샌디에이고, 저렴한 주택 부족 문제 해결하기 위한 노력

이미지 출처：https://inewsource.org/2025/09/18/san-diego-affordable-housing-short-term-rental-vacation-ban/

샌디에이고의 저렴한 주택 부족 문제는 수년 간 도시 지도자들을 괴롭혀온 과제입니다.

최근 한 태평양 해변의 단독 주택 소유자는 자신의 차고를 일 침대가 있는 해변 집으로 변형시켰습니다.

그로부터 4블록 떨어진 곳에서 또 다른 부동산 소유자가 자신의 차고 위에 새로운 유닛을 건설했습니다.

옥상 테라스와 개인 온수 욕조를 완비한 이 유닛은 방문객들로부터 청결, 조용한 동네의 매력 및 반응이 빠른 호스트에 대해 별 5개로 평가받고 있습니다.

그러나 이웃들은 전혀 다른 이야기를 합니다.

여름철 파티의 잦은 발생, 맥주 게임, 시끄러운 음악, 깊은 밤까지 지속되는 소란 등의 문제를 지적합니다.

6월, 샌디에이고 경찰은 자정 이후에 발생한 옥상에서의 배첼러트 파티를 중단시키기 위해 출동해야 했습니다.

“제발 뭔가 해주세요!!!” 한 이웃이 두 개의 단기 휴가 임대와 관련해 신고한 코드 집행 불만에 적었습니다.

샌디에이고 당국은 수년 동안 악화되는 주택 및 저렴한 주택 위기와 세계적 관광 도시의 부동산 소유자들의 상업적 이해관계 간의 두 가지 현실 사이에서 씨름해 왔습니다.

단기 임대에 대한 논란은 샌디에이고 시의회가 이 산업을 규제하기 위한 단계적인 라이센스 시스템을 도입한 지 2년이 된 지금도 계속되고 있습니다.

단기 플랫폼인 에어비앤비가 전국의 커뮤니티에 폭발적으로 확산된 지 10년이 되기도 전의 일입니다.

그러나 한 가지 눈에 띄는 문제가 있습니다.

태평양 해변에 있는 이 두 채의 집과 샌디에이고 전역의 비슷한 수십 채의 집들은 누구에게도 30일 이하로 임대되어서는 안 됩니다.

시는 2017년에 새로운 부속 주택 유닛(ADU)의 단기 휴가 임대를 불법으로 만들었습니다.

이것은 도시의 주택 재고를 증가시키고 샌디에고 주민들의 주거비용 개선을 도모하기 위한 목표였습니다.

그러나 inewsource/KPBS의 분석 결과, 시 관계자들이 적격하지 않은 부동산에 대해 단기 임대 라이센스를 승인해 온 사실이 드러났습니다.

기록에 따르면 최대 170개의 다른 부동산이 단기 임대 라이센스 및 ADU를 동시에 보유하고 있으며, 이들 중 1/3은 코드 집행이나 도시의 ‘Get it Done’ 앱을 통해 단기 임대 위반에 대한 불만을 받아왔습니다.

많은 불만 사항들은 시의 부속 주택을 단기 임대할 수 없다는 규정을 언급하고 있습니다.

inewsource는 2020년에 단속의 허점을 처음으로 폭로했습니다.

당시 시장 케빈 폴커너는 이를 감독할 두 개의 부서인 개발 서비스 부서(건축 허가 처리)와 세무 부서(단기 임대세 세금)를 통해 정보를 공유하여 명백한 위반을 방지할 것이라고 말했습니다.

5년 이상의 시간이 지났고, 관계자들은 이제야 상황을 파악하기 시작했습니다.

inewsource 기자들이 위반 사항과 연결된 12명 이상의 부동산 소유자에게 연락을 시도했으나, 아무도 공식 댓글을 달고 싶지 않았습니다.

inewsource의 한 대변인은 시가 법을 집행하고 시민의 불만에 대응해 왔다고 말했습니다.

관계자는 ADU를 광고하는 단기 임대 플랫폼에서 200개 이상의 목록이 제거되었고, 소유자에게 수천 달러의 행정 과태료가 부과되었다고 전했습니다.

하지만 이번 달에 들어서야 두 부서가 ADU를 단기 임대하려는 소유자가 라이센스를 취득하지 못하도록 차단하는 시스템을 마련했습니다.

이 변경은 금지 조치가 시행된 지 7년이 지난 후의 일입니다.

작년, 시는 소유자에게 단기 임대를 하려는 유닛에 대한 질문을 하며, 이를 통해 부적격 유닛을 알아내고자 했습니다.

그동안 이웃들은 이 문제를 감내해야 했습니다.

매트 킹은 태평양 해변의 두 ADU 사이에서 몇 년 간의 생활을 이렇게 설명합니다.

“사람들은 매일 이곳에 옵니다.” 킹은 말하며, 이는 샌디에이고에 살면서 치러야 할 대가라고 덧붙였습니다.

“독립 기념일 연휴 이후에 물어보신다면, 저는 모든 것을 철거하라고 말씀드릴 것입니다!”라고 그가 웃으며 말했습니다.

차를 주차한 길이 평일 아침의 오팔 거리 양쪽을 가득 메우고 있습니다.

샌디에이고 중부 지역과 시티 하이츠, 칼리지 지역 및 롤란도의 지역구를 대표하는 시의원 숀 엘로-리베라는 자신의 사무실이 두 해양에서의 단기 임대 규제 이후 불만이 줄어들었음을 확인했지만 문제는 여전하다고 이해하고 있습니다.

그의 사무실은 지역에서 발생하는 문제를 해결하기 위한 정책을 모색하고 있습니다.

지금으로서는 “법은 법이다”라고 그는 말하며, 시의 ADU에 대한 단기 임대 금지를 언급했습니다.

“책임 있는 규칙을 집행하는 문제일 뿐입니다.”

해양 해안, 포인트 로마 및 미션 비치를 대표하는 제너카 캠벨 시의원은 2023년에 샌디에이고의 단기 임대 산업을 규제하기 위해 나섰습니다.

오늘, 그녀의 지역구는 ADU와 단기 임대 라이센스를 보유한 44개의 부동산이 시에서 가장 많은 곳입니다.

그녀는 인터뷰 요청에 응하지 않았습니다.

‘이 불법 임대에 대해 바로잡아 주세요’

수년 동안 샌디에이고 지역은 캘리포니아 주의 많은 다른 커뮤니티와 마찬가지로 주택 및 저렴한 주택 위기를 겪고 있습니다.

전문가들은 이 문제의 주된 원인으로 주택 공급 부족을 지적하고 있습니다.

샌디에이고의 주택 공급의 절반은 임대주택이며, 비율은 단지 3% 정도가 비어 있습니다.

한 지역 주택 연구에 따르면, 샌디에이고는 2030년까지 모든 소득 수준의 수요를 충족하기 위해 매년 13,500개 이상의 신규 주택을 필요로 한다고 합니다.

작년에 시는 필요한 수의 1/3에 해당하는 주택 건축 허가만을 승인했습니다.

또한 일부 주택 소유자들은 현재 주택을 유지하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

샌디에이고에서는 매달 길거리에 나오는 사람들이 주택을 가져가는 인원보다 많습니다.

주 전체의 추진에 따라, 샌디에이고 시의회는 2017년 부속 주택 건축에 대한 규제를 완화했습니다.

이 작은 보조 주택 유닛은 정책 입안자들이 주택 위기를 작은 수준에서 극복하는 도구로 보고 있으며, 과도하게 개발된 해안 캘리포니아 도시에서 신속하고 쉬운 인필 개발을 제공합니다.

새로운 정책은 허가 비용을 절반으로 줄이고 처리 시간을 크게 단축시켰습니다.

이러한 새로운 건축 인센티브와 맞바꾼 대가로, 샌디에이고 시의회는 새로운 ADU를 30일 이하로 임대하는 것을 불법으로 만들었습니다.

그 결과, 2017년 9월 이후에 허가를 받은 모든 ADU는 단기 임대가 불가능하게 되었습니다.

불법적으로 단기 임대된 100여 개의 기존 ADU만이 해당 규정을 적용받을 수 있습니다.

그 이후 ADU의 인기는 폭발적으로 증가했습니다.

2020년에는 다수의 유닛을 한 개의 부지에 허용하는 보너스 프로그램이 시작되었습니다.

작년에만 거의 800개의 ADU가 허가되었습니다.

클레어몬트의 경우 한 17유닛 프로젝트는 지역 주민들의 반발을 샀습니다.

시의회는 올해 초 그 인센티브 프로그램을 폐기했습니다.

하지만 그 시점까지 일부 지역은 이미 변화의 증거를 보였습니다.

힐크레스트의 한 아파트 단지의 경우, 2021년 소유자는 7개의 부착 차고를 5개의 부속 주택으로 전환하기 위한 허가를 받았습니다.

이 유닛 중 일부는 에어비앤비에 5일 기준으로 800~1,600달러의 가격으로 렌트되고 있습니다.

inewsource 기자들은 170개 주소의 건축 허가, 단기 임대 목록 및 시 코드 집행 및 ‘Get it Done’ 포털을 통한 불만 사항을 분석했습니다.

식별된 부동산의 약 1/4이 ADU와 관련된 단기 임대 목록을 가지고 있었습니다.

시 기록에 따르면 이웃들은 시 정부와 선출된 지도자들에게 간절히 호소하고 있습니다.

“제발 이 불법 임대에 대해 바로잡아 주세요.”라고 한 불만이 적혔습니다.

“저는 스티븐 휘트번 의원의 사무실에도 도움을 요청했습니다.”

시의원 스티븐 휘트번은 다운타운, 노스 파크 및 힐크레스트를 포함하여 33개의 카운티에서 ADU와 단기 임대 라이센스를 보유한 부동산이 있다는 기록을 가지고 있습니다.

그는 인터뷰 요청에 응답하지 않았습니다.

시 대변인 리차드 버그는 관계자들이 금지 사항을 시행하고 있다고 말했습니다.

코드 집행은 위반 건당 1,000달러의 비율로 64개의 행정 과태료를 부과했습니다.

이웃의 불만이 접수되면, 코드 집행 부서는 이를 조사합니다.

부동산을 검사하고, 건축 허가 및 라이센스 검색을 수행하며, 위반 사항이 존재하는지 파악합니다.

ADU가 단기 임대되는 것이 확인되면, 코드 집행 부서는 소유자가 라이센스를 취소하고 예약을 중단하며 증명서를 제공할 때까지 행정 과태료를 부과합니다.

전반적으로 단기 임대를 수용하고자 하는 소유자와 호스트가 온라인에서 목록을 연제 위해 신청할 때, 시 관계자들은 필요한 모든 정보를 보유하고 있지 않았습니다.

개발 서비스국은 금지 조치가 시행된 후 허가를 받은 ADU 목록을 제출하였습니다.

이 목록은 세무 부서와 연계되어 신청이 들어올 때마다 검증에 사용될 예정입니다.

관계자들은 이러한 프로세스가 마련되기까지 걸린 이유에 대한 질문에 대한 응답을 제공하지 않았습니다.

그러나 신고가 없으면 도시가 소유자가 라이센스를 신청하거나 갱신할 때에만 단속을 중단하는 방식은 표준적인 수단이라고 버그는 덧붙였습니다.

시가 소유한 목록에는 ADU와 주니어 ADU 및 손님 공간이 단기 임대 라이센스를 보유한 것이 141건으로 나타났습니다.

시 직원들은 2017년 단기 임대 금지 조치가 시행된 이후 부적격 ADU의 단기 임대 신청을 차단하는 방식으로 검증할 것이라고 전했습니다.

비교적 말이 있습니다.

태평양 해변의 항공 사진.