뉴욕시 협동조합 주택의 역사와 현대적 도전

1882년, Harper’s Magazine의 작가인 주니어스 헨리 브라운(Junius Henri Browne)은 매우 공감할 수 있는 문제에 대해 설명했습니다.

“문명화된 세계의 어떤 상당히 정착된 도시에서도 물질적인 생활이 뉴욕처럼 많은 어려움을 동반하는 경우는 없다”고 그의 에세이는 시작됩니다.

맨해튼에서 주택을 찾는 사람들은 심각한 압박을 받고 있었습니다.

“그가 이를 위해 하는 노력과 겪는 불안은 계산할 수 없을 정도이다.

어디서 어떻게 살 것인가가 항상 존재하는 고통의 생각이다.”

그의 설명에 따르면, 옵션은 불쾌한 빈민가에 있는 반면, 다른 한편은 비싼 집들입니다.

브라운이 본 해결책은 집주인 없이 공동 생활을 향한 시작된 움직임이었습니다.

“협동조합 계획. 화려함과 과도함은 피하고, 편리함, 편안함, 건강을 대신할 것이다”라고 그는 주장했습니다.

자주 논란의 여지가 있는 첫 번째 협동조합 건물은 몇 년 전 152 West 57th Street에 세워진 레맨브란트(Rembrandt)라 불리는 건물입니다.

브라운은 그 외에도 몇몇 건물이 뒤따랐지만, 대다수는 “첫 번째 건물보다 훨씬 더 비싸고 위엄이 있다”고 암시했습니다.

이것이 바로 뉴욕시에서의 협동조합의 존재이유 빈곤층과 부유층의 간극 사이에서 왔다 갔다 하게 만든 것입니다.

협동조합 생활이 우리만의 것이 아닌 것은 물론입니다.

오하이오주, 스코틀랜드, 네덜란드에도 주택 협동조합이 존재합니다.

노라 에프론(Nora Ephron)이 유머러스하게 쓴 바 있는 온타리오( Ontario)는 아담스 모건의 오래된 화려한 건물로, 70년 이상 협동조합으로 운영되고 있습니다.

하지만 뉴욕이 미국에서는 그야말로 협동조합이 널리 퍼진 곳입니다.

이는 법률, 밀도가 높은 도시, 그리고 사회적 태도의 혼합 덕분입니다.

많은 아이디어와 마찬가지로, 우리는 반쯤 검증된 개념을 가져와 맹렬히 추진하며 우리 방식으로 만들어냈습니다.

전 세계에서 가장 큰 협동조합은 브롱크스에 위치하여 인구 약 50,000명이 거주하고 있으며, 이는 50개 주도 중 11개보다 더 많은 수치입니다.

코미디언 존 뮬레이니(John Mulaney)와 세스 마이어스(Seth Meyers)는 스티븐 손드하임(Stephen Sondheim)의 초현대적인 뉴요커들을 주제로 한 뮤지컬 “회사”를 패러디하여 “협동조합: 뮤지컬”을 제작했습니다.

아마 협동조합이 다른 지역에서는 드물게 여겨지는 이유 중 하나는 부동산 집단 소유에 대해 일부 사람들이 의구심을 가지기 때문일 것입니다.

레맨브란트는 설립 직후 잠재적인 구매자들에게 “가장 그럴듯하고 보수적인 성격의 어떤 사회주의적 연합도 거부한다”고 보증해야 했습니다.

주택을 구매하는 미국인들은 주로 고독주의자와 같은 사고방식을 가지고 있습니다.

자신만의 작은 땅을 원합니다.

하지만 협동조합에서는 그것을 정확하게 얻지 못합니다.

거주자들은 법인 형태를 형성하여 건물은 그 자산이 되며, 그들은 주식 한 장을 받습니다.

우선권 부동산 문서(주거 전용 임대)에는 각 아파트에 할당된 주식이 정의되어 있습니다.

모두 월별 수수료를 회사에 지불하여 세금, 직원 급여, 수리, 업그레이드를 포함하여 모든 필요한 비용을 충당합니다.

외부 개발업자나 집주인이 이익을 빼앗지 않기 때문에 이 arrangement는 이론적으로는 약간의 절감을 제공합니다.

장기적으로는 대략 비슷한 과정입니다.

당신은 아파트를 사면, 운이 좋다면 가격이 오르고, 이사할 때 이익을 보거나 하죠.

물론 가격은 위치, 건물의 나이 및 상태, 채무, 기타 모든 것에 따라 다릅니다.

그렇지만 협동조합 아파트는 일반적으로 유사한 콘도미니엄보다 10%에서 20% 저렴할 것입니다.

물론, 주택 소유와 공유는 완전히 조화를 이루지는 않습니다.

수십 내지 수백 명의 뉴요커를 모아 그들의 최대 구매를 통해 삶을 엮으면, 이는 폭발물의 조합이 됩니다.

오래된 농담은 다양한 협동조합이 세계에서 가장 비협조적인 그룹 중 하나라는 것입니다.

레맨브란트 협동조합 실험은 재정적인 이유로 역사 속에 사라진 지 20년이 채 지나지 않아 종료되었고, 임대주택으로 되돌려졌습니다.

그러나 그 다음 세대의 협동조합들은 훨씬 더 내구성이 있었습니다.

1910년대부터 1920년대에 걸쳐, 뉴욕시의 막대한 노동 조합들은 특히 대규모 의류 노동자 그룹들이 그들의 회원들을 위한 간단한 주택을 개발하기 시작했습니다.

예를 들어, 아말감된 의류 노동자들은 1927년에 브롱크스에 몇 백 아파트를 세웠고, 이후 50년 간 수백 개 더 확장했습니다.

마찬가지로, 그란드 스트리트 하우스(협동 조합 마을)라 불리는 로워 이스트 사이드의 타워들이 여러 노동조합의 프로젝트로 수십 년에 걸쳐 세워졌습니다.

이런 프로젝트들은 시장 가격의 주택이 아닌, 제한적 자본 프로젝트로 세워졌습니다.

당신은 (예를 들어) 10,000달러에 자신을 등록해 낮은 월 유지비를 지불하고, 떠날 때는 이자와 함께 당신의 10,000달러를 돌려받을 수 있지만 그 이상은 아닙니다.

이 아파트들은 부를 축적하는 것이 아니라 단순히 존재할 장소였습니다.

많은 다른 대형 프로젝트들이 1955년에 통과된 미첼-라마(Mitchell-Lama) 법에 따라 이렇게 구조화되었습니다.

협동 도시 또한 이 법의 일환으로 만들어졌으며, 이는 35개의 빌딩, 50,000명의 주민으로 구성됩니다.

세대가 여러 번 반복된 후, 미첼-라마 건물의 협의회들은 프로그램에서 탈퇴할지를 투표할 수 있는 권한을 가지게 됩니다.

만약 그들이 그렇게 한다면, 그들의 아파트는 보통 즉각적으로 현재 시세로 상승하게 됩니다.

일부 주민들은 자기가 하던 결정을 기반으로 20배, 50배, 심지어 100배의 이익을 내고 자산을 매각할 수 있습니다.

대부분의 경우 어떤 투표가 이루어지는지는 추측할 수 있습니다.

몇몇 경우를 제외하고는 주민들이 이익을 반납하겠다고 선택해 다음 세대가 참여할 기회를 얻기를 원합니다.

이 같은 해에 협동조합 소유 구조는 고급 부동산 시장에도 침투하기 시작했습니다.

첫 번째 고급협동조합은 동서양 측에 흩어져 있었지만, 진정한 발전은 제5가와 파크 애비뉴에서 이루어졌습니다.

20세기 초, 제5가는 아스토르(Astor), 프릭(Frick), 반더빌트(Vanderbilt), 카네기(Carnegie), 듀크(Duke) 같은 유명한 가문들의 개인 주택으로 가득 차 있었습니다.

상업의 저주 현상, 즉 사치스러운 소매업체들이 제5가로 올라오면서, 화려한 시대로의 부자들은 거리를 후퇴하고 아파트 생활을 수용하기 시작했습니다.

1882년에 세워진 다코타(Dakota)는 첫 번째 고급 아파트 건물 중 하나였지만, 서쪽 면에 위치해 있었습니다.

이제 사회적 장벽이 무너지고 있습니다.

부동산 개발자들은 기꺼이 저택을 철거하고 매력적인 높은 건물로 건축했습니다.

그들 중 상당수는 협동조합으로 구조화되었습니다.

제5가의 한 쪽은 공장 기반의 산업 밀집 지역이었던 파크 애비뉴로 덮여 있으면서, 세련된 거주 지역으로 탈바꿈했습니다.

1907년에 세워진 925 파크(925 Park)는 그 첫 번째 고급 협동조합 중 하나였습니다.

가장 화려한 건축물 중 하나인 740 파크 애비뉴(740 Park Avenue)는 재키 부비에 케네디가 자란 곳이며, 존 D. 록펠러 주니어가 penthouse에 거주했습니다.

1929년 시장 붕괴 직후에 완공되어 재정 문제가 오래 지속되었으나, 여전히 “좋은 건물”로서의 위상을 유지했습니다.

“좋은 건물”이라는 용어는 사회적 지위를 갖고 있으며, 종종 제외되는 의미를 가지고 있기도 했습니다.

협동조합 이사회는 잠재적인 주주를 인터뷰하여 아무런 이유 없이 거부할 수 있습니다.

재정 상태에 대한 우려가 있을 수 있으며, 또한 외모나 특정 테일러에 대한 비하 문제일 수 있죠.

그렇지만 면접을 통과한다면, 당신이 지불한 가격은 셀러와 이사회 간에만 관계 있을 것입니다.

당신이 협동조합 주택의 거래시 양도되지 않는 부동산 문서가 없기 때문에, 많은 경우 도시 등록소는 수십 년 동안 이러한 거래를 가격이 없었던 것으로 기록하지 않았습니다.

2006년에는 이러한 법적 구멍을 메우게 되었습니다.

현재, 만약 당신이 당신의 구매를 비밀스럽게 유지하고 싶다면, 반드시 다른 법인을 통해서만 가능합니다.

세기가 진행되면서, 몇 가지 요인은 “국제적으로” 노래하는 사람이나 다국적 CEO와 같은 협동조합의 중간 범주를 탄생시켰습니다.

1961년, 마틴 법(Martin Act)이 알바니(Albany)에서 통과되어 임대에서 협동조합으로의 전환에 대한 새로운 규칙을 설정했습니다.

당시, 뉴욕의 많은 주택은 여전히 심각하게 임대 규제 상태였으며, 전문 직업군들이 교외로 이주하는 추세가 발견되었습니다.

일부 대형 임대 건물들의 소유자와 거주자는 적은 세입자 수에 직면하여 자산을 협동조합 소유로 전환하려고 결정했습니다.

거래의 대부분에서 현재 세입자들은 구매 기회를 얻고 “내부 가격”으로, 즉 적은 할인을 받을 수 있었습니다.

구매하지 않는 세입자들은 (대부분의 경우) 임대 상태를 유지할 수 있었으며, 시장 요율로 판매되고 있는 후원 단위에서 거주하게 되었습니다.

1961년에 다코타에서도 몇 차례 발생했습니다.

당시 소유자들은 새 소유자가 철거와 재개발을 계획하고 있던 중 협정부로 바꾸고 싶어 집단으로 뭉쳤습니다.

하지만 실제 물꼬는 1975년 경제 상황이 악화되고, 뉴욕이 외채에서 오르내리는 ‘보릿고개’를 딛고 상황이 본격적으로 전환되면서 시작되었습니다.

1970년대 초반 마틴 법의 수정안은 협동조합 아파트에 대한 대출 받기가 용이하게 만들어졌습니다.

그리고 도시의 부유한 부르주아-보헤미안 계급은 작은 자산을 만들고자 했습니다.

1974년에는 30개 건물에서 704개의 아파트가 협동조합으로 전환되었지만, 1977년에서 1987년 사이에는 3,000채, 242,000개의 아파트가 협동조합으로 전환되었습니다.

그 순간은 지나갔습니다.

1990년대 이후, 도시는 리처드 마이어(Richard Meier)가 설계한 번쩍이는 페리 스트리트 타워들 및 그 이후에 나온 수천 개의 고층 건물에서 장엄한 성장기가 찾아왔습니다.

거의 모든 건물들은 협동조합이 아닌 콘도미니엄을 사용했습니다.

건축업자는 더 많은 이익을 위해 판매할 수 있었으며, 구매자는 보다 적은 번거로움과 규칙을 겪었기 때문입니다.

은행과 대출 기관들도 같은 이유로 선호했습니다.

2006년에 협동조합 구매 가격이 공공 기록으로 남게 된 이후 더는 비밀유지의 이점이 사라졌습니다.

형성된 수천 개의 고층 협동조합들은 노후화되고 있으며, 이로 인해 수선 및 수리가 필요한 상황에 대처해야 합니다.

많은 구매자는 보일러나 지붕, 엘리베이터 수리에 가시적인 고통을 겪고 싶어하지 않게 됩니다.

이러한 협동조합들 중에서 많은 비율이 이곳에 거주하면서 어떤 주민들은 여전히 임대하며, 노인들은 수리에 소비할 자금이 없고 가장 기본적인 수명연장을 원하는 것을 반대하면서 지속적인 갈등을 겪습니다.

2019년에 새로운 조정 법안이 시행되면서 전환이 간소해졌으나, 사실상 새로운 전환은 협동조합보다는 콘도미니엄이 주를 이루고 있습니다.

그렇다고 해서 협동조합이 사라질 것은 아닙니다.

편리한 것들은 더 적으면서, 사람들이 머물고 싶어 하는 곳은 여전히 저렴한 가격으로 제공되지만, 지금의 “저렴”은 2백3십만 달러 대 2백만 달러의 차이가 있습니다.

수천 개의 건물들은 여전히 이 모델로 운영되고 있으며, 특별한 법적 변화를 거치지 않는다면 앞으로 수십 년간 이들 건물은 존재하게 될 것입니다.

Curbed는 계속해서 협동조합의 이야기들을 나누기 위해 노력할 것이며, 이들 사이의 내부 갈등, 얻기 위해 저지르는 노력, 그리고 시기와 관련하여 높은 기준치를 지닌 예전 협동조합들이 통제를 해제하고 있는지에 대한 모든 이야기를 전겨하겠습니다.

이미지 출처：curbed