보스턴 생명과학 부동산 시장, 전례 없는 불황에 직면하다

보스턴—Greater Boston의 생명과학 부동산 시장이 기록적인 공실률, 벤처 캐피탈 자금 줄어듦, 그리고 격화되는 거시경제 압박으로 인해 가장 불안정한 시기를 맞고 있다.

콜리어스의 2025년 2분기 보고서에 따르면, 보스턴 메트로에서 총 사용 가능한 연구실 및 생명과학 공간은 현재 1,700만 평방피트에 달하며, 이는 주로 새로 건설되어 있지만 완전 공실인 건물들 때문이라고 한다.

임대 계약이 없는 643,000 SF의 신규 상품이 시장에 진입하면서, 직접 가능 공간은 1,340만 평방피트에 도달했다.

서브리스 공간을 고려하면 전체 가용률은 29.7%로 상승했으며, 이는 지난해보다 8.6%포인트 증가한 수치이다.

시장 상황은 전망이 어두운 가운데, 무작위 건설이 수요 급감과 충돌하며 부풀려진 재고로 이어지고 있다.

VC 자금 중단과 경제 불확실성으로 수요 비축

생명과학 분야의 자금 조달 환경은 이 둔화에 중요한 역할을 하고 있다.

2025년 상반기 동안 보스턴에 본사를 둔 생명과학 기업들은 단 33억 달러의 벤처 캐피탈 자금을 확보했으며, 이는 팬데믹 시기 호황 시작 이후 가장 느린 두 분기 기간이다.

기업 가치는 하락하고 있으며, IPO 활동은 올해 단 한 건의 Sionna Therapeutics를 제외하고는 거의 정체 상태이다.

투자자들의 appetite는 부실한 수익률과 시장 변동성으로 인해 줄어들고 있다.

S&P 생명과학 지수는 2021년 정점에서 50% 하락했으며, NIH 자금 삭감 및 FDA 인력 축소와 같은 연방 정책에 대한 우려가 더해져 시장 분위기를 가라앉히고 있다.

MassBio는 2분기 보고서에서 이 분야의 장기적 영향에 대한 경고 신호를 발송했다.

특히 초기 단계 기업들은 부동산 규모를 축소하고 있다.

2021년에는 최대 800만 SF를 찾았던 생명과학 회사들이 지금은 단 280만 SF를 원하고 있으며, 이는 거의 3분의 2에 해당되는 활성 수요 감소다.

보스턴: 대규모 공급과 더 큰 공실

보스턴 시 내에서는 이러한 불균형이 더욱 두드러진다.

2019년 이후, 이 도시는 생명과학 재고가 670만 SF 증가했으며, 이는 COVID 이전의 수치를 두 배로 늘린 것이다.

하지만 이 중 400만 SF가 공실 상태에 있다.

전적으로 비어 있는 건물인 305 Western Avenue, 601 Congress Street, 2 Harbor Street는 이러한 도전 과제를 상징적으로 드러낸다.

도시의 생명과학 가용률은 현재 38%를 초과하며, 앞으로 2년 이내에 200만 SF가 더 공급될 예정이지만 절반 이상이 임차인을 찾지 못하고 있다.

일부 지역에서는 모멘텀을 얻는 데 어려움을 겪고 있다.

Seaport에서의 견고한 성장에도 불구하고, Downtown 및 Allston/Brighton 지역에서는 같은 기간 동안 순 흡수량이 거의 전무하다.

캠브리지가 여전히 중심지이지만, 압박을 느끼고 있다.

캠브리지의 경우 보수적인 개발 파이프라인 덕분에 비교적 나은 상황이다.

이 도시의 가용률은 22.9%로, 지난해에 비해 소폭 상승했지만, 평균 임차료는 지난해 6% 하락세를 보이고 있다.

동부 캠브리지에는 기록적인 270만 SF가 비어 있다.

하지만 임대 활동은 더 희망적인 모습이다.

대표적인 거래로는 Biogen이 75 Broadway에서 580,000 SF를 임대했다는 것과 Intellia Therapeutics가 400 Technology Square에서 101,000 SF를 임대했으며, 확장 권리가 포함되어 있다.

VC 활동도 이곳에서 회복의 조짐을 보이고 있으며, ARTBIO(1억 3200만 달러)와 Merida Biosciences(1억 2100만 달러)와 같은 기업들이 2022년 초 이후 캠브리지 기초 자금 조달의 가장 강력한 분기를 만들었다.

교외 지역: 증가하는 고통과 거래 시작

교외 지역은 보다 경고적인 이야기를 전하고 있다.

2023년 이후 640만 SF의 실험실 공간이 공급되었지만, 교외 인벤토리의 30.5%가 현재 가용하다.

5분기 연속 부정적 흡수라는 어려움이 이 지역을 괴롭히고 있으며, 일부 개발업체들은 이미 무작위 프로젝트를 포기하기 시작했다.

눈에 띄는 것은 어려운 자산들이 거래되고 있으며, 종종 엄청난 할인으로 이루어지고 있다는 것이다.

노스이스턴 대학교가 2022년 가격보다 68% 하락한 평방피트당 301달러에 Burlington BioCenter를 매입했다.

Waltham의 Stony Brook Office Park는 6월 매각된 짧은 판매에서 평방피트당 94달러로 같은 68%의 하락률을 기록했다.

Wellesley에서는 272,000 SF의 부동산이 7월 경매에서 팔리기도 했다.

경제적 교차바람이 전망을 복잡하게 만들다

미국 경제는 기술적으로 건강한 상태를 유지하고 있지만(실업률 4.1%, 느리지만 꾸준한 일자리 성장), 연준 의장 제롬 파월은 상승한 관세와 지연된 금리 인하가 경제적 불확실성을 높이고 있다고 지적했다.

인플레이션 전망이 상향 조정되고 있으며 소비자 신뢰도 역사적 최저 수준에 머물고 있다.

보스턴의 고용 시장은 동료 도시들에 비해 부진을 면치 못하고 있으며, 연간 고용 성장률은 단 0.2%에 불과하다.

이는 샌프란시스코, 뉴욕, 필라델피아와 같은 메트로 경쟁자에 비해 뒤처진 수치이다.

하버드, 보스턴 대학교, 매사추세츠 주 정부 등 지역 기관들은 연방 지원 축소에 따른 채용 동결과 해고를 시행하기도 했다.

무엇이 다음인가?

300만 SF 이상이 여전히 건설 중이며 그 중 거의 40%가 임대되지 않은 상태인 보스턴의 생명과학 시장은 의미 있는 반등이 있기 전에 추가적인 약세에 대비하고 있는 모습이다.

전문가들은 2026년까지 공실률이 계속해서 상승할 것으로 전망하고 있으며, 가장 취약한 자산은 보스턴 시내와 인근 교외 지역에 집중될 것으로 예상하고 있다.

단기적으로 임차인들은 임대료 하락과 상승하는 혜택을 누리게 될 것이지만, 특히 빈 건물이나 어려운 자산을 보유한 임대업자와 개발업체들은 안정화의 길이 길고 불확실할 것으로 예상된다.

이미지 출처：bostonrealestatetimes