라스베가스 밸리 주택 위기, BLM의 공공토지 사용허가 지연이 원인

라스베가스 밸리에서 주택 건설자들이 연방 정부 소유의 토지를 통해 유틸리티를 설치하기 위해 반드시 취득해야 하는 BLM(국립 토지 관리국)의 통행 허가 승인에 최대 3년이 걸릴 수 있으며, 요청의 상당한 대기 오름이 주택 위기를 가중시키고 있다고 한 주요 건설업체의 고위 관계자가 전했다.

한 대형 주택 건설업체의 라스베가스 고위 경영자는 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 “정부의 절차는 불필요한 관료주의로 얽히고 소통 부족으로 인해 지연되고 있으며, 건설에 대한 비용 영향도 있다”고 전했다.

그는 익명을 요구하며 “진행 상황에 대한 소통이 거의 없다. 요청이 12개월에서 36개월까지 걸리는 경우가 있다. 확인을 위해 전화를 걸거나 상태를 체크해도 ‘당신은 대기 중입니다’라는 답만 돌아온다”며 “대기 중인 번호를 알려 주기는 하지만 그것이 얼마나 걸릴지에 대해서는 전혀 알 수 없다”고 설명했다.

라스베가스 밸리에서 활동 중인 다른 대형 건설업체들은 이 문제에 대한 코멘트를 요청받고 응답하지 않았다.

주택 건설자들은 BLM으로부터 도로와 전력, 수돗물 및 기타 유틸리티를 설치하기 위한 통행 허가를 받아야 하며, 이는 주로 정부가 통제하는 토지에 있어 도로 사이에 지하로 배관된다.

건설업체는 벨리가 절실히 필요로 하는 주택 건설을 방해하는 이 프로세스에 대한 불만을 토로하며 큰 영향을 미친다고 전했다.

BLM 남부 네바다 지역 사무소는 관련 질문을 인정했지만 마감시간까지 답변을 제공하지 않았다.

라스베가스 리뷰 저널이 확보한 내부 문서에 따르면, BLM은 8월 16일 기준으로 약 553개의 통행 허가가 대기 중이며 대부분은 1년 이상 경과한 상태였다.

라스베가스 밸리는 주택 가격이 사상 최고치를 기록하는 주택 위기에 직면해 있으며, 클락 카운티의 거의 90%의 토지를 BLM이 소유하고 있다. BLM은 1998년 남부 네바다 공공 토지 관리법 통과 이후에 민간 부문 개발을 위해 토지를 판매하는 것이 명시되어 있음에도 불구하고 이 토지를 느리게 공개하고 있다.

부동산 산업 내 많은 관계자는 벨리에서의 토지 경매가 느리고 복잡한 과정이며, 땅의 가치는 대부분의 프로젝트가 재정적으로 실현 가능한 수치에 맞지 않게 비싸다고 평가하고 있다.

BLM의 통행 허가 과정이 적절하게 간소화된다면 60일 이내에 처리될 것으로 건설업체는 믿고 있다. 그는 BLM의 통행 허가 지연으로 인해 주택 건설 프로젝트를 포기했거나, 재정적으로 실행 불가능해 보이는 특정 개발할 수 있는 토지를 피했을 수 있다고 강조했다.

“자본 비용이 발생할 뿐만 아니라, 감수해야 할 위험 수준이 있다”며 “내가 오늘 프로젝트를 시작했다고 가정하면, 아마도 오늘부터 18개월 후에 집을 판매할 수 없고, 일반적인 프로젝트는 약 100채 정도의 주택이 되며 이를 판매하는 데 보통 2년이 걸릴 것이고, 그동안 구매자에게 열쇠를 넘길 때까지는 돈을 수금할 수 없다”고 말했다.

최근 지역 교통 위원회의 보고서에 따르면, 남부 네바다 내에는 인필 개발과 저렴한 주택을 위한 최대 82,000 에이커의 토지가 있을 것으로 보인다.

대부분의 개발 가능한 토지는 개발이 보다 예측 가능한 지역에 위치하고 있고, 이는 건설업체들에게 도로, 유틸리티, 상수도 및 하수도 시스템에 대한 상당한 선 투자가 필요하다고 전했다.

Southern Nevada Home Builders Association의 CEO인 티나 프리아스는 “이 모든 것이 주택 건설이 시작되기 전에 완료되어야 하며, 이 인프라의 계획, 자금 조달 및 건설은 대부분 주택 건설 산업이 부담한다”고 말했다.

프리아스는 “이 문제는 연방 토지와 직접 관련된 프로젝트를 넘어선다. 개발이 다른 지역에서도 발생하더라도 유틸리티 연결은 종종 인접한 BLM이 관리하는 토지를 넘어야 하며, 이는 토지 개발에서 자주 발생하는 장애물이다”라고 강조했다.

그녀는 이 모든 것이 불필요한 지연을 초래하며 간단한 해결책으로 프로세스를 간소화할 수 있다고 말했다.

“이용 허가는 사전에 예약 되어 프로세스를 간소화해야 한다. 개발이 예측 가능한 지역에 도로 및 유틸리티에 대한 통행 허가를 사전에 인증하는 것은 큰 변화를 가져올 수 있다”고 주장했다.

마이크 포드는 라스베가스에 본사를 두고 있는 공공토지 상담회사인 Abbey, Stubbs & Ford의 소유자이며 전 BLM 직원이다. 그는 BLM과 협력하여 처리 시간을 단축하기 위해 노력하고 있다고 밝혔다.

그는 이 과정이 만성적인 문제라고 표현하며 라스베가스 밸리의 주택 위기에 직접적인 기여를 하고 있다고 말했다.

“불행히도 대기 오름이나 처리 시간 개선에 대한 실질적인 진전이 없었다. 일반적으로 BLM의 지정을 받은 라스베가스 밸리의 통행 허가는 신청서 수령 후 180일을 넘지 않아야 한다는 것이 역사적 목표였다”고 덧붙였다.

이미지 출처：reviewjournal