하우징 공급 증가를 위한 YIMBY 운동의 성공과 도전

YIMBY(Yet In My Backyard) 운동은 새로운 주택 건설에 대한 장벽을 제거하는 데 있어 점점 더 많은 성공을 거두고 있다. 그러나 이와 동시에 반대 의견도 커지고 있다. 반대자들은 주택 공급을 늘리려는 세대적 노력이 단순한 운동이 아니라, 부유한 이들이 주도하는 동네 귀족화의 음모라고 주장하고 있다. 하지만, 내가 쓴 책에서 보여주듯이, 도시들은 고급 주택을 건설함으로써가 아니라 주택 공급을 증가시키지 않음으로써 귀족화를 촉발했다.

“YIMBY는 NRA나 AIPAC처럼 계속해서 승리할 수 있다. 왜냐하면 이는 로비 단체이지, 주택 운동이 아니기 때문이다.” — NeighborhoodsUnitedSF가 7월 29일 X에 게시함.

YIMBY 운동은 2015년 이후 기술 붐 이후 등장했을 때, 단독 주택 지역에서 새로운 아파트를 합법화하는 데 대한 수십 년간의 반대에 직면했다. 그러한 변화를 위해 부유한 이들의 힘으로는 한계가 있었다. 변화는 도시에 의해 가격이 책정된 새로운 세대의 활동가들에게 달려있었다.

YIMBY 활동가는 주로 40세 이하의 세입자들이다. 그들은 자신이 살고 싶어하는 도시에서 가격이 올랐거나 가격이 오른 사람들과 연결되어 있다. 이는 새로운 주택 건설을 위협으로 보는 주로 고령의 기존 거주자들과의 차이를 나타낸다.

YIMBY와 그 반대자들 간의 갈등은 주로 세대 차이에서 비롯된다. 새로운 주택을 찬성하는 YIMBY들은 기존의 거주자들에게 멸시당하고, 그들의 주장이 무시받는다.

부유한 이들이 이 주택 운동을 이끌었다면, 적어도 10년 전부터 아파트가 합법화되었어야 했다. 그러나 그런 일은 일어나지 않았다. 진전은 YIMBY 활동가들이 공청회에 참석하고, 정치인에게 압력을 가하며, 친주택 단체를 형성하여 강화하는 데 의존했다.

나는 2024년이 YIMBY들에게 획기적인 해가 될 것으로 보았고, 그 성공은 2025년에 계속 이어질 것이라고 예상했다. YIMBY 활동가와 그룹 수가 증가하면서 구역 및 토지 사용 개혁을 위해 동원되고 있다.

Open New York, Abundant Housing LA, 오스틴의 여러 주택 그룹 등은 압도적으로 자원봉사자로 이루어져 있다. 소수의 유급 로비스트만 있을 뿐, 공청회에서 토지 사용 조치에 대한 증언을 하는 사람들은 경제적 인센티브를 가진 주택 소유자들이다. 그들은 자신의 동네에서 인위적인 주택 부족을 유지함으로써 이익을 얻는다.

YIMBY의 주요 비판은 새 주택이 파괴와 귀족화를 초래한다는 것이다. 반대자들은 모든 신규 주택 프로젝트를 ‘사치스러운’ 것으로 간주한다. 하지만 샌프란시스코와 다른 도시들의 대부분의 신규 콘도는 오래된 단독 주택보다 가격이 훨씬 낮게 판매되고 있다.

내 책에서 보여주듯이, 샌프란시스코의 Haight-Ashbury 지역은 새로운 ‘사치스러운’ 프로젝트가 건설되지 않고도 주택 가격이 치솟았다. 1970년대 후반부터 시작된 귀족화는 주택 공급이 증가하지 않았기 때문에 발생했다. 도시의 ‘맨해탄화’와 함께 그 지역에 살고 싶은 수요가 급증했을 때, 주택 공급은 증가하지 않았다.

로스앤젤레스의 많은 민주당 주 의원들과 배스 시장은 주요 캘리포니아 법안인 SB79에 반대하고 있다. 그러나 내 책에서 보여준 바와 같이, 로스앤젤레스는 급증하는 인구에 맞춰 주택을 건설하지 않음으로써 귀족화되었다. 또한, 로스앤젤레스에서의 임대료 통제 주택 철거는 1986년 엘리스 법으로 인해 과잉 추세를 보였으며, 이는 YIMBY가 지지한 법안 때문이 아니다.

부동산 중개인과 주택 소유자가 주택 위기의 원인이다. “캘리포니아 부동산 중개인 협회의 지도부는 주택 소유권을 가족들에게 더 접근 가능하게 만드는 개혁을 일관되게 반대해왔다.” — SF 크로니클, 8월 8일.

위의 토마스 어빈의 이야기에서는 주택을 더 저렴하게 만드려고 하는 법안에 대한 부동산 중개인의 반대 사례가 많이 인용되었다. 캘리포니아의 주택 위기는 오랜 시간 동안 임대인을 보호하고 임대료 통제 주택을 지키려는 조치를 반대해온 부동산 중개인과 주택 소유자의 반대와 직접 관련이 있다.

주택 공급을 막고 있는 정치적으로 강력한 주택 소유자 단체들과 함께 부동산 중개인들이 저항하고 있다. 이러한 집단은 로스앤젤레스의 재개발 법안에 대해 오랜 시간 동안 정치적 반대를 일으켰으며, 이들은 새롭게 등장하는 중산층이 가격에서 제외되는 것에 대한 직접적인 경제적 인센티브가 있다.

그러나 반대자들은 주택 문제의 원인을 YIMBY에게 돌리고 있다.

YIMBY는 세대에 걸친 운동이다. YIMBY 액션은 27개 주에 67개의 지부를 두고 있다. 그들의 주장이 힘을 발휘함에 따라 YIMBY는 미국의 도시와 주에서 풀뿌리 정치 세력으로 커져가고 있다.

주택이 지속적으로 지역 차원에서 차단되고 있기 때문에, 친주택 지지자들은 지역 토지 사용 규제를 사전 배제하기 위한 주 정부 차원의 지원을 얻어야 했다. 이로 인해 Abundant Housing Massachusetts, California YIMBY, Open New York와 같은 주 차원의 단체가 생겨났다. 덴버, 미니애폴리스, 포틀랜드, 오스틴과 같은 주요 도시의 YIMBY 그룹도 주 차원에서 조직하고 있다.

정치적 성과는 마침내 나타나고 있다. Open New York은 최근 도시의 선거에서 모든 시의 위원회 지지를 거의 쓸어버렸다. 이 단체는 시의회에서 주요 토지 사용 승리를 거두었다. 한때 NIMBY로 굳건했던 캘리포니아 도시들인 산타 모니카, 버클리, 컬버 시티, 샌프란시스코는 현재 친주택 시의회 다수를 보유하게 되었다. 내 책의 하드커버 에디션이 진보적인 주택 위선의 사례로 묘사한 버클리는 최근 정치적으로 무명인 샤드 바딘을 시장으로 선출했다. 그는 두 명의 저명한 경쟁자들과 달리 친주택이었다.

YIMBY는 주택의 품질에 대해 과민 반응하고 있다는 비판도 있다. 어떤 YIMBY 그룹은 설계가 미흡하거나 주변 동네와 조화를 이루지 못하는 주택 프로젝트를 무조건 지지한다. 그러나 ‘미션의 괴물 프로젝트’에 반대했던 사려 깊은 YIMBY들은 지역 사회와 협력하는 것이 중요하다고 인식하고 있다.

나는 주택 건설자와 30년 이상 연계되어 왔다. 나는 도시가 그들에게 부여하는 불필요하고 고비용의 조치를 보아왔다. 그래서 YIMBY 운동이 부상하는 이유를 홍보하는 책을 쓰게 된 것이다. 이러한 새로운 세대의 운동은 단순히 그들의 반대자들이 살 수 있었던 매력적인 도시에서 살 권리를 요구하고 있다.

이미지 출처：beyondchron