전국 개발자, 관세와 공급망 문제로 프로젝트 중단 및 취소

최근 UCLA 앤더슨 경영대학원과 로스앤젤레스 시내 로펌인 앨런 매킨의 공동 조사에 따르면, 주 전역의 개발자들 중 3분의 1 이상이 관세와 공급망 문제에 대한 우려로 프로젝트를 중단하거나 아예 취소하고 있는 것으로 나타났다.

이 조사에서는 주 전역의 다세대, 오피스, 소매 및 산업 부문 등 140개의 부동산 기업을 대상으로 한 결과, 응답자의 85%가 새로운 개발에 대해 더욱 신중해지고 있다고 보고했다.

앨런 매킨의 센추리 시티 사무소의 운영 파트너인 스펜서 칼릭은 “부동산 투자자와 개발자들은 어떤 불확실성에도 신중해지므로, 관세와 자본 시장의 어려움은 불확실성으로 이어진다”고 말했다.

그럼에도 불구하고 지금은 많은 ‘마른 자본’이 가시적인 좋은 거래를 찾아 투자할 준비가 되어 있다고 덧붙였다.

칼릭은 현재 다세대 주택 시장에서 큰 움직임이 일어나고 있으며, 안정된 다세대 주택 및 신규 다세대 주택의 인허가 상담이 활성화되고 있다고 전했다. 로스앤젤레스에서는 최근 산불 이후 주택에 대한 수요가 더욱 증가하면서 이 활성화된 시장이 더욱 촉진되고 있다.

전국적으로 다세대 주택에 대한 수요는 공급을 초과하고 있으며, 설문에 응답한 로스앤젤레스 지역의 53%가 임대 공급이 더욱 줄어들 것이라고 예상했다.

오피스 및 소매 부문에 대한 전망은 지역에 따라 다르다. 캘리포니아의 대부분 지역에서는 오피스 회복이 기대되는 반면, 로스앤젤레스, 새크라멘토, 인랜드 엠파이어 지역은 예외적으로 부정적인 시각을 보이고 있다.

보고서의 조사 결과, 남부 캘리포니아 지역의 전문가 가운데 27%만이 향후 3년 내에 오피스 시장이 회복되고 새로운 개발 주기가 시작될 것이라고 믿고 있다.

L.A.의 오피스 시장이 전반적으로 부진하다고는 하지만, 칼릭은 카운티 내의 서브마켓에서의 경도가 다르다는 점을 강조했다.

“트렌드는 서브마켓 별로 다릅니다. 다운타운 L.A.는 여전히 도전적이지만, 센추리 시티는 미국에서 가장 인기 있는 서브마켓입니다,”라고 그는 말했다.

Avison Young은 5월에 센추리 시티가 전체 서부 해안에서 가장 성과가 좋은 오피스 서브마켓이라는 보고를 했다.

또한 이번 조사에서는 남부 캘리포니아의 오피스 개발 의향이 앨런 매킨과 UCLA의 2024년 겨울 조사에서 9%에서 현재 16%로 증가했다고 나타났다.

비록 여전히 낮은 수치지만, 칼릭은 오피스 성장의 기회를 어디서 찾고 있는지를 설명했다.

그는 “소유자가 사용하는 빌딩에서 먼저 성장 기회를 보고 있으며, 그 다음으로 클래스 A 플러스가 있으며, 이는 전반적인 오피스보다 훨씬 낮은 공실률을 보이고 있다”고 말했다.

또한 그는 지역 내에서 15년에서 25년 간의 장기 오피스 임대 계약으로의 전환이 진행되고 있다고 덧붙였다.

“사람들이 조정했으며, 비즈니스들이 사무실에 돌아오는 새로운 기준에 적응하여 얼마나 필요한지에 대한 더 나은 아이디어를 갖고 있습니다,”라고 그는 말했다.

“그 결과, 그들은 사무실 면적을 확장하는 것이 좋다는 결정을 내리기 시작했습니다.”

비슷하게, 로스앤젤레스, 새크라멘토, 인랜드 엠파이어 지역은 소매 부문에 대한 전망이 암울한 유일한 시장이다.

그럼에도 불구하고 L.A.에서 소매 업종의 낙관주의가 낮음에도 불구하고, 남부 캘리포니아의 개발자들이 북부 캘리포니아 개발자들보다 더 많은 신규 소매 프로젝트 계획을 세우고 있다는 점은 주목할 만하다.

칼릭은 로스앤젤레스에서 가장 많이 이루어지는 소매 개발이 새로운 브랜드 중심으로 이루어지는 것이라고 설명했다. 전자상거래를 통한 접근이 그리 쉽지 않은 브랜드와 체험 소매가 그것이다.

산업 부문은 전역에서 안정된 자산 클래스로 여전히 강세를 보이고 있으며, 차기 임대료 증가가 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 이스트베이, 인랜드 엠파이어, 오렌지 카운티 및 실리콘 밸리에서 예상된다고 한다.

“산업 부문은 항상 강세를 유지하는 것 같습니다. 이는 대체로 전자상거래에 의해 주도되기 때문입니다.”라고 칼릭은 말했다.

실제로, 이번 조사에서는 산업 개발을 주도하는 요인으로 전자상거래가 가장 많이 선택되었고, 데이터 센터 및 AI를 초월했다고 한다.

보다 많은 소매업체들이 아마존과 유사한 배송 속도를 유지하며 운영하고 있기 때문에 고객 기반에 가까운 창고 공간의 필요성이 절실하다고 칼릭은 강조했다.

그럼에도 불구하고 이 조사에서는 31%의 남부 캘리포니아 응답자가 하나 이상의 산업 프로젝트가 착공될 것이라고 예상하고 있지만, 이전 조사에서의 54%에서 감소한 수치다.

이러한 감소에 대해서 칼릭은 새로운 프로젝트에 대한 모든 부문에서 이러한 추세가 나타나고 있다고 주장했다.

“부동산 투자자와 개발자들은 이 불확실한 시장에서 건설을 시작하는 것에 대해 주저하고 있으며, 다음 날 관세가 오르거나 내릴 수 있는 상황에서 GMP(최대 보장 가격 계약)를 고정하는 것에 대해 우려하고 있다”고 그는 전했다.

이러한 상황은 새로운 건설 시작 시기를 결정하는 혼란을 초래한다고 덧붙였다.

기존 공급에 대한 점유율에 영향을 미치는 한 가지 요인은 최근 몇 년 동안 거래된 산업 빌딩들이 높은 임대 가격을 설정했다는 것이다.

“그 결과, 높은 임대율을 충족해야 하는 빌딩은 공실 상태로 남아 있는 반면, 상대적으로 높은 임대 평가를 받지 않는 오래된 클래스 B 및 C 빌딩은 더 많은 임대 활동을 보이고 있습니다,”라고 그는 덧붙였다.

이미지 출처：labusinessjournal