브룩클린 개발자, 뉴욕시 주택 위기 해결을 위한 새로운 개혁 논의

브룩클린 개발자인 커크 굿리치가 시의 토지 이용 검토 절차를 거치는 새로운 프로젝트에 참여하라는 제안을 받으면, 가장 먼저 해당 지역의 시의회 의원을 확인한다.

만약 그 의원이 지지하지 않을 것이라고 생각하면, 그는 프로젝트에 참여하지 않기로 한다. ‘의원 존중’ 원칙에 따라 각 시의회 의원은 자신의 지역구 내에서 프로젝트가 승인되는지, 대폭 변경되는지 또는 심지어 폐기되는지를 결정할 수 있다.

이러한 상황은 매년 수천 개의 잠재적인 신규 주택이 도시에 손실되는 결과를 초래한다.

굿리치는 “나만 그런 게 아니다”라고 말했다.

최근 에릭 아담스 시장이 배치한 헌장 개혁 위원회는 유권자들에게 11월에 의원 존중을 약화시키고 구역장들의 역할을 강화하며, 특정 소규모 프로젝트가 시의회 승인을 피할 수 있도록 하는 기회를 제공하고 있다.

시의회는 이러한 변화를 거부하도록 유권자들을 설득하는 운동을 시작했지만, 여론조사에 따르면 유권자들이 도시의 주택 위기를 최상위 우선 사항으로 여기는 힘든 상황에 직면해 있다.

비록 개혁이 통과되더라도, 그런 변화가 도시의 임대 아파트 공실률이 2% 미만으로 떨어지는 상황에서 충분한 주택 공급을 늘릴 것인지에 대해서는 확실하지 않다.

개혁 지지자들은 효과적일 것이라고 믿지만, 사실상 더 큰 목적은 무언가를 하는 것이다.

“뉴욕의 저렴한 주택 위기의 심각성은 우리가 모든 도구를 사용해야 하고, 이 문제를 수십 년 동안 다뤄야 한다는 것을 보여줍니다.”라고 pro-housing 그룹 Open New York의 앤마리 그레이 전무이사는 밝혔다.

이 조직은 제안들을 지원하기 위해 300만 달러를 지출할 것으로 예상되는 PAC인 “예, 저렴한 주택에 찬성합니다”를 만들었다.

첫 번째 헌장 개정안은 ULURP(일관된 토지 이용 검토 절차)를 ELURP(신속한 토지 이용 검토 절차)로 바꾸는 것이다.

여기서 E는 “신속한”을 의미한다.

공공 자금으로 지원되는 모든 저소득층 주택 프로젝트는 시의 계획 위원회 또는 시의회의 승인이 아닌 규제 위원회(Board of Standards and Appeals)에 승인을 요청하게 된다.

30%까지 기존 개발 권한을 늘리려는 제안은 시의 계획 위원회에서 검토되며 시의회의 승인이 필요하지 않다.

또한, 가장 적은 저렴한 주택을 건설한 12개 시의회 지역에서는 저소득 주택 프로젝트가 계획 위원회에 의해 승인될 것이며, 시의회는 관여하지 않게 된다.

이 제안은 2023년 시의회에서 앤드리안 애덤스 의장이 추진한 주택 공정성 계획과 일치한다.

“이는 의장이 제안한 공정한 주택 프레임워크에 힘을 실어주는 것”이라고 오랜 시의 계획 부서 직원이자 시민 주택 및 계획 위원회 소장인 하워드 슬랫킨은 말했다.

“그 법안이 통과된 이후 실행된 것은 없었습니다.”

그러나 의장 대변인인 만델라 존스는 공정 주택법이 옳은 방향으로 나아가고 있다고 말했다.

그 법은 시의 기관들이 10월 1일에 시장에게 공정 주택 계획을 제출하도록 요구하며, 1년 후에는 실행 계획이 뒤따를 것이라고 밝혔다.

이러한 조치들은 재개발을 위해 구역 변경을 필요로 하는 가장 야심찬 부동산 프로젝트에는 도움이 되지 않을 것이다.

그러나 시장, 의장, 구역장이 포함된 규제 위원회를 만드는 최종 제안은 개별 시의회 의원의 권한을 급격히 줄일 수 있을 것으로 보인다.

특히 그들의 지역구가 개발 지향적인 구청장이 있는 borough일 경우 그러하다.

시의 헌장이 현재의 시의회를 더욱 강력하게 만들었을 때, 에드 코흐 시장과 다른 이들은 의원 존중이 토지 이용 과정을 마비시키게 될 것이라고 경고하였다.

하지만 당시 강력한 의장인 피터 발론은 도시의 이익을 위해 생각했던 구역 변경에 대해 계속해서 의원들의 반대를 무시하였다.

의원 존중은 1990년대 중반, 임기 제한이 시행되면서 강력해지기 시작했으며, 이는 리더십의 급격한 변화와 시의회 의장의 지지를 회원들에게 더 강하게 의존하게 만들었다.

현재 의장인 애드리안 애덤스는 의원 존중에 대항하려고 노력했지만 한계가 있었다.

헌장 위원회 보고서에 따르면, 2023년과 2024년 초에철회되거나 거부되거나 수정된 제안들은 도시에서 3,547개의 아파트를 잃게 만들었다.

그중 거의 1,000개는 시장 이하의 임대료로 제공될 예정이었다.

하지만 비용은 아마도 훨씬 더 클 것이다.

2022년 시민 예산 위원회에서 발표한 연구에 따르면, 2014년부터 2017년 사이 뉴욕시 계획 부서와 논의를 시작한 171개의 프로젝트 중 단 65%만이 ULURP 과정을 시작하였고, 60%는 시의회를 통과하였다.

“상대적으로 적은 수의 프로젝트만이 실제로 진행된다.”라고 CBC의 토지 이용 전문가인 숀 캠피온은 말했다.

“그리고 개발자들이 과정의 시작조차 하지 않은 수는 포함되지 않는다.”

현재의 3명의 구청장, 맨해튼의 마크 레빈, 퀸스의 도너반 리처드, 브루클린의 안토니오 레이노소는 대규모 개발을 지원하며 개혁을 강력히 지지하고 있다.

그러나 이는 항상 그럴 수 없다고, 저명한 토지 이용 변호사이자 전 시의회 의원인 켄 피셔는 지적했다.

“구청장들이 정치적 대가를 치를 준비가 되어 있지 않을 수도 있다”고 그는 덧붙였다.

주택 지지자들은 일부 시의회 의원들이 의원 존중의 권한을 가져가지 않았으면 좋겠다고 말했다.

그것은 그들을 정치적 표적이 되기 때문에 위험하게 만든다.

레이노소는 지난해 뉴스마크 대학원 저널리즘 학교에서 “낮은 투표율의 예비 선거에서는 2,500명의 반발 개발 투표가 현직 시의원에 패배를 안겨줄 수 있다”고 언급했다.

시의회는 개혁이 잘못된 방식으로 유권자의 힘을 빼앗는 것이라는 이유로 선거 관리 위원회에 여론조사를 제외하도록 요청했으나 위원회는 이를 거부했다.

그 이후 시의회는 개혁이 유권자의 힘을 빼앗는 것이라는 내용을 담은 웹사이트를 만들어 발표했다.

시의원 샌디 너스는 시정 급행 제안은 자신의 지역과 같은 지역에서 잘못된 종류의 주택이 발생할 것이라고 말했다.

도시 기관이 비영리와 제휴하면 자주 가족이나 자신이 사는 사람들을 도와주지 않는 소득 요건이 있는 소형 유닛을 원한다고 했다.

규제 위원회는 도시가 추가 주택을 승인하기 위해 인프라 및 기타 투자를 제공해야 한다는 시의회의 중요한 역할을 없앨 수 있다.

“구멍이 뚫린 도로에 둘러싸인 블록에 4,000명의 주민을 더할 수는 없다.”고 그녀는 말했다.

그러나 피셔는 지난해 유권자들이 정치적으로 다소 과도하다고 여겨졌던 이전 아담스 헌장 위원회가 제안한 다섯 가지 제안 중 네 가지를 승인했음을 지적했다.

이번에는 세 명의 구청장 외에도 시민 예산위원회와 시민 연합과 같은 시민 단체들이 이러한 변화를 지지하고 있다.

주택 지지자들은 이러한 제안이 승인되기 위한 캠페인을 강화하고 있으며, 의원 존중의 제약이 시작점이 될 것이라고 확신하고 있다.

“의원 존중을 제한하는 것은 지역 및 도시적 관점을 보다 잘 조화시키는 과정입니다.”라고 슬랫킨은 말했다.

뉴욕 주택 회의의 레이첼 피는 “투표일에 통과될 수 있는 제안들은 저렴한 주택에 큰 변화를 가져올 수 있습니다.”라고 덧붙였다.

이미지 출처：thecity