보스턴, 실험실 공간 과잉 문제와 주택 부족의 딜레마

COVID 시대의 건축 붐 이후, 보스턴 대도시 지역의 실험실 공간이 지난 5년 동안 약 두 배로 증가하여 총 4840만 평방피트에 달합니다.

하지만 생명과학 산업의 성장 속도가 둔화됨에 따라, 그 중 약 36%의 실험실 공간이 비어 있는 상황입니다.

이는 기록상 가장 높은 공실률입니다.

이러한 공간 과잉은 보스턴 대도시 지역이 심각한 주택 부족 문제에 직면하고 있는 시점에서는 특히 주목할 만합니다.

실제로, 비어 있는 건물들이 위치한 많은 부지는 아파트 건물이 들어설 수 있는 공간입니다.

그러나 생명과학 건축 붐의 전성기 동안, 실험실 개발자들은 개발할 수 있는 토지를 놓고 주거 건축자들을 종종 초과 입찰하며, 경우에 따라 지역 사회조차 새로운 상업세수의 가능성에 환호했던 것입니다.

하지만 이제 비어 있는 실험실을 전환하는 것은 재정적, 물리적으로 어려운 상황입니다.

이에 따라 부동산 산업은 이러한 비어 있는 공간에 대해 어떤 조치를 취해야 할지를 고민하고 있습니다.

전통적인 사무실이나 경량 제조업체를 위한 새로운 임차인을 위한 실험실 공간 전환은 그리 간단하지 않습니다.

실험실 건물은 일반적으로 복잡한 기계 및 공기 처리 시스템을 갖추고 있어 대부분의 다른 건물보다 더 많은 공간을 차지하며, 더 비쌉니다.

디자인 회사 Sasaki의 과학 및 기술 실무 리더인 리시 난디에 따르면, 실험실 공간은 약 평방피트당 1,200달러의 비용이 들며, 이는 사무실 공간보다 최소 50% 더 비쌉니다.

이렇게 비싼 실험실 건물은 투자자들에게 경제적으로 유리하도록 높은 임대료를 요구합니다.

개발자들은 자금을 조달하기 위해 건설비용을 모델링하며, 건물이 생성할 것으로 예상되는 임대료를 보여줍니다.

실험실 사용자는 일반 사무실 사용자가 지불하는 것보다 더 높은 임대료를 지불하는 경향이 있습니다.

보스턴 대도시 지역의 새로운 실험실에 대한 요구 임대료는 평방피트당 약 85달러로, 사무실 공간의 평균인 약 50달러와 비교됩니다.

뉴마크의 연구에 따르면, 실험실 건물을 재사용하는 것을 고려하고 있는 대부분의 소유자나 운영자는 “핵심 및 외부” 상태의 건물에 대해 고민하고 있습니다.

이는 임차인의 특정 장비와 비품에 대한 최종 장비 시설 설치를 제외하고 거의 완공된 상태입니다.

여전히 일부 “핵심 및 외부” 건물에는 수백만 달러 규모의 HVAC 시스템, 냉각탑 및 기타 특수 장비가 장착되어 있습니다.

그리고 실험실 공간을 오피스나 주거용으로 전환하는 물리적 난관도 존재합니다.

일반적으로 실험실 건물의 약 40%가 사무실 용도로 설계됩니다.

하지만 전체 건물은 강력한 기계 시스템과 중복 전력 등을 요구하여 정전 시 연구 손실을 방지해야 하며, 훨씬 더 강력한 환기가 필요합니다.

결국, 실험실 건물은 일반 사무실 건물보다 기계 장비가 세 배 더 많이 필요하다고 합니다.

JLL의 수석 엔지니어인 래리 더보드에 따르면, 74M의 17층 기계층에는 10피트 x 20피트 크기의 공기 덕트가 상당 부분을 차지하고 있으며, 아래 작업 공간으로 공기를 밀어냅니다.

실험실 건물의 HVAC 시스템은 사무실 및 아파트 건물처럼 건물 내에서 공기를 순환시키지 않고, 외부 공기를 지속적으로 가져와서 가열, 냉각 또는 탈습된 후 작업 공간으로 들어갑니다.

이 모든 것에 대한 덕트 클리어런스는 더 높은 천정을 필요로 하여 임대 가능한 공간을 줄입니다.

300피트 아파트 타워는 최소 25층과 수백 개의 유닛을 포함할 수 있으며, 반면 294피트인 74M에는 세입자를 위한 임대 가능한 층이 단 15개에 불과합니다.

천장 높이의 차이는 매달 임대료를 지불하는 잠재적인 몇 십 개의 아파트 유닛이 줄어드는 것을 의미합니다.

“재정 모델링 관점에서 보면, 공간이 훨씬 적습니다.”라고 난디는 언급했습니다.

또한 다양한 유형의 건물이 설계되는 방식에는 작은 차이점들이 존재한다고, 보스턴의 건축사무소 DREAM Collaborative의 원장인 트로이 드페이자도 말했습니다.

예를 들어, 창고는 더 많은 중량을 지탱해야 하므로 바닥이 더 강해야 하며, 주거용 건물 코드는 많은 창을 필요로 합니다.

심지어 엘리베이터, 계단 및 화장실의 배치도 실험실 건물과 주거용 또는 산업용 건물에서 다르게 배치됩니다.

“작동시키기 위해서는 많은 조정이 필요할 것입니다.”라고 그는 덧붙였습니다.

“효율적이지 않을 것입니다.”

이와 같은 이유로, 대다수의 소유자는 시장 회복을 기다리는 것 외에는 별다른 옵션이 없습니다.

그렇지만 일부는 보스턴이나 근교의 사무실 또는 의료 사무소 테넌트와 같은 다른 사용자에게 이러한 공간을 마케팅하는 것에 대해 많은 노력을 기울이고 있다고, 뉴마크의 동북부 연구 책임자인 리즈 베르텔레트는 말했습니다.

생명 과학 회사들에 실험실 건물을 임대하는 개발업체인 보스턴 프로퍼티스(Boston Properties, BXP)는 최근 사무실 공간만을 원하는 생명과학 회사와의 계약을 체결하고 있습니다.

이 회사는 2021년, 웰섬의 시티포인트에 있는 ThermoFisher Scientific 본사 옆에 2억 9천만 달러 규모의 실험실 건물의 공사를 착수했으며, 올해 초에는 이름을 밝히지 않은 생명과학 회사와 사무실 공간 임대 계약을 체결했습니다.

BXP의 사장인 더그 린드는 지난달 월스트리트 분석가들에게 “실험실 시장에서 경쟁하기 위해 필요한 임차인 개선 비용이 증가하고 있다는 점을 고려했을 때, 원자재 공간에 대한 사무실 거래의 경제성이 실험실 거래보다 훨씬 더 높습니다.”라고 전했습니다.

건설이 시작되지 않은 실험실 프로젝트의 개발자는 다른 용도로의 전환이 재정적 손실로 힘든 결정을 내릴 수 있습니다.

많은 개발자들이 높은 실험실 임대료를 청구할 것으로 기대하며 토지를 비싼 가격에 구매했습니다.

주택 같은 다른 용도로 전환하는 것은 모든 건축가, 변호사, 엔지니어 비용을 포함해 수년에 걸친 인허가 과정을 의미할 수 있습니다.

하지만 일부는 이러한 전환을 결정하고 있습니다.

지난 6월, 불핀치사의 사장인 로버트 A. 슐라거는 자신들의 회사가 Route 128의 이전 무지 포드 대리점에서 실험실 프로젝트를 주거 및 호텔로 전환할 가능성을 탐색하고 있다고 말했습니다.

이러한 변화는 자치단체에 대해서도 비용을 발생시킬 수 있습니다.

보스턴 대도시 지역의 많은 도시와 마을이 주민들의 세금 부담을 덜기 위해 세수의 다양화를 위해 실험실 붐에 의존해왔습니다.

예를 들어, 소머빌은 최근 2020년 이후로 거의 200만 평방피트의 새로운 실험실 공간을 보았으며, 이는 도시 세수 다양화의 중요한 부분입니다.

특히 주민의 세금 증가를 승인한 2016년 투표 이후, 그들은 자산 세금을 통해 고등학교 프로젝트에 막대한 기금을 조달하였습니다.

일부 실험실이 붐빈 반면, 다른 일부는 비어 있는 상황입니다.

소머빌의 전략 기획 및 커뮤니티 개발 사무소의 톰 갈리카니는 “우리의 실험실 공간은 모두 신축이기 때문에 문제가 없습니다.”라고 말했습니다.

그는 “우리는 훌륭한 에너지 효율성을 갖춘 새 건물로 구성되어 있어 미래 세입자에게 매력적이기를 바랍니다.”라고 덧붙였습니다.

그는 시간이 지나면 결국 점유될 것이라고 믿고 있습니다.

74M 건물을 개발한 그레이스타의 수석 이사인 맷 드노블은 “잘 맞지 않는 용도로 강제로 전환하려 하기보다 적합한 세입자를 기다리는 것이 낫습니다.”라고 전했습니다.

74M 주변 지역은 번창하는 어셈블리 스퀘어, 교통 수단, 점점 더 많은 실험실 공간이 조성되고 있어 생명과학 클러스터의 모든 요소를 갖추고 있다고 그는 말했습니다.

그는 “우리는 일부 기업들이 이 공간을 탐색하기 위해 투어를 요청하고 있다는 것을 보기 시작했습니다.”라며 “우리는 장기적으로 이 건물을 매각하는 데 대해 걱정하지 않습니다.”라고 덧붙였습니다.

이미지 출처：bostonglobe