캘리포니아 주택 목표 미달성의 도시들: 해안 도시들이 직면한 도전

캘리포니아의 해안 도시들은 정당에 상관없이 새로운 주택 건설을 저지하려고 노력하는 것으로 잘 알려져 있지만, 최근 Voice of San Diego와 KPBS의 분석에 따르면 이러한 도시들이 주택 목표를 가장 크게 미달성하고 있지는 않은 것으로 나타났다.

가장 주택 목표에 뒤처진 네 개의 도시는 노동자 계층의 뿌리를 가진 곳들로 알려져 있다.

임페리얼 비치는 주 정부가 설정한 주택 목표를 가장 많이 놓치고 있는 것으로 나타났으며, 현재까지 목표의 11%에 불과하다.

2021년부터 2024년 말까지 임페리얼 비치는 142개의 새로운 주택을 허가 받았지만, 이 기간 동안 단 한 채의 저소득 주택도 생산하지 않았다.

타일러 폴츠 시 관리자는 이메일을 통해 “임페리얼 비치는 대부분 발달이 완료된 커뮤니티로, 서쪽에는 바다, 남쪽에는 습지, 북쪽에는 만이 있어 대규모 개발을 위한 빈 땅이 제한적이다. 따라서 새로운 건설은 민간 토지 소유자가 주택 프로젝트를 제안하고 건설하는 데 의존하게 된다”고 말했다.

실제로 주택 목표에 가장 멀리 뒤처진 도시들이 대체로 많이 개발되지 않은 지역이다. 내셔널 시티, 엘 카혼, 임페리얼 비치는 상대적으로 작고 인구 밀도가 높은 도시들로, 이들 지역의 중간 소득이 카운티의 다른 지역보다 낮다.

Voice의 분석에 따르면, 부동산 중개인들이 ‘매력도’라고 부르는 요소(주택 가격의 대리 지표)는 주택 건설에 큰 영향을 미친다.

어느 면에서는 샌디에이고 카운티 전역이 매력적이다. 이 지역은 높은 임금의 일자리가 많고 사람들이 어디서든 거주할 집을 찾고 있기 때문이다.

하지만 카운티 내에서는 집값이 가장 높은 곳이나 빈 땅이 있는 곳에서 가장 많은 건설이 이뤄지고 있다.

예를 들어, 엔시니타스와 츄라 비스타를 들 수 있다.

엔시니타스는 새로운 주택을 저지하려는 경향이 있지만, 상대적으로 빈 땅이 얼마 없는데도 불구하고 목표를 가장 잘 달성하고 있다.

그동안 건축업자들은 주 정부의 주택법을 준수하도록 강요하기 위해 엔시니타스를 상대로 소송을 제기했다.

엔시니타스가 특정 지역의 용적률을 높이자, 건축업자들은 그런 지역을 매입해 더 많은 주택을 건설했다.

개발자들은 임페리얼 비치, 내셔널 시티, 엘 카혼에서도 대규모 주택 프로젝트를 건설하기 위해 토지를 매입할 수 있지만, 평균 집값이 낮은 이들 도시에서는 그만큼의 수익을 기대할 수 없다.

츄라 비스타 또한 엔시니타스와 같은 고소득 도시가 아닙니다. 그러나 츄라 비스타는 다른 도시들에 비해 많은 빈 땅이 있어 목표를 달성할 가능성이 높다.

하지만 도시들이 주택 목표를 달성하지 못하는 이유는 단순히 부동산 가격과 땅의 가용성 문제만으로 설명할 수 없다.

에스콘디도는 높은 주택 가격이 아니라 인구 밀도가 상대적으로 낮지만 주택 목표를 가장 많이 놓치고 있는 도시 중 하나이다.

솔라나 비치는 소규모이지만 임대료가 높은 곳이다. 두 도시는 주택 목표 달성에 가장 멀리 있는 다섯 개 도시 중에 포함된다.

에스콘디도의 시장인 데인 화이트는 더 많은 주택이 필요하다고 언급하며, 젊고 교육받은 가족들을 유치하기 위한 목표로 더 많은 주택이 필요하다는 사실을 잘 알고 있다고 말했다.

화이트는 에스콘디도에서 주택 건설의 가장 큰 장애물은 1998년에 유권자들에 의해 통과된 제안서 S라고 강조했다.

제안서 S는 시 의회가 토지 이용을 위한 일반 계획을 수정할 권한을 박탈한다.

개발자가 주거 밀도를 높이기 위한 일반 계획 업데이트를 요구할 경우, 제안서 S는 해당 요청이 에스콘디도의 모든 유권자에게 승인을 받아야 한다고 요구한다.

화이트는 “개발자들이 유권자에게 가야 하는 위험을 감수할 것이라고 생각하지 않는다”라고 말했다.

그는 또한 주 정부의 특정 유형의 밀집 주택을 승인해야 하는 법이 제안서 S를 무시하게 할 것이라고 가정했다고 말했다.

시 관계자들과 대형 개발 회사인 KB 홈은 주 정부에 이 법에 따라 승인되는 프로젝트에 대해서 제안서 S를 무시할 수 있는지를 문의하는 편지를 보냈으나, 주 정부 관계자들은 “아니오”라고 답했다고 화이트는 덧붙였다.

시는 지역 조례를 따라야 한다.

제안서 S 외에도 화이트는 많은 카운티의 시장들과 마찬가지로 주 정부가 부여한 목표가 달성하기 불가능한 것이라고 생각하고 있다.

주택 목표가 어떻게 할당되는지 자세히 살펴보자.

첫째, 주 정부는 샌디에이고 카운티에 새로운 주택 번호를 할당했다.

주 정부는 2021년부터 2029년까지 샌디에이고 카운티에서 171,685개의 신규 주택을 생산해야 한다고 밝혔다.

그 후, 샌디에이고 교통 및 지역 개발 협회(SANDAG)는 각 도시가 전체 목표의 일부를 배분하였다.

하지만 SANDAG의 주택 수 할당 과정은 매우 논란이 많았다.

솔라나 비치의 시장인 레사 히브너는 SANDAG의 각 도시의 주택 수 할당 방식이 잘못되었다고 주장했다.

SANDAG는 전체 할당량의 약 65%를 각 도시의 대중교통 점유율에 따라 할당하였다.

이는 서울시가 가장 많은 할당량을 받는다는 것을 의미했다.

또한 전체 할당량의 35%는 각 도시의 일자리 점유율에 따라 할당되었다.

히브너는 이러한 할당이 잘못되어 그 결과 솔라나 비치가 목표에 도달하지 못하게 되었다고 말했다.

그녀는 “정말 나빴다. 할당이 잘못됐다”고 전했다.

히브너는 당시 SANDAG의 이사회에 없었지만 솔라나 비치의 대표가 소도시의 할당량을 줄이는 안건을 제출했다고 말했다.

이사회의 대다수는 이를 지지했지만, 다른 회원들은 가중 투표를 요구했다.

가중 투표에서 샌디에이고시는 인구 규모로 인해 SANDAG 이사회에서 가장 큰 권력을 가지게 된다.

할당이 통과되었고, 솔라나 비치와 같은 도시는 할당 숫자에 이의를 제기했다.

솔라나 비치의 할당량은 이전 주택 주기보다 거의 세 배 높았다.

그러나 솔라나 비치는 이의를 제기하는 데 실패했다.

히브너는 최초의 할당에서, 인구와 땅 면적이 큰 도시인 엔시니타스가 간과되었다고 비판하며, 엔시니타스의 주택 할당량이 솔라나 비치보다 두 배 가까이 큰 상황을 다뤘다.

내셔널 시티의 론 모리슨 시장도 그의 도시의 주 housing objectives은 ‘완전히 엉망’이라고 말했다.

주택 목표 할당량은 도시의 인구 밀도와 인구당 할당량에 따라 신뢰성을 갖추고 나타났지만, 많은 경우 그렇게 하지 못했다.

Voice의 분석 결과, 도시가 더 많이 인구 밀집될수록 전체적으로 목표 달성 가능성이 낮아진다는 하여 , 반대로 인구당 할당량이 높은 도시가 더 자주 이런 경향을 보이는 것으로 나타났다.

장기적으로, 현재 다섯 개의 도시만 주택 목표 달성의 길 위에 있다.

하지만 주목할 점은 카운티 내의 모든 도시가 저소득 주택 목표 달성에 미치지 못하고 있다는 것이다.

도시들은 저소득, 중소득 및 중상소득자를 위한 주택을 일정 수량 생산해야 한다.

어떤 도시가 카테고리 중 하나에서 부족할 경우, 새로운 주 법인 SB 423가 해당 도시에서 개발자들이 쉽게 프로젝트를 승인받을 수 있도록 만들어 준다.

개발자들은 차기 승인 절차에서 시의회나 토지 이용 당국의 승인이 아니라, 무엇이든 허가할 수 있는 ‘행정’ 또는 관료적 검토를 통해 허가를 신청할 수 있다.

이미지 출처：voiceofsandiego