샌디에고, 주택 건설 환경 규제 완화의 새로운 전환점

올여름, 캘리포니아 주 의회는 주택 건설을 촉진하기 위한 환경 법률을 개정했습니다.
샌디에고의 비즈니스 리더들은 이러한 변화가 도움이 될 것이라고 기대하고 있지만, 그 효과가 제한적일 것이라고 우려하고 있습니다.

6월, 주 의회와 가빈 뉴섬 주지사는 캘리포니아 환경 품질 법(California Environmental Quality Act, CEQA)을 개정했습니다.
CEQA는 50년 이상 대기 오염, 서식지 손실 및 도시 확장을 방지하기 위해 지역 사회를 보호하는 법입니다.
이 법은 개발자에게 프로젝트의 잠재적 영향을 공개하고 이를 해결할 방법을 찾도록 요구합니다.
또한 일반 대중이 프로젝트에 의견을 제시하거나 법원에 이의를 제기할 수 있는 권한을 부여합니다.

비판론자들은 일부 그룹이 환경 문제와 무관한 이유로 CEQA를 남용하여 프로젝트를 무산시키고 있다고 주장합니다.
예를 들어, 노동 협상이나 이웃 간의 분쟁 등이 그 이유가 될 수 있습니다.
그렇다고 이로 인해 주택 부족 문제가 심화되고 있다고 그들은 지적합니다.

이번 여름, 주 의회는 20에이커 이하의 주택 개발 프로젝트를 CEQA 심사에서 면제하는 조항을 만들어냈습니다.
이러한 프로젝트는 대부분 주거용이어야 하며, 여전히 지역 조례 및 일반 계획, 해안 프로그램을 준수해야 합니다.
주 및 지역 리더들은 이 법 개정이 주택 건설에 대한 불필요한 규제를 줄이는 기회라고 환영했습니다.
샌디에고 지역 상공회의소의 크리스 케이트 회장은 “주택 건설에 대한 이러한 부담을 제거하는 것은 언제나 환영할 일”이라고 밝혔습니다.

그러나 비즈니스 리더들은 이러한 개정이 충분하지 않다고 토로합니다.
샌디에고 건축 산업 협회의 로리 피일러 대표는 “CEQA 문제를 해결하려는 주 의회의 노력을 높이 평가하지만, 이것은 시작에 불과하다”고 말했습니다.

CEQA 개정으로 인해 샌디에고에서 즉각적인 주택 건설 붐이 일어날 것으로 기대하는 사람은 없습니다.
대신 중소 규모의 프로젝트를 신속하게 승인하게 되어 주택 부족 문제를 어느 정도 완화할 것이라는 전망입니다.
피일러는 새로운 법이 도시 중심 지역에서 소매 및 주거 기능이 결합된 프로젝트로서 스트립 몰을 재개발하기 쉽게 만들 것이라고 설명했습니다.
“CEQA를 면제받을 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.
이미 훼손된 지역에서도 가능하죠.
이는 사실상 블랙 파킹 롯이기도 하니까요.”

결과는 언제 나타날까요?
CEQA 개정이 초점인 중소 규모의 재개발 프로젝트에 집중되어 있으므로, 수천 가구를 포함하는 대규모 마스터 플랜 프로젝트에는 영향을 미치지 않을 것이라고 피일러는 언급했습니다.
“우리가 필요한 주택을 짓기 위해서는 다양한 장소에서 건설할 기회를 봐야 한다”라고 그녀는 덧붙였습니다.

보이트 부동산 서비스의 샌디에고 사무소의 로버트 발레라는 CEQA 개정이 장기적으로 주택 생산을 증가시킬 수 있지만, 즉각적인 결과는 기대하지 않는다고 말했습니다.
“이러한 변화 때문에 2026년에 공급이 증가할 것이라고 보지는 않습니다.
하지만 이전에 6년에서 7년이 걸리던 프로젝트가 이제는 3년에서 4년이면 완료될 가능성이 높아졌습니다.”

주택 건설에는 여러 요인이 작용합니다.
전반적으로 규제 완화에도 불구하고, 지역 규제 및 거시 경제적 상황 등 다른 요소들이 건설을 지연시킬 수 있습니다.
발레라는 “작은 프로젝트의 경우에도 허가를 처리하는 데 얼마나 오랜 시간이 걸리는지 놀랍습니다.”라고 말했습니다.
예를 들어, 차고를 부속 주거 유닛으로 전환하는 허가를 받는 데에도 최대 1년이 걸린다고 그는 덧붙였습니다.
새 집을 짓는 경우는 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.

재료와 자금 조달 비용이 상승하면서 많은 개발자들이 개발을 줄이고 있는 상황입니다.
발레라는 엄격한 책임 법률이 콘도미니엄 판매를 단념하게 만들고 있어 많은 샌디에고 주민들이 주택 소유의 첫 단계에 도달하는 것을 방해하고 있다고 지적했습니다.
이것은 환경 검토와는 별개 문제며 낯선 논의가 필요하다고 그는 말했습니다.

케이트와 홀트도 CEQA 개정법에서 숨겨진 문제를 지적하고 있습니다.
법의 조항 중 하나는 새로운 주택 프로젝트에 차량 주행 거리 수수료(VMT fee)를 부과할 수 있는 권한을 지방 정부에 부여하는 것입니다.
VMT는 주거지에서의 운전량을 계산하는 공식으로, 대기 질, 기후 변화 및 교통에 미치는 영향을 추정하는 데 사용됩니다.
샌디에고 시와 카운티는 이미 새로운 개발이 교통에 미치는 영향을 계산하는 데 사용하는 VMT 공식을 보유하고 있으며, 개발자에게 완화 조치를 취하거나 그러한 영향을 상쇄할 수 있는 수수료를 요구할 수 있습니다.

새로운 법안은 지방 정부가 필요하다고 판단할 경우 개발자가 기여할 수 있는 주(statewide) 완화 은행을 제공할 것입니다.
어떻게 이러한 사항이 기존 절차를 변화시킬지 또는 수수료의 규모가 어느 정도일지에 대해서는 불확실합니다.
그러나 주택 건설 옹호자들은 이로 인해 새로운 주택 가격이 수천 달러 상승할 수 있다고 우려하고 있습니다.
그들은 의회에 법의 이러한 부분을 정리하는 추가 법안을 통과시켜 줄 것을 촉구하고 있습니다.
“우리는 그것이 주택 건설을 중단하는 뒤쪽 경로가 되는 것을 원하지 않습니다.
부담이 너무 커져서 주택을 지을 수 없게 된다면 안 됩니다.”라고 케이트는 강조했습니다.

비즈니스 리더들은 CEQA 개정을 캘리포니아의 주택 부족 문제에 대한 “다각적인 해결책”의 일환으로 찬양했습니다.
“이것은 문제 해결을 위한 퍼즐 조각 중 하나입니다.”라고 발레라는 이야기했습니다.
“우리는 주택 건설자들이 주민들을 위해 더 많은 주택을 제공할 수 있도록 계속해서 나아가야 할 방향으로 나아가야 합니다.”

샌디에고, 신입 대학 졸업자에게 가장 힘든 도시
연관된 소식으로, 비즈니스 뉴스 사이트가 샌디에고를 신입 대학 졸업자에게 가장 저렴하지 않은 도시 중 두 번째로 선정했습니다.
이는 그들의 평균 소득과 생활 비용을 비교했습니다.
여기서의 대학 졸업자의 중간 소득은 61,770달러이지만, 필요를 충족시키기 위한 비용은 71,400달러로 나타났습니다.
그 결과 신입 직원들은 9,640달러의 적자를 안고 시작해야 합니다.
놀랍게도 샌프란시스코는 높은 생활비에도 불구하고 높은 중간 소득 덕분에 신입 졸업자에게 가장 좋은 지역 10위 안에 올랐습니다.
이런 지역 순위는 대학 교육의 가치에 대한 의문을 제기하고 있으며, “Z세대의 대학 등록률이 감소하고 있으며 더 많은 청년들이 비싼 학위가 여전히 신뢰할 수 있는 투자 수익을 제공하는지 질문하고 있다”고 보고서는 지적하고 있습니다.

이미지 출처：voiceofsandiego