주택 시장 개선의 조짐과 여전히 높은 가격

모기지 금리가 3년 전 급등하면서 주택 시장이 둔화되었습니다. 현재 미국 부동산 협회(NAR)의 최신 수치에서 개선의 기미가 보이지만, 여전히 저조한 상황입니다. 7월 기존 주택 판매는 전월 대비 2% 증가했습니다.

미국 내에서 올해 약 400만 채의 기존 주택이 판매될 것으로 예상되며, 이는 팬데믹 기간에 비해 현저히 낮고 팬데믹 이전과 비교해서도 크게 감소한 수치입니다.

그러나 NAR의 새로운 수치에서 몇 가지 긍정적인 점이 나타났습니다. 우선, 판매되는 주택의 수가 크게 증가했습니다. NAR의 수석 경제학자 로렌스 윤( Lawrence Yun)은 “현재 2020년 봉쇄 기간 이후로 가장 높은 재고량을 보유하고 있다”고 전했습니다.

7월의 경우 판매 중인 주택은 155만 채로, 작년보다 거의 16% 증가했습니다.

재고 증가 소식은 구매자에게는 긍정적인 요소로 작용하지만, 판매자에게는 좋지 않습니다. 주택 판매에 걸리는 기간이 길어지고 있으며, 현재 평균 28일로, 지난해 7월의 24일보다 늘어났습니다.

여러 시장에서 주택 가격이 완화되고 있는 점도 주목할 만합니다: Realtor.com의 보고서에 따르면 7월에 50대 대도시 중 33곳에서 가격이 하락했으며, NAR의 데이터는 남부와 서부에서 가격 하락을 보여주고 있습니다. 웰스파고의 분석에 따르면 현재 주택 가격은 2년 동안 가장 느린 상승세를 보이고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 전국적으로 주택 가격은 약간 상승하여 중위 가격이 42만 2,400달러에 달했습니다.

높은 가격은 구매자에게 부담을 주고 있지만, 더 많은 매물은 도움이 됩니다. 주택 시장이 둔화되고 있는 이유는 높은 가격과 높은 모기지 금리에 기인합니다.

현재 30년 모기지의 평균 금리는 약 6.6%에 이르며, 팬데믹 이전과 비교할 때 가격이 거의 50% 상승했습니다. 이러한 요소들이 결합되면서 주택 구매를 원하는 많은 사람들이 구매할 여력이 없습니다.

그러나 모기지 금리에 약간의 변화가 있으면 상황이 다소 호전될 수 있습니다. 최근 몇 주 동안 모기지 금리는 소폭 하락하여 2024년 10월 이후 최저 수준에 도달했습니다.

이는 특히 7% 이상의 금리를 가진 주택 소유자들 사이에서 재융자 활동의 급증을 촉발했습니다. 그들은 더 낮은 금리를 이용할 기회를 얻어 매달 수백 달러를 절감할 수 있습니다.

앞으로 몇 달 동안 모기지 금리에 대해 호전적인 요소와 반대 요소가 모두 작용할 것으로 보입니다. 모기지 은행가 협회의 부수석 경제학자 조엘 칸은 “우리의 전망은 금리가 올해 말까지 6.6% 범위에 머무를 것”이라고 예상합니다. 그러나 연방준비제도 이사회가 금리를 인하할 것인지에 대한 회의가 9월 중순에 열리며, 이는 모기지 금리에 영향을 미칠 수 있습니다.

칸은 “연준이 금리를 인하하기 시작하면 금리가 하락할 것이라는 기대가 있는 것이 분명하다”며, “또한 미국의 부채 및 적자에 대한 우려가 금리를 높게 유지하는 요인이기도 하다”고 덧붙였습니다.

또한, 칸은 금리 인하에 대한 기대감이 현재 모기지 금리에 이미 반영되고 있을 것이라고 예상했습니다. 따라서 금리가 하락해도 추가로 금리가 더 내려가지 않을 수도 있습니다.

그럼에도 불구하고, 내년에 변화를 예상하고 있으며, 금리가 6.5% 범위로 떨어질 것이라고 생각합니다. 이때 일부 주택 구매자들이 재참여할 가능성이 있으며, 주택 구매를 위한 수치가 작동할 것으로 보입니다. 가격이 급등하지 않는 한, 구매자들이 시장에 다시 들어올 수 있겠죠.

이른바 ‘고정 효과’가 다소 완화되고 있습니다. 팬데믹 기간 동안 많은 주택 소유자들은 3%대의 초저금리로 주택을 구매하거나 재융자했습니다. 오늘날, 이러한 저금리는 그들이 거주하는 집에서 이동할 유인을 줄이고 있습니다.

그러나 NAR이 이번 주에 보고한 증가한 재고 수준은 일부 사람들이 이사하며 저금리를 포기하고 있다는 신호로 작용하고 있습니다.

윤은 “아직 팬데믹 이전 수준에는 미치지 않지만, 더 이상 ‘모기지 금리 고정’ 기간에 있지 않다. 사람들이 이사할 필요가 있을 때, 그들이 주택을 시장에 내놓고 다음 단계를 진행하고 있다”고 전했습니다.

‘고정 효과’가 주택 시장을 오래도록 막힐 것이라는 경제학자들의 우려도 여전히 존재하지만 재고가 점차 나타나고 있습니다.

신규 주택 건설에 대한 혼합된 지표가 나타나고 있습니다. 이번 주 인구 조사국의 새 데이터에 따르면 7월 주택 착공은 전월 대비 5% 증가했습니다. 하지만, 건축 허가는 6월 대비 거의 3% 감소했습니다.

전국 주택 건설 협회의 회장인 바디 휴즈는 “주택 건설 감소는 구매자의 구매력 부족, 숙련 노동력 부족 및 높은 규제 비용이 원인”이라고 언급했습니다.

이미지 출처：npr