로스앤젤레스, 사무실 공실 문제 해결을 위한 공동 주거 공간 제안
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로스앤젤레스는 심각한 주택 부족 문제와 중심지의 사무실 공실 증가라는 두 가지 토지 이용 위기를 겪고 있다. 이로 인해 저소득층과 중간 소득층 앙헬리노들은 주거 비용 상승으로 인해 고통받고 있으며, 또 한편으로는 팬데믹 이후 일의 구조 변화로 인해 다운타운의 28%의 사무실 공간이 비어 있다.
도심으로 돌아오고 싶어하는 앙헬리노들은 증가하고 있지만, 도심에서 일하고 싶어하는 사람들은 적어진 상황이다. 이러한 두 가지 도전 과제는 빈 사무실 건물을 주거 공간으로 전환하는 하나의 해결책으로 연결될 수 있다.
BAE Urban Economics의 최근 보고서에 따르면, 빈 사무실 공간을 재개발하여 아파트와 콘도로 바꾸는 것이 타당하다고 주장하고 있다. 로스앤젤레스에서 이러한 전환은 특히 적합하다. 도시에는 이러한 전환을 위한 ‘적응 재사용’ 조례가 이미 존재하며, 도시와 주 정부는 이러한 재개발을 지원하기 위해 규제를 수정하는 방안을 검토하고 있다.
또한, 고정재정 부족 문제를 해결할 수 있는 기회가 될 수 있다. 하지만 Downtown Works LA의 저자들은 사업적 이점에 동의하면서도 “공공 보조금 없이는 전환 프로젝트가 재정적으로 수행 가능하지 않다”고 인정하고 있다.
이들은 추가 연구를 통해 필요한 보조금의 규모를 살펴볼 것을 요구하고 있다. 사실, 이러한 전환 프로젝트의 높은 비용 중 상당 부분이 도시와 주 정부에 의해 커버될 것이며, 이는 한정된 공공 자금을 잘 활용하고 있는지에 대한 의문을 제기한다.
특히 우연히도, 이러한 전환 프로젝트의 핵심이 되고 있는 고급 및 럭셔리 유닛의 가격이 팬데믹 시작 이후로 다운타운에서 15% 감소했다는 점은 사유 투자 주장의 신뢰성을 약화시킨다.
더 나은 접근법이 있다. 이는 도시의 자금 류를 훨씬 더 효율적으로 사용할 수 있는 방법이다. 건축 회사 Gensler와 Pew Charitable Trusts의 2월 보고서에 따르면, ‘공동 거주 공간’으로의 전환은 아파트와 콘도보다 평방피트당 약 1/3의 비용으로 경쟁할 수 있으며, 유닛 수의 경우 약 3배 더 많이 생산할 수 있다.
공동 거주 공간은 때때로 ‘성인을 위한 기숙사’라고 불리며, 작은 스튜디오 아파트로 구성되어 있고, 임차인은 공용 주방과 욕실을 공유한다. 이 공간은 임차인에게 훨씬 더 저렴한 가격을 제공하며, Pew의 설계를 따르면 월세는 단 1,000달러에 불과하여 연봉 4만 달러 이상의 앙헬리노들이 이용 가능하다.
이 계획에 따르면, 공공 및 민간 부문의 비용은 유닛당 약 22만 5천 달러로 나뉘게 되며, 평균적인 저소득형 스튜디오에 비해 경제적이다.
이러한 비용 절감은 사무실 건물의 구조적 특징에서 기인한다. 이러한 건물의 화장실과 주방은 대개 각 층의 중앙에 집중되어 있어 수십 개의 새 화장실 및 주방을 설치하기 위한 배관 확장은 비용이 많이 든다.
게다가 이러한 건물의 플로어 플레이트의 깊이는 아파트로 나누기에는 비효율적이며, 따라서 비용이 더 증가하게 된다. 공동 거주 공간은 이런 문제를 해결하여 배관이라는 복잡한 문제를 쉽게 처리하고, 깊은 플로어 플레이트를 활용하여 공용 공간을 만들 수 있다.
이 새로운 주택들은 작고 거의 화려함이 없는 형태로, 각 층은 최대 48명까지 수용할 수 있으며, 4개의 주방과 2개의 중앙 욕실(각 욕실에는 6개의 변기와 4개의 샤워 시설이 있음), 그리고 공용 오락 공간도 갖추게 된다.
이처럼 설계된 공동 거주 공간은 최근 이민자, 대학생, 젊은 졸업생, 그리고 어려운 상황에 처한 사람들—불행히도 이는 종종 재향군인과 노인도 포함된다—에게 소중한 안전망이 될 수 있다.
1930년대 이후 such 계층의 저렴하고 소형 주택의 사라짐이 현대의 노숙자 문제에 일조했을 것이라는 전문가들의 의견도 있다. 물론 이러한 전환 프로젝트가 도전과제를 안고 있는 것은 사실이다.
상대적으로 주거형 대안에 비해 검증이 덜 된 이들 프로젝트는 관리비가 비쌀 수 있다—개발자들은 더 안전한 큰 틀의 프로젝트를 선호하기 때문이다. 따라서 몇 개의 층에서 전환을 시작하는 것이 모델을 검증하기 위한 좋은 시작점이 될 수 있다.
하지만 도시의 리더들은 공공 및 민간 부문의 협력을 통해 이러한 프로젝트를 지원하고, 부동산 구매 facilitations, 주요 tenants로 참여하거나 대출 보증을 제공하는 등의 방법으로 위험을 줄일 수 있다.
이것은 고통스럽고 우울한 해에 로스앤젤레스를 재활성화하는 시점이 될 것이다. 결국 이 작업을 통해 열리는 수 만 개의 새로운 주택은 많은 임차인들에게 삶의 변화를 초래할 수 있지만, 여전히 필요로 하는 주택의 양에 비해 점에 불과한 결과가 될 것이다.
우리의 건축 코드가 현재의 필요에 맞는지 여부에 대한 재정비가 필요하고, 또한 로스앤젤레스 주택 구역의 엄격함에 대한 어려운 대화도 필요하다. 그러나 현재 다운타운에서 동시에 존재하는 두 가지 토지 이용 위기는 공동 주거 공간을 제안하는 간단하고 잠재적으로 통합적인 답변을 요구하고 있다.
이미지 출처:latimes