댈러스의 주거 건축 높이에 대한 오해와 진실

댈러스에서 주거 지역 구역 지정 문제를 다룰 때, 마스터플랜 컨설턴트는 종종 주택 소유자들을 회의에 초대하고, 불행히도 그들이 참석한다고 농담하곤 합니다.
그들은 걱정, 감정, 그리고 편견을 안고 옵니다.
가장 빈번한 편견 중 하나는 높이에 대한 회피입니다.
특히 다세대 주택의 개발이 있을 때 더욱 그렇습니다.
이웃들은 표면 주차장이 있는 3층 목조 건물을 선호합니다.
반면, 철강과 콘크리트로 지어진 더 높은 건물과 구조화된 주차장은 덜 선호됩니다.
목조 건물은 30~50년 정도의 수명을 가지며, 반면 철강 건물은 100년 이상 지속됩니다.
더 높은 건물은 1억 달러를 초과하는 가치가 있는 반면, 더 낮은 건물은 약 3천만 달러입니다.
다른 제품들에 대해 사람들은 이런 식으로 행동하지 않습니다.
누구도 고급 차를 선택할 수 있는데 기본적인 통근용 차를 선택하지는 않을 것입니다.
‘더 가격에 맞는 제품’에서는 캐딜락을 이긴 사람들보다는 유고를 이긴 사람들의 표정이 훨씬 덜 밝아 보입니다.
현재 댈러스는 저렴한 주택 위기와 인구 감소 문제를 직면하고 있습니다.
주 statewide 인구는 계속 증가하는 반면, 댈러스는 몇 년 간 주민을 잃고 있습니다.
추가적인 밀도가 절실합니다.
이웃들은 개발자들이 더 높은 건물을 짓도록 요구해야 하는 것이 아니라, 그렇게 하지 못하도록 장애물을 설정하고 있습니다.
이 신문 건축 비평가인 마크 람스터는 댈러스와 그 외곽을 지배하는 ‘일반적인 4~5층의 회색 아파트 블록’에 대해 한탄했습니다.
2019년에 그는 ‘댈러스 도넛’으로 불리며, 중앙에 주차장이 있는 텅 빈 블록이라고 썼습니다.
원인은 개발자와 건축가들에게만 국한되지 않습니다.
주변 이웃들도 더 높은 건물에 대한 고려를 거부하는 경우가 많습니다.
오크 론을 제외하면 높이가 품질과 같다고 믿는 사람들의 집중은 없습니다.
‘왜 사람들이 더 높은 건물에 두려움을 느끼는지 이해할 수 없습니다,’라고 건축 회사 옴니플랜의 원설계자이자 댈러스 시 계획 위원회 위원인 팁 하우스라이트가 말했습니다.
‘그들은 높이를 질량과 부피와 혼동합니다.’
그들은 사생활에 대한 우려를 나타냅니다.
‘사람들이 내 뒷마당을 들여다볼 것이다’라는 말을 자주 듣습니다.
뉴스 플래시: 고층 건물에 사는 부유하고 바쁜 사람들은 훨씬 더 흥미로운 것들을 바라보는 데 바쁩니다.
그러나 더 중요한 것은, 시야가 거의 불가능하다는 것입니다.
찰스 그로마츠키와 그의 회사 KTGY는 도시의 몇몇 최고의 주거 건물을 설계했습니다.
그는 ‘나는 프레스톤 센터 옆에서 여러 해를 살았고 사람들은 텍사스 북부의 나무 밀집도가 그렇게 되어 있다는 것을 잊어버린다.
사람들이 자신의 뒷마당을 보지 못합니다.’라고 말했습니다.
람스터와 현직 건축가들은 더 높은 건축물은 더 좋은 건축 형태와 뛰어난 디자인을 가능하게 한다고 동의합니다.
그로마츠키는 ‘본질적으로 더 높은 건물은 더 많은 존재감을 지니며, 더 나은 건축과 뛰어난 가능성 탐구의 기회를 가지고 있다.’고 설명했습니다.
더 높은 건물은 일반적으로 슬림하고 덜 부피가 크며, 작은 기초 면적을 가지는 경우가 많습니다.
그들은 종종 구조화된 주차장을 가능하게 하며, 종종 지하 주차장을 갖추고, 더 큰 후퇴를 허용하여 더 많은 열린 공간을 창출합니다.
하우스라이트는 ‘개발자가 더 높은 건물 건축을 허가받으면, 더 많은 녹지가 열리고, 높이를 허용할 때 보다 나은 맥락적 대응을 제공할 수 있다.’고 동의했습니다.
건축 회사 GFF의 CEO인 에반 비티는 더 작은 기초 면적이 ‘그들 주변의 땅에 더 많은 빛과 공기가 도달하게 할 수 있도록 설계되면’ 가능하다고 설명했습니다.
데이비드 마르키스는 지역 작가이자 배우, 활동가이며 댈러스 환경 위원회의 기술 고문으로 활동하고 있습니다.
마르키스에 따르면, 수로를 위해 열린 공간을 보존하는 것은 건물이 더 작은 기초 면적과 덜 불투명한 광범위한 덮개를 가져야 함을 의미합니다.
‘즉, 우리는 더 수직으로 올라가야 합니다.’라고 마르키스는 말했습니다.
‘그리고 그 비결은 단독 주택 지역에 침해하지 않고 수직으로 올라가는 것입니다.’
교통 엔지니어 연구소는 거의 모든 토지 사용과 관련된 교통을 연구합니다.
고층 주거 개발은 다세대 주택보다 적은 이동을 유발합니다.
이것은 이해가 됩니다.
엘리베이터를 사용하고 차로 가는 데 더 오래 걸리면, 사람들은 더 많은 방문을 결합합니다.
마찬가지로 이런 건물들은 일반적으로 걷기에 적합한 환경 내에 있습니다.
더 높은 건물은 공립학교에 대한 스트레스를 줄입니다.
주민 구성에는 학교 연령 아동이 거의 없지만, 그 건물은 학교 지구에 기여하는 세금 기반에 비해 비율이 우수합니다.
누군가는 이를 좋은 사업이자 좋은 공공 정책이라고 부를 수 있습니다.
더 많은 도시들이 이를 시도해야 합니다.
저는 단독 주택 주민들이 고층 건물을 받아들이기를 희망합니다.
이런 건물은 자주 소유자와 잘 어우러집니다.
세입자들은 더 부유하고, 더 나이가 많으며, 대개 이전에 주택을 소유한 경험이 있는 경우가 많습니다.
빈집을 위한 추가적인 주거 옵션은 전통적인 주택이 젊은 가족에게 전환하는 데 도움을 줍니다.
이는 종종 최대 가치를 달성하고, 65세 이상 연령 예외로 인해 고정된 주택이 전체 재산 평가 가치를 되돌려오는 것을 가능하게 합니다.
철강 및 콘크리트의 과세 가치는 이웃들이 과소평가하고 있습니다.
그것은 과소평가되지 않아야 합니다.
단독 주택 소유자들은 불공정한 세금 부담을 지고 있습니다.
댈러스는 사무실 건물의 평가 가치가 급락할 것이란 뚜렷한 사실에 직면하고 있습니다.
이 격차는 어딘가에서 메워져야 하며, 고층 주거 타워가 이를 돕습니다.
현재, 콘도미니엄 건축에 대한 욕구는 법적 문제 때문에 거의 없습니다.
‘예를 들어 프로젝트가 100유닛이면, 이제는 귀하의 고객이 아닌 100명의 개별 소유자가 관련되어 있으며, 각기 다른 수준의 기대치와 소득을 가집니다.’라고 그로마츠키는 말했습니다.
건축가는 종종 건축 결함에 대한 소송에 휘말려 있기 때문에 특히 노출된 위험에 처해 있습니다.
‘디자인 전문가는 일반적으로 소유자 및 계약자 보험 프로그램(OCIP)에 포함되지 않으며, 이는 소유자와 계약자를 보호하도록 설계되었지만, 디자인 전문가에게는 해당되지 않습니다.’라고 그로마츠키는 설명했습니다.
텍사스의 새로운 법규는 상업용 부동산을 다세대 주택으로 재개발할 때 구역 변경 요청 없이 가능하다고 합니다.
불행히도, 건축 비용 및 극도로 높은 임대료의 필요성 때문에 이는 많은 중위수 또는 고층 건물에서는 불가능할 것입니다.
저는 최근에 댈러스의 다세대 개발에 반대해온 도시인 어빙에서 브리핑을 지켜보았습니다.
그곳의 지도자들은 다세대 주택에 대한 최소 기준으로 10층을 요구하는 방안을 논의하고 있었습니다.
그들이 고품질 건설을 위한 기준을 설정하려고 했던 것이 아니라, 도시가 높이에 대한 최대치를 설정할 수 없도록 하는 방안을 모색하고 있었습니다.
그것은 다른 도시들이 주택 위기를 해소하는 것을 방해하는 것일 수 있습니다.
다행히도, 그 조치는 다가오는 또한 진행되지 않았습니다.
우리가 왜 주 정부가 도시를 규제하는 법률을 계속 통과하는지 궁금해하는 이유입니다.
농구 코칭에서는 ‘키는 가르칠 수 없다’는 격언이 있습니다.
저는 개발 분야에서 이것이 사실이기를 바랍니다.
시민들이 높이가 더 좋은 건축을, 지속 가능성 및 더 큰 세수 기여와 함께 창출한다고 배울 수 있기를 바랍니다.

이미지 출처：dallasnews