포틀랜드, 임대 주택 등록 수 증가 정체: 주택 위기 해결을 향한 의문

2021년, 포틀랜드는 지역 내 139,397개의 아파트와 임대 주택을 등록했습니다.
이듬해 그 수는 겨우 6개 유닛 증가했습니다.
2023년에는 전체 등록 수가 139,666개로 보고되었으며, 이는 2년 전보다 불과 269개 증가한 수치입니다.

이처럼 느린 성장은 심각한 주택 부족 문제를 안고 있는 도시에서 많은 질문을 불러일으킵니다.
특히 2020년 전에 발급된 건축 허가를 기반으로 할 때, 최근 3년 동안 포틀랜드에서 매년 약 3,000개의 새로운 아파트 또는 다가구 주택이 건설된 것을 감안하면 더욱 의아합니다.

하지만 주택 관계자들은 임대 등록부의 미미한 증가 이유를 설명할 수 없을 뿐만 아니라 이에 대한 관심을 보이지도 않고 있습니다.
포틀랜드 주택국의 헬미 히서리히 국장은 임대 서비스 사무소를 운영하지만, 가능한 원인에 대한 인터뷰 요청을 거부했습니다.
주택국 대변인 가브리엘 매튜스는 등록부의 정확성을 방어했지만, 근본적인 질문을 회피하며 주택국이 시장 가격 임대주택보다 저소득 주택에 집중하고 있다고 언급했습니다.

이 접근 방식은 지나치게 협소합니다.
공공 보조를 받는 저렴한 주택에만 집중한다고 해서 포틀랜드가 주택 위기를 해결할 수는 없습니다.
시장에서 경쟁이 발생하게 되면 실제로 임대료가 하락할 수 있으며, 이는 오스틴, 미니애폴리스 등 건설 중심 도시들이 보여준 바입니다.

더 큰 우려는 평범한 데이터에 대한 포틀랜드 시 공무원들의 무관심입니다.
만약 포틀랜드가 ‘위기’를 선언한 지 거의 10년이 지났다면, 시의 리더들은 데이터가 전달하는 메시지에 대해 더 많은 호기심을 가져야 할 필요가 있습니다.

첫 번째 질문은 임대 등록부의 신뢰성입니다.
시가 발표한 ‘주택 현황 보고서’와 두 달 전 게시된 숫자들은 상당히 변화했습니다.
시 측은 임대 등록 수에 대해 97%의 준수율을 주장하지만, 이는 임대 등록 세금을 납부한 임대인의 비율을 말하는 것이죠.
시가 지난 해의 기록을 바탕으로 비용을 청구하기 때문에, 전체 임대 목록을 완전히 파악하지 못할 가능성이 대두됩니다.

누군가 유닛을 자발적으로 보고하지 않으면, 시는 그 유닛에 대한 정보를 모를 수 있습니다.
두 번째 질문은, 만약 등록부가 시 officials가 믿는 만큼 정확하다면, 수년간 새로운 유닛이 추가된 가운데 전체 임대 목록이 왜 크게 증가하지 않는가입니다.
세금 신고 지연이 문제인지, 혹은 임대인이 새로운 유닛을 휴가 임대나 판매로 전환하고 있는지 살펴봐야 합니다.

또한, 포틀랜드의 정책이 임대 시장에 미치는 영향도 고려해야 합니다.
임대인 스크리닝 제한이나 임대인이 세입자에게 “이전비”를 지급하도록 요구하는 논란의 여지가 있는 법칙들이 이에 해당됩니다.
이런 새로운 규제들은 시간을 관리하기 어려운 자영업자 임대인들을 시장에서 퇴출시키고 있다는 우려도 있습니다.
정책의 영향을 측정하는 것은 처음에 정책을 제정하는 것만큼이나 중요해야 합니다.

불행히도, 2019년에 포틀랜드 시의회가 통과시킨 일련의 세입자 보호 조치들에 관한 분석은 거의 이루어지지 않았습니다.
주택국은 이제야 정책 영향을 분석하기 위한 제안 요청서를 준비하고 있다고 매튜스 대변인이 전했습니다.

반면, 유진 시는 관계가 훨씬 최근에 제정된 임대인 보호 조치를 해 놓고도, 새로운 의무가 임대 시장에 미치는 영향을 평가하기 위한 검토를 요청한 바 있습니다.
이 연구는 현재 진행 중이며 2026년 초 시의회에 보고될 예정입니다.
한편 시애틀에서는 임대 등록부와 관련하여 유닛 수 감소에 따른 감사 요청을 한 바 있습니다.
감사는 여러 요인 중에서 시의 규제 증가가 감소에 기여했다고 결론지었습니다.

포틀랜드 시장에서 어떤 일이 일어나고 있는지에 대한 여러 이론들이 존재합니다.
부동산 경제학을 전문으로 하는 마이크 윌커슨은, 과거 임대했던 많은 단독 주택들이 매각되어 임대 등록부에서 제외되었을 가능성이 높다고 설명합니다.
이런 점은 2017년부터 2020년까지 약 1,300가구가 임대 시장에서 판매용으로 전환된 것을 보여주는 이전 연구 결과와 일치합니다.
등록부의 준수가 떨어진 것도 등록부 숫자가 적게 증가한 이유일 수 있습니다.

하지만 시에서 더 이상적인 노력을 기울이지 않는다면, 우리는 이 신비가 무엇인지 결코 알 수 없을 것입니다.
문제는 포틀랜드의 리더들이 이를 해결하려는 의지가 있느냐는 점입니다.

이미지 출처：oregonlive