로스앤젤레스, 아파트 건설 감소와 투자자들의 불안

로스앤젤레스의 개발자 클리프 골드스타인은 최근 새로운 고급 아파트 단지를 완공했지만, 앞으로는 당분간 새로운 건설을 하지 않을 것이라고 선언했다.

이 지역의 주택 수요는 뜨거운 열기를 보이고 있지만, 아파트를 건설하는 많은 이들이 수익을 내기 어려워 건설을 중단하고 있다고 주장한다.

골드스타인은 “오늘날 경제적으로 타당한 기회를 찾는 것은 바늘을 건초더미에서 찾는 것과 같다”고 말했다.

아리 카한은 과거 로스앤젤레스에서 800개 이상의 유닛이 포함된 여러 프로젝트를 동시에 진행했지만, 지금은 더 이상 그런 계획이 없다고 말했다.

“우리는 2년 넘게 개발할 의도로 부지를 구매하지 않았다”고 그는 전하며, “다음에 로스앤젤레스에서 다시 건설할지 모르겠다”고 덧붙였다.

로스앤젤레스에서 신축 아파트 공급이 줄어들고 있는 반면, 주택 수요는 여전히 강하다.

빈집률은 전국에서 가장 낮은 편이며, 임대료는 전국에서 가장 높은 수준이다.

그럼에도 불구하고 로스앤젤레스에서 현재 건설 중인 신규 유닛 수는 작년 초 이후 매분기 감소하고 있으며, 10년 이상 최저 수준에 이를 것으로 보인다.

코스타에 따르면, 최근 3개월 동안 건설 중인 아파트는 1만 9천 개 미만이며, 이는 3년 전보다 30% 감소한 수치다.

개발자들은 주요 투자자의 자금을 모으기 어려워지고 있다고 전했다.

연금 기금, 보험 회사 등 장기 투자처를 찾는 기관들이 로스앤젤레스의 불확실한 규제로 인해 수익 예측이 어렵다고 느끼며 투자를 꺼리고 있다고 말했다.

칼리포니아 랜드마크 그룹의 프린시펄인 카한은 “로스앤젤레스는 투자 커뮤니티의 대부분에 의해 사각지대에 놓였다”고 표현했다.

만약 투자자가 없다면, 건축가들은 건설할 수 없다.

골드스타인은 “투자가 없는 개발자는 벌거벗은 왕과 같을 것”이라며, “나는 개발을 원하는 낙관적인 개발자지만, 투자 커뮤니티가 참여하지 않는다”고 덧붙였다.

워싱턴의 최근 정책도 도움이 되지 않았다.

높은 관세로 인해 건축 자재와 장비의 가격이 상승했고, 불법 이민자에 대한 단속이 업계가 의존하는 국제 노동력을 줄이고 있다는 것이다.

무역 단체인 건설업자 및 계약자 협회의 수석 이코노미스트인 아니르반 바수에 따르면, 철강과 같은 관세의 영향을 받은 일부 품목의 가격은 특히 빠르게 상승하고 있으며, 철강 가격은 지난 1년 동안 9% 상승했으며, 구리선 및 케이블 가격은 14% 상승했다.

캘리포니아의 건축 산업은 이민 노동자에게 의존하고 있으며, 주의 건축 노동자 중 약 61%가 이민자이고 그 중 26%는 불법 이민자라는 보고서가 있다.

USC 러스크 센터 부동산의 이사인 리차드 그린은 최근 USC의 로스앤젤레스 카운티 이웃 데이터를 수집하는 프로젝트 결과에서 이 문제를 조명했다.

로스앤젤레스 카운티의 주택 생산량은 수십 년에 걸쳐 급격히 줄어들어 1950년대에는 7만 개 이상의 신축 유닛이 연간 건설되었으나, 1970년대와 1980년대에는 약 3만 개로 줄어들었고, 2010년대에는 1만 5천 개 미만으로 줄어들었다.

이런 장기적인 주택 건설 감소는 지역에 오래된 주택 재고를 남기고 저렴한 주택 옵션이 부족해지는 문제를 초래하고 있다.

하나의 단독주택을 위한 도심지 땅이 거의 남지 않은 상황에서 대부분의 신규 주택은 임대 아파트로 형성되고 있다.

지난 6년 동안 로스앤젤레스 카운티에서 약 15만 2천 개의 신규 유닛이 건설되었으며, 그 중 대부분이 임대 유닛이고 단지 10%만이 저소득 가구에 적합한 저렴한 가격이다.

남부 캘리포니아는 미국 전역의 아파트 생산 감소 속에서도 두드러지게 나타나고 있다.

해외 투자자가 미국 부동산 구입을 돕는 홈 어브로드에 따르면, 로스앤젤레스-롱비치-애너하임 대도시 지역에서 발급된 다가구 건축 허가 수는 2020년 7월과 비교해 68% 감소한 556개로, 미국 내에서 두 번째로 큰 감소폭이다.

투자자들이 걱정하는 것은 대규모 부동산 판매에 대한 유니타드 투 하우스 로스앤젤레스(Measure ULA) 이전세와 같은 공공 정책이며, 팬데믹 동안 시행된 세입자 퇴거 제한과 같은 일시적인 조치들도 포함된다.

골드스타인은 “그들은 향후 어떤 정책이 나오게 될지 두려워하고 있다”고 말했다.

최근 로스앤젤레스 시의 두 명의 시의원은 10개 이상의 주거 유닛을 가진 건설 프로젝트에 대해 시간당 32.35달러의 최저 임금을 설정하고 추가적으로 시간당 7.65달러의 건강보험 비용을 조사할 것을 제안하는 움직임을 발표했다.

로스앤젤레스의 아파트 비용은 세입자들에게도 큰 부담이 되고 있다.

현재 건설 가격에 따르면, 개발자들은 아파트 크기에 따라 월세로 4천 달러에서 5천 달러를 부과해야 하며, 이는 세입자가 연간 12만 달러에서 15만 달러를 벌어야 함을 의미한다.

개발자들은 사람들이 더 먼 거리로 이주하고 통근 시간이 길어질 것으로 예측하고 있다.

그러나 일부는 향후 더 좋은 환경에서 건설할 수 있도록 거래를 찾고 있다.

조던 랭, 맥코트 파트너스 사장은 “경쟁이 훨씬 줄어들고 특정 유형의 부동산 가격이 크게 하락하고 있다”며, “이는 다음 사이클 준비를 위해 여러 토지 부지를 구매하는 시점으로 보고 있다”고 말했다.

그는 최근 컬버 시티에서 맥코트 파트너스가 링컨 프로퍼티와 협력하여 제퍼슨 불바드에 제안된 아파트 단지를 이어받아 재설계했다고 밝혔다.

랭은 “내년 중 프로젝트에 착수할 수 있기를 기대하고 있으며, 이는 기관 투자자들이 돌아오기를 전제로 한다”고 말했다.

그는 “향후 6개월에서 3년 내에 자본이 시장으로 돌아올 것”이라고 전망하며, “그때 추가 건설을 위해 준비된 프로젝트로 shovel을 땅에 박을 수 있기를 원한다”고 덧붙였다.

이미지 출처：latimes