에어비앤비 및 단기 임대에서 장기 임대로 전환하는 주택 임대인들

이미지 출처：https://www.latimes.com/california/story/2025-08-18/short-term-airbnb-rentals-dropping-los-angeles

네 년 동안, 캐서린 테일러는 에어비앤비를 통해 그녀의 웨스트사이드 게스트하우스를 임대해 왔습니다.
그녀는 모든 것이 점점 더 비싸지고 있다 느낄 때 추가 수입에 의존하게 되었습니다.
하지만 이번 봄, 그녀는 그 목록을 삭제했습니다.
“나는 나갔어요,” 테일러가 말했습니다.
“규칙이 너무 많아요. 새로운 규제가 계속 생기고, 벌금을 받을 날이 임박한 것 같았어요.”

LA 지역 전역에서 주택 임대 수익을 올리는 많은 사람들이 선호를 바꾸고 있는 것으로 보입니다.
단기 임대는 장기 임대보다 훨씬 더 수익성이 높지만, 지속적인 전환은 집주인에게 종종 골칫거리를 만듭니다.
그리고 점점 더 많은 규정에 직면해 있으며, 이는 벌금 위험을 동반합니다.

이에 따라 단기 임대 등록 건수가 감소했습니다.
지난 7월, LA시 내에서 4,228개의 활성 홈 쉐어링 등록이 있었지만, 이번 7월에는 3,972로 6% 감소했습니다.
단기 임대 소프트웨어 플랫폼도 다양한 정도로 목록 감소를 보여주고 있습니다.
LA 메트로 지역의 단기 임대를 샘플로 분석한 Hospitable은 작년에 비해 목록이 44% 감소했다고 추정했습니다.
AllTheRooms는 동일 기간 동안 LA 카운티 내에서 에어비앤비 목록이 13% 감소했다고 보고했습니다.

데이터 출처는 각 회사가 목록 데이터에 접근하는 방식이 다르기 때문에 다양합니다.
AirDNA는 LA 메트로 지역의 에어비앤비 및 VRBO 목록이 작년에 8% 증가했다고 보고했지만, 올해 1월 이후 큰 폭의 감소가 있었고 이는 화재 지역에서의 직격탄 때문이라고 설명했습니다.
알타데나에서 56%, 퍼시픽 팰리세이드에서 36%, 말리부에서 25% 감소였습니다.

전문가들의 의견은 감소 원인에 대해 다르지만, 화재가 확실히 한 요인이라고 할 수 있습니다.
팔리세이드와 이튼 화재로 수천 개의 주택이 불에 타면서 많은 임대가 시장에서 제외되었습니다.
하지만 이러한 재해 직후, 많은 단기 임대가 화재 희생자들을 위한 중장기 임대로 전환되었습니다.

또 다른 호스트들은 화재와는 독립적으로 중기 임대를 선택하고 있습니다.
“단기 임대 시장은 정체 상태에 빠졌습니다.
규제가 생겼고, 사람들은 차선책으로 중기 임대를 찾고 있습니다,” 라고 제시 바스케즈는 말했습니다.
그는 LA가 중기 체류에 가장 좋은 시장이라고 말했습니다.
이유는 이 도시를 방문하는 많은 사람들이 영구적인 계획 없이 장기적으로 머물기 때문입니다.
여행 간호사, 학생, 디지털 유목민, 영화나 건설과 같은 장기 프로젝트를 위해 일하는 사람들이 그 예입니다.

그는 중기 임대가 단기 임대보다 약 15%에서 20% 적은 수익을 올리지만, 그 대가로 주택 소유자는 더 적은 전환을 경험하게 된다고 설명했습니다.
인기 있는 동네의 3베드룸, 2욕실 주택이 단기 임대에서 약 10,000달러를 벌 수 있다면, 중기 임대에서는 여전히 8,000달러를 가져올 수 있다고 바스케즈는 말했습니다.

작년에 에어비앤비의 CEO인 브라이언 체스키는 중기 체류를 회사의 “거대한 성장 기회”로 지목했습니다.
그는 이러한 예약이 회사 비즈니스의 18%를 차지한다고 밝혔으며, 이는 팬데믹 이전의 13%에서 14%로 증가한 수치입니다.

마크 로슨은 작년에 VRBO에서 주말 체류를 위해 그의 샌 페르난도 밸리 집을 임대했지만, 30일 이상의 예약만을 허용하도록 설정을 변경했다고 말했습니다.
“몇 주마다 새로운 사람이 집에 오는 게 지겨웠어요,”라고 그는 말했습니다.

단기 임대는 오랫동안 논란의 여지가 있었습니다.
지지자들은 에어비앤비와 VRBO와 같은 사이트가 주택 소유자들에게 수익을 제공하고 관광객들에게 옵션을 제공한다고 주장합니다.
하지만 비판자들은 홈 쉐어링이 주택 위기에 직면한 시장에서 장기 임대를 제거한다고 주장합니다.

LA의 주택 재고가 단기 임대로 전환되는 것을 방지하기 위해, 로스앤젤레스는 2018년에 홈 쉐어링 조례를 제정했습니다.
이 조례는 주택 소유자들이 본인의 1차 거주지만 임대할 수 있도록 제한하고, 라이센스를 취득하도록 요구합니다.

규제 체계는 어느 정도 효과를 보였습니다.

목록은 2019년부터 2023년까지 70% 감소했지만, 그 감소의 상당 부분은 팬데믹으로 인한 것으로 보입니다.
작년에 규제가 LA 카운티의 비법인 지역으로 확산되었고, 이는 이전에는 규제를 받지 않았습니다.

하지만 많은 호스트들이 여전히 라이센스 없이 운영하거나, 등록 번호를 속이고 있는 상황입니다.
작년에 LA 주택부의 보고서에 따르면 2024년 10월 기준으로 홈 쉐어링 조례 위반 사례가 약 7,500건 발생했지만, 단지 300건만이 과태료가 부과되었습니다.
따라서 2025년 3월, LA 시의회는 조례를 더욱 강화하기 위한 여러 권고안을 승인했습니다.
새로운 집행 도구를 갖춘 도시의 전투 준비가 완료되었습니다.

계획의 일환으로 위반 사항을 모니터링할 18명의 직원이 배치될 계획이며, 임대 면적에 따라 벌금이 증가합니다.
500제곱피트 미만의 임대에는 1,000달러, 25,000제곱피트 이상의 주택에는 최대 16,000달러의 벌금이 부과됩니다.
두 번째 및 세 번째 위반의 경우 벌금은 두 배, 네 배로 증가합니다.
제안된 계획은 심지어 시 직원들이 불법 임대를 조사하는 미션을 수행하는 것까지 포함합니다.

제안된 계획에 따르면 주택부 직원들은 선불 카드를 사용하여 홈 쉐어링 임대를 예약하고 불법으로 운영되고 있는 주택에 머물며 증거를 수집하는 업무를 수행할 것입니다.

하지만 두 달 후, 도시의 140억 달러 예산이 많은 도시 부서에 대한 지출을 줄였습니다.
결과적으로 새로운 집행 직원이 채용되지 않았고, 많은 계획이 아직 구현되지 않았습니다.

하지만 더 높은 벌금과 엄격한 집행의 위협이 미치는 효과는 분명합니다.

“우리 고객과 이야기하면서, 규제가 단기 임대 재고 감소의 가장 큰 요인입니다,”라고 Hospitable의 세일즈 및 파트너십 부사장인 더릭 존스는 말했습니다.
“LA의 조례는 다른 시장에서의 모든 엄격한 규정을 결합한 것입니다.”
존스는 1,000달러의 벌금 가능성이 평균 목록의 야간 수익을 훨씬 초과하므로, 일부 호스트들은 두려움 때문에 목록을 시장에서 제거하고 있다고 말했습니다.

“주택이 이미 비싸다.
거기에 높은 벌금과 공급을 제한하는 구역이 있다면, 이것들은 모두 결합되어 주택 투자자들이 투자에 신중해지도록 만듭니다.
올해 이와 같은 상황이 입증되었습니다.”

테일러도 그러한 투자자 중 한 명입니다.
그녀는 게스트하우스를 임대할 수 있는 집을 사는 데 특별히 이 웨스트사이드 집을 선택했습니다.
하지만 홈 쉐어링 조례에 따라 매년 최대 임대 일수인 120일에 불만을 느꼈습니다.

그녀의 공간은 500 제곱피트를 초과했기 때문에 새로운 규칙 하에서 첫 번째 위반에 대해 2,000달러의 벌금이 부과될 수 있습니다.
두 번째 위반에는 4,000달러, 세 번째에는 8,000달러가 될 수 있습니다.
결국 그녀는 이 골칫거리를 겪을 가치가 없다고 판단했습니다.

“시가 규칙을 어떻게 집행할지 지켜볼 것입니다.
어쩌면 언젠가 다시 시도할 수도 있겠죠,”라고 그녀는 말했습니다.
“하지만 지금은 비어 있을 것입니다.”