애틀랜타 성장의 한계, 재발견이 필요한 시점

올 여름, 월스트리트 저널의 헤드라인은 애틀랜타를 포함한 여러 도시의 시청과 상공회의소, 부동산 회사에 경각심을 불러일으켰습니다. 2023년부터 2024년까지 애틀랜타 메트로 지역에서 본토 이주민 수가 처음으로 감소했습니다.

이는 애틀랜타 성장의 끝을 알리는 신호로 해석되고 있습니다.

우리는 이주민 수가 도시의 성공을 가늠하는 적절한 지표인지 의문을 제기할 수 있지만, 성장이라는 개념은 현대 애틀랜타 역사에서 정의적인 요소였습니다. 이는 도시의 번영, 개방성, 지위를 측정하는 주요 기준이었습니다.

성장의 정체성에 대한 경고는 우리의 도시가 지난 반세기 동안 어떻게 성장해 왔는지를 돌아보게 합니다. 그리고 이러한 모델이 앞으로 지속 가능할지를 고민해야 합니다. 도시 계획 교수로서, 나는 도시가 재발견의 필요성을 완전히 이해하지 못하고 있다고 봅니다.

애틀랜타의 폭발적인 성장은 자동차와 단독 주택에 기반하여 형성된 스프롤(sprawl) 구조에 의해 이루어졌습니다. 미국의 모든 도시는 제2차 세계대전 이후의 급속한 성장에 의해 형성된 연방 정책의 영향을 받았습니다. 이러한 정책은 자동차 중심의 교외 개발에 대한 지원으로, 저렴한 연료비, 광범위한 고속도로, 주택 소유를 장려하는 인센티브, 그리고 ‘재개발’이라는 이름 하에 도시 구조를 파괴하는 것 등이 포함되었습니다.

애틀랜타의 성장 모델은 ‘친기업’ 정책과 결합되어 남부에서 기업을 유치하는 데 성공했습니다. 이는 인구 증가라는 좁은 관점에서는 성공적이었지만, 오늘날 우리는 스프롤이 더 이상 사람들을 수용할 수 있는 한계를 마주하고 있습니다.

그렇다면 왜 이러한 한계가 나타나는 것일까요? 애틀랜타의 오래된 성장 모델의 한계는 세 가지 상호 연결된 문제에서 비롯됩니다: 소득 불평등, 저렴한 땅의 종료, 그리고 효율적인 대중교통의 부족입니다.

우리의 경제 개발 전략은 대기업과 대학, 병원에서 일할 수 있는 대학 교육을 받은 근로자를 위한 일자리를 창출했지만, 임금이 낮은 모든 노동자를 위한 대책이 부족했습니다. 그 결과, 소득 불평등이 심화되었습니다. 2018년 경제정책 연구소의 연구에 따르면, 애틀랜타 메트로 지역 상위 1%의 평균 소득은 하위 99%의 23.2배에 이릅니다. 풀턴 카운티에서는 그 비율이 42.3배로 증가합니다.

주택 문제에 대한 논의는 종종 공급에 초점을 맞추지만, 소득 불평등이 주택의 가격 상승을 불러오는 숨겨진 원인이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 연구에 따르면, 소득 불평등과 주택 비싸짐 사이에는 긴밀한 연관이 있습니다.

상위 계층의 집중된 자금이 더 많은 주택과 지역 자원의 가격을 인상시키기 때문입니다. 이러한 실정에서 더욱 새로 주택을 건설하기 어려워지고 있습니다.

내가 Max Buchholz, Tom Kemeny, Michael Storper와 함께 실시한 위성 데이터 분석에 따르면, 1940년에는 애틀랜타 다운타운에서 20마일 이내의 땅 중 약 82%가 개발 가능한 상태였습니다. 하지만 2020년에는 그 비율이 거의 반으로 줄어들었습니다.

이제 유일한 선택은 땅의 수직 개발입니다. 즉, 외부 확장 개발에서 중심지 내 고밀도 주택으로의 전환이 필요합니다.

2024년에는 애틀랜타에서 약 24,000개의 새로운 다가구 주택이 공급되었으며, 이는 미국의 어떤 도시보다 세 번째로 많은 수치입니다.

그러나 내장 용지와 건축 비용은 외부 비용보다 불가피하게 높습니다. 남아 있는 땅은 단편화되어 있어, 개발자들이 이를 대규모 개발로 전환할 수 없습니다. 이러한 땅의 희소성으로 인해 새로운 고밀도 주택은 대부분의 인구에게 감당할 수 없는 가격이 됩니다. 그 결과, 저소득층은 주거지에서 점점 더 밀려나고 있습니다.

또한 고밀도 개발은 대중교통과 함께 이루어지지 않으면 정치적 지지를 얻기 어렵습니다. 최근 시의회는 버지니아-하이랜드에서 중규모 혼합용도 개발 계획을 논의하였지만, 지역 주민들의 강한 반대에 직면했습니다. 이들은 NIMBY(‘내 집 근처에는 안 된다’는 의미)로 불렸지만, 대중교통 없이 그러한 개발이 교통혼잡과 통근 시간의 증가를 초래한다는 점에서 일리가 있습니다.

결과적으로 애틀랜타의 성장 모델은 주거 비용과 자동차 중심의 교통체계, 그리고 따라가지 못하는 임금의 상승으로 인해 위기에 처해 있습니다.

간단한 해결책으로는 이런 악순환을 선순환으로 바꾸기 어렵습니다. 그러나 다음과 같은 원칙이 각별히 중요합니다.

첫째, 우리의 주택 전략은 영구적인 저렴함을 강조해야 합니다. 시가 소유한 땅에 혼합소득 주택을 건설하기 위해 애틀랜타 도시개발공사를 만드는 것과 같은 조처는 좋은 시작입니다. 그러므로 커뮤니티 토지 신탁과 같은 다른 영구적 저렴함 모델에도 투자가 필요합니다.

둘째, 고밀도 주택을 대중교통과 결합해야 합니다. 애틀랜타 주민들은 더 나은 이동성과 교통 체증 해소의 약속과 함께 동네 변화에 대해 수용할 수 있습니다. 이를 위한 신속한 MARTA의 발전이 필요합니다. 베드라인 레일, 제안된 인필 역, 버스 급속 교통, 그리고 더 자주 신뢰할 수 있는 서비스가 필요합니다.

셋째, 커뮤니티가 세대 간 부를 형성하고 자리를 지킬 수 있는 수단을 더 많이 창출해야 합니다. The Guild와 Kindred Futures와 같은 지역 조직은 사업과 재산의 공동 소유 모델을 개발하고 있지만, 이는 아직 초기 단계로, 공적 및 자선 차원의 투자가 필요합니다.

애틀랜타시는 혼자 이 일을 할 수 없습니다. 애틀랜타는 메트로 인구의 10% 이하를 차지합니다. 다른 지방 정부도 나서야 합니다. 이는 그들 자신에게도 이익이 될 것입니다. 애틀랜타는 조지아의 GDP의 2/3를 견인하는 경제 엔진입니다.

애틀랜타는 성장 스퍼트가 시작된 시점과는 크게 다른 곳입니다. 도시의 지속적인 성장은 재발견을 통해서만 가능할 것입니다.

이미지 출처：saportareport