시카고, 교통 편의 시설 근처 주택 개발에 대한 주차 최소 기준 폐지

주차 최소 기준을 충족하기 위한 주택 개발은 비영리 단체인 비커다이크 재개발 공사에 큰 골칫거리라고 조이 아루구에테 CEO가 밝혔다.

“이것은 거대한 문제입니다. 특히 낡은 건물을 리모델링하거나 주차를 해야 하는 지역에서 그런 어려움이 더욱 큽니다.” 아루구에테는 이렇게 말했다. “예전에는 우리가 주차 공간을 1대 1로 할당해야 했기 때문에, 주택가 한가운데 주차장을 짓는 일을 했습니다. 정말 끔찍했습니다.”

그러나 시카고시는 대중교통 근처의 주차 최소 기준을 없애는 조례를 7월에 통과시켰다. 이는 유능한 주택 전문가들이 긍정적으로 평가하는 방향으로의 조치이다.

이 조례는 개발자에게 과거에 요구되었던 것을 줄일 수 있는 옵션을 제공한다. 시카고의 대중교통 기관인 CTA 또는 메트라 정거장과의 근접성에 따라 주차 공간을 최대 50%까지 줄이거나 심지어 없앨 수 있다. 일반적으로 오프스트리트 주차는 지상 주차장이나 주차 구조물의 형태를 띤다.

시카고의 가구의 거의 27%는 차량이 없는 것으로 나타났다. 이는 2019년과 2023년 사이의 5년 추정치에 따른 것이며, 이는 시카고 대도시 기획국이 제공한 데이터이다. 이 기획국은 또한 시카고 거주자의 45%가 차량을 한 대 보유하고 있다고 추정하고 있다.

주차 공간을 없애는 것은 개발자들이 프로젝트에 더 많은 주택 단위를 추가할 수 있게 해줄 것이며, 그로 인해 시카고의 주택 시장이 직면한 압력을 완화하는 데 도움이 될 것이라고 전문가들은 말하고 있다.

일리노이 주 주택 행동 협회와 전국 저소득 주택 연합의 3월 보고서는 일리노이에서 최저 소득 계층을 위한 저렴한 임대 주택이 289,419채 부족하다고 밝혔다. 시카고에서는 126,165채 부족하며, 극도로 저소득 가구 100채 당 겨우 32개의 저렴한 임대주택이 제공되고 있다.

“현재 우리는 주택 위기라는 맥락 속에서 이러한 모든 일들이 일어나고 있습니다.”라고 시카고에 기반을 둔 이웃 기술 센터의 도시 분석 책임자인 에밀리 라프램은 말했다. “우리는 주택 가격의 적정성이 공급의 제약으로 인해 문제가 되고 있음을 알고 있습니다. 이러한 측면에서 우리는 저렴한 주택을 더 많이 의도적으로 건설하는 것의 중요성이 점점 더 커지고 있다고 생각합니다.”

이 비영리 연구 기관은 2016년에 발표한 ‘중단된 주차’라는 보고서를 통해 시카고의 주차 공간이 어떻게 이웃의 적정성에 악영향을 미쳤는지를 탐구하였다.

라프램은 28페이지 짜리 보고서에서 가장 중요한 결론은 시카고가 수요에 비해 주차 공간을 심각하게 과도하게 건설했음을 보여주었다고 강조했다.

이 보고서는 시카고 전역의 40여 개 주거 건물을 조사한 결과, 주차 공간의 3분의 1이 최대 점유율 시간 동안 사용되지 않았음을 발견하였다. 연구자들은 사람들이 보통 자고 있을 때인 새벽 4시에 건물들을 조사했다.

“중단된 주차가 보여준 것은, 우리는 주차 공간에 많은 시간과 돈을 쓰고 있을 뿐만 아니라, 불필요한 주차 공간에도 많은 시간과 돈을 낭비하고 있다는 것입니다.” 라프램은 말했다. “주차는 지어지고 비어있는 상태로 남아 있습니다. 여기서 우리는 실제로 얼마나 많은 주차 공간이 필요한지에 대한 더 나은 이해를 얻고, 쓸데없이 필요한 주차 공간을 건설하지 않도록 해야 합니다.”

이웃 기술 센터는 한 개의 주차 공간을 건설하는 데 드는 비용이 지상 주차장에서는 4,200달러에서 시작하여, 지하 주차장에서는 37,300달러에 이를 수 있다고 밝혔으며, 이 비용은 보고서가 발행된 이후 급등했다고 덧붙였다.

이 비영리 단체는 2026년 봄에 발표될 후속 연구 작업을 진행 중이다.

덩달아 증가하는 금리에 대한 압박과 보험 비용이 개발자들에게 부담을 주고 있지만, 아루구에테는 건설 비용이 주된 압박 요소가 되고 있다고 밝혔다.

“저렴한 주택 개발의 비용이 crazy 이상적이네요. 그리고 주차 또한 중요한 요소입니다.”라고 그녀는 덧붙였다.

대중교통 근처의 주차 최소 기준을 없애는 것은 개발자들이 필요로 하는 비용 절감에 도움을 줄 것이다. 그것은 또한 개발 과정에서 줄어들 수 있는 불필요한 절차를 통해 도움을 줄 것이다.

주차 최소 기준 폐지는 브랜드 제니슨 시장의 ‘테이프 줄이기’ 보고서에 포함된 10대 주요 전략 중 하나로, 이는 라이센스, 허가 및 개발 계획을 간소화하기 위한 100가지 이상의 권고 사항을 담고 있다.

이 조례는 2022년 연결 커뮤니티 조례가 주차 요구 사항의 유연성을 제공하는 첫걸음이라고 밝혔다. 이 조례는 시 전역의 평등한 대중교통 지향 개발 기준을 업데이트하고, 신규 개발이 일반적으로 요구되는 것보다 적은 오프스트리트 주차를 제공할 수 있는 대상 지역의 수를 늘리는 데 더 많은 유연성을 제공했다. 또한 새로운 저소득 주택 프로젝트의 경우, 이 조례는 프로젝트가 대중교통 지향 개발 구역에 해당하고, 절반 이상의 유닛이 저렴하게 지정된 경우에는 주차 의무를 없앴다.

주차 공간 건설 비용 절감은 더 많은 유닛과 저렴한 임대료로 이어질 수 있다. 이 조례는 또한 개발자들이 사용이 덜한 주차 공간을 다른 용도로 바꿀 수 있도록 허용한다.

“이 변화는 개발자들이 실질적인 혜택을 누릴 수 있게 해줄 것입니다.”라고 일리노이 정책 연구소의 정책 연구원인 리레나 에스타빈이 말했다. “주차 최소 기준을 줄이면, 주차장을 위한 토지와 준비에 드는 비용을 아낄 수 있을 뿐 아니라, 시 의회에 가서 조정을 받기 위한 시간과 수수료를 절약할 수 있습니다.”

시의 혜택도 예상된다.

상업용 부동산 회사 인터라 리얼티의 알렉스 코헨은 이 조례를 활용한 신규 프로젝트는 2026년까지 제공될 가능성이 높다고 말했다.

그는 고 임대료가 이 조례로 인해 몇 년 안에 주택이 늘어남으로써 진정될 것이라고 예측하고 있다.

최근 잠퍼에서 발표된 데이터에 따르면, 시카고에서 1베드룸 아파트의 중간 임대료는 2,120달러로, 7월 대비 6% 증가했다.

코헨은 블루라인이 운행되는 제퍼슨 파크, 포타지 파크와 같은 노스웨스트 지역이 이 조례의 혜택을 가장 많이 볼 것이라고 말했다.

“이 지역은 아직 낮은 밀도의 주택을 가지고 있지만, 좋은 대중교통 연결이 있는 곳으로, 밀도를 추가할 공간이 더 많습니다.”

한편, 아루구에테는 웨스트 험볼트 파크와 같은 지역이 혜택을 볼 것이라고 말했다. 그녀는 주거 지역이 상업 지역과 접어드는 통로를 따라 더 많은 주택과 밀도가 생길 가능성을 보고 있다.

“우리는 그 지역에서 많은 개발을 했습니다. 그리고 여전히 많은 투자자들이 구매했지만, 그들이 구입한 것을 활용하지 않고 기다리고 있는 블록이 존재합니다.” 아루구에테는 덧붙였다. “개발을 하지 않는 사람들로부터 통제를 얻게 될 때, 그곳에 주택을 건설하는 사람들이 생길 것입니다. 이는 매우 도움이 될 것입니다.”

시카고 대도시 기획국의 토니 마노는 이 조례가 효과를 볼 수 있을지 확인하는 데 시간이 걸릴 것이라고 말했다.

“나는 이것이 실제로 작동하는 것을 지켜보고 싶습니다. 몇 년 동안 그것을 살펴보고, 크레인이 하늘에 떠 있는 것을 보고, 이 새로운 인허가 접근 방식을 활용한 건물이 지어지는 것을 보고 싶습니다. 그런 다음 교통 패턴을 살펴보고 실제로 효과를 미치는지 보고 싶습니다.” 마노는 말했다. “이것은 이러한 변화를 가져올 수 있는 많은 것 중 하나일 가능성이 높습니다.”

이미지 출처：chicago