라스베가스 밸리의 건설 결함 개혁 논쟁 여전히 진행 중

이미지 출처：https://www.reviewjournal.com/business/housing/nevada-housing-dodged-a-bullet-with-two-bills-stakeholders-say-3426079/

라스베가스 밸리는 1990년대부터 시작된 건설 결함 개혁 소송의 오랜 역사와 함께, 현재도 주 차원에서의 논의가 계속되고 있다.

제레미 아구에로(Jeremy Aguero), 응용 분석(Applied Analysis) 의 수석 분석가는 2025년 라스베가스 챔버(Chamber) 프리뷰 행사에서 연설 중, 현재 이 문제는 여전히 중요하다고 강조했다.

부동산 이해 관계자와 산업 분석가들은 네바다 주 의회가 두 개의 법안을 보류한 것에 대해 환영하고 있다.

이 법안들은 1990년대와 2000년대 초반의 건설 결함 개혁 시대를 반복할 수 있는 가능성을 지니고 있었기 때문이다.

의회에서 보류된 법안은 건설 결함과 관련해 조항을 수정하는 내용의 하원 법안 505(AB 505)와 공동 관심 커뮤니티에 대한 규정을 수정하는 내용의 상원 법안 433(SB 433)이다.

법안들은 이번 주 의회 세션 중에 보류되었다.

맥도날드 카라노(McDonald Carano) 법률 사무소의 파트너이자 주택 건설 산업을 위한 로비스트인 조시 힉스(Josh Hicks)는 이 문제가 네바다 수정 헌법 제40장(Chapter 40)에서 시작되었음을 밝혔다.

제40장은 1995년 의회에 의해 제정되어 주택 소유자와 건축업자 간의 건설 결함 분쟁을 해결하기 위한 공식적인 절차를 마련하는 것이 목적이었다.

하지만 지역 연구 기관인 응용 분석의 최근 보고서에 따르면, 제40장은 2000년부터 2012년까지 건설 결함 청구를 355% 증가시켰고, 신규 주택 판매는 86% 감소시켰다.

힉스는 이러한 법안들이 다세대 주택 시작에 가장 큰 타격을 입혔을 것이라고 말했다.

라스베가스 밸리는 모든 종류의 주택 유닛에 대한 수요가 분명히 필요하다는 것을 강조했다.

지로에 따르면 밸리는 적절한 시장 상태보다 약 32,192 유닛이 부족하며, 이 숫자는 팬데믹이 시작된 이후로 기하급수적으로 증가하고 있다.

“주택 산업은 그 두 법안들로부터 위기를 피했어요,” 힉스는 언급했다.

“2015년 이전의 관대한 건설 결함 법률 개발은 소송을 초래하여, 건축업자들이 다세대 유료 주택을 건설하는 것을 어렵게 만들었습니다.

현재의 주택 공급 문제와 결합되었을 때, 이러한 법안이 통과되었다면 중대한 후퇴였을 것입니다.

운좋게도 주지사와 의회는 그 법안들이 지닌 문제를 인식하고 진행하지 않기로 결정했습니다.”

라스베가스 리뷰저널(Las Vegas Review-Journal)은 AB 505와 SB 433을 만들어낸 민주당원들에게 연락하였으나 어떤 응답도 받지 못했다.

리뷰 저널과 연락한 부동산 이해 관계자들은, 2008년 대침체를 제외하고, 제40장에 의해 야기된 건설 결함 소송이 현재 밸리의 주택 위기의 주요 원인 중 하나라고 동의했다.

조 바이든 주지사는 리뷰저널의 이메일 응답에서 응용 분석 보고서가 어떻게 건설 결함 개혁이 최근 5년 동안 라스베가스에서의 주택 부족에 직접적인 역할을 했는지를 보여준다고 말했다.

“주택 정책은 장기적으로 고려되어야 합니다.”라고 그는 덧붙였다.

“이것은 우리가 오늘 하는 일이 수십 년 후에 영향을 미칠 것이라는 증거입니다.”

현재 네바다 주 상원의원인 제시 호(Jesse Haw)는 2005-2008년에 북부 네바다 건축업협회의 회장이었고, 2010년대 중반에는 네바다 주 주택건설협회의 회장을 맡았다.

그는 제40장이 남긴 유산이 지역 주택 시장이 여전히 저렴한 유닛을 건설하려고 하고 있다는 것이다.

“라스베가스는 2000년대 초 인구 폭발을 경험했을 때, 건축 산업이 그 성장을 따라잡아야 했습니다.

그렇지 않으면 공급 부족이 가격을 올릴 것이었고, 특히 콘도와 타운하우스와 같은 저렴한 비용의 주택에서 그랬습니다.”라고 그는 말했다.

“동시에 건설 결함 소송은 통제할 수 없을 정도로 증가하여, 보험과 무분별한 소송이 이러한 제품을 건설하기 어렵게 만들었습니다.

건설 결함 소송과 저렴한 가격의 주택 생산이 위축된 것과의 명확한 상관관계가 있었습니다.”

아구에로는 1995년 이후로 집체 주택 공동체가 지역 다세대 시장에서 사실상 이탈했다는 데이터가 있다고 밝혔다.

응용 분석에 따르면, 제40장은 네바다의 건설 결함 청구를 전국에서 가장 높은 수준으로 끌어올렸으며, 산업은 네바다 역사상 최대의 연방 공공 부패 조사에 연루되었다.

이 조사는 남부 네바다의 HOA 인수에 대해 초점을 맞추었으며, 건설 결함 소송을 제기하는 변호사와 계약자 간의 거래를 다루었다.

아구에로는 제40장으로 인해 얼마나 많은 주택 유닛이 창출되지 않았는지를 정확히 수치화하기는 어렵지만, 그 유산은 2025년 현재 분명하다고 말했다.

“1995년 이후로, 건축업자들은 단독 주택과 같은 밀집된 제품에 집중하게 되어, 새로운 주택 가격 전반에 대한 상향 압력을 발생시켰습니다.

이는 더 많은 가족들이 주택 소유의 꿈에서 멀어지게 했습니다.”라고 그는 덧붙였다.

“개정된 법에 따라 밀집된 주택의 공급이 증가했지만, 전체적인 공급 제약은 여전히 지속되고 있으며, 이는 사전 2015년동안의 저개발에 부분적으로 기인합니다.”

패트릭 블레너하셋(Patrick Blennerhassett)에게 연락하려면 [email protected]으로 편지해 주시기 바랍니다.