파웨이, 주택 개발 속도의 저조한 도시로 부상

파웨이는 단독주택의 천국으로 알려져 있으며, 그 독점성으로 유명하다.

나무로 둘러싸인 거리, 넓게 조경된 잔디밭, 그리고 긴 진입로가 어우러져 있다.

이곳은 미국인 꿈의 일부인 꿈 속의 꿈이다.

파웨이의 상당 부분은 단독주택이 들어설 수 있도록 큰 규모의 구역으로 구성되어 있으며, 아파트 단지나 타운홈과 같은 다가구 주택의 용도로 개발되지 않는다.

그리고 이러한 단독주택 지역 외에도, 개발로부터 보호받는 토지가 있다.

파웨이의 약 53%는 개방 공간으로 보호되고 있다고 시 정부 관계자들은 전했다.

이런 요소들은 파웨이가 인구당 주택 건설이 가장 적은 도시 중 하나인 이유를 설명하는 데 도움을 준다.

‘Voices of San Diego’의 분석에 따르면, 2018년부터 2024년까지 파웨이는 주민 1,000명당 14.1개의 새로운 주택을 허가했다.

이 숫자는 아파트, 단독주택, 부속 주택을 포함한 것이다.

파웨이에서 거주하는 인구 대비 주택을 가장 적게 허가한 도시는 레몬 그로브, 엠피리얼 비치, 엘 카혼의 세 곳이다.

파웨이의 단독주택 용도의 수준은 정말 놀라운 규모로 추정된다.

버클리 캘리포니아 대학교의 Othering and Belonging Institute에 따르면, 파웨이의 약 98%가 단독주택 용도로 구역 설정되어 있다.

이는 카운티 전체에서 가장 높은 비율의 단독주택 용도이다.

버클리의 분석에 따르면, 엥시니타스와 레몬 그로브와 같은 다른 도시들 또한 각각 95%의 주거 토지가 단독주택 용도로 설정되어 있다.

하지만 파웨이의 개발 서비스 국장인 줄리 프로코피오는 버클리의 지도를 반박했다.

그녀는 ‘Voices of San Diego’에 기고한 글에서 파웨이가 많은 단독주택 용도를 가지고 있지만, 버클리 지도가 보여주는 것만큼은 아니라고 말했다.

첫째로 프로코피오는, 그 지도는 파웨이 로드의 세부 계획을 고려하지 않는 것으로 보인다고 밝혔다.

이는 다가구 주택, 소매 공간, 사무 공간 및 이들의 혼합을 위한 도시의 다년간의 노력이다.

이 지역은 파웨이 로드의 2.65마일 구간을 포함하며, 이벤트, 공공 공간 및 편의 시설을 위한 도시 중심지를 형성하는 것이 목표이다.

프로코피오는
“아마도 우리 지역의 높은 밀도의 주거단위가 파웨이 로드와 함께 위치해 있어서 결과를 왜곡했을 것 같아요.”라고 말하였다.

파웨이는 많은 단독주택 용도를 가지고 있지만, 일부 지역은 아주 큰 구역 면적으로 설정되어 있다는 점도 주목할 필요가 있다.

큰 구역 면적은 심지어 겸손한 밀도로 건설하기 어렵게 만든다.

파웨이의 일부 토지는 최소 1에이커의 면적이 필요하다.

그 밖에도 20,000, 15,000, 10,000 제곱피트의 최소 면적 요건이 있다.

반면 샌디에이고에서는 일반적으로 5,000 제곱피트가 최소 면적 관리 기준이다.

단독주택 용도 외에도, 파웨이의 낮은 주택 건설 수치에 영향을 미치는 또 다른 요인이 있다.

시에는 대규모 공원 지역이 많이 있는 미개발 땅이 있다.

파웨이의 약 53%는 환경 보호나 보존을 위해 특별히 지정된 구역, 즉 완충 구역 이내의 임무로 설정되어 있다고 프로코피오는 설명했다.

이 완충 구역은 주 및 연방 야생동물 기관이 정한 지침에 따라 다양한 토지 사용 목적을 규제한다.

1996년, 파웨이는 미국 어업 및 야생 서비스를 포함하여 캘리포니아 주 및 연방 야생 동물과 협력하여 환경 보호 계획을 수립하였다.

이 계획은 민감하고 멸종 위기의 서식지를 보존하면서도 일정 수준의 개발을 허용하기 위해 마련되었다.

보호 노력은 개발로 인해 대규모로 손실된 해안 세이지 스크럽(Endangered coastal sage scrub) 서식지를 보호하기 위한 것으로, 이 서식지는 연방 정부에 의해 ‘위협)를 받고 있는 캘리포니아 뒷쪽 희귀 조류인 캘리포니아 나트 뒷쪽새 등 다양한 동물들이 서식하고 있다.

완충 구역 이내의 대부분의 땅은 개방된 공간으로 보존되어야 한다.

일부 경우, 도시가 이러한 개방 공간 지역에서 매우 저밀도의 농촌 개발을 허용할 수 있지만, 각 농촌 구역의 개발 면적은 2에이커까지 제한되도록 되어 있다.

이 농촌 구역은 각각 20에이커 이상의 면적을 가질 수 있다.

다중 가족 개발이나 구역 변경은 이러한 기관들에 의해 금지된다.

프로코피오는
“이것은 자연 지역에서 우리가 어떻게 개발할지를 진정으로 지배하며, 우리가 개발할 수 있는 밀도를 제한합니다.”

그녀는 “우리에게는 개발할 수 없는 지역이 있습니다.

그리고 서식지에 영향을 미칠 때마다 우리는 두 배의 보존 비용을 지불해야 합니다.”라고 덧붙였다.

프로코피오는 또한 버클리 지도에 표시된 일부 단독주택 용도 지역이 도시의 지정된 개방 공간 구역과 겹친다고 설명했다.

어떤 경우에는 단독주택으로 지정된 지역이지만, 실제로는 너무 급경사로 건설할 수 없는 지역도 있다고 말했다.

파웨이는 개발 가능한 땅이 다른 도시보다 적고, 사용 가능한 대부분을 단독주택 용도가 차지하고 있기 때문에, 샌디에이고 카운티에서 가장 저조한 속도로 새로운 주택을 건설하고 있다.

2018년에서 2024년 사이에 파웨이는 단 14.1개의 주택 허가만을 발급하였다.

대부분은 대규모 프로젝트가 아닌 개별 단독주택이나 ADU가 주를 이루고 있다.

프로코피오는
“우리의 활동의 주된 대다수는 사람들이 자신의 부지에 ADU 또는 단독주택을 건축하는 것입니다.”라고 말했다.

그럼에도 불구하고 파웨이는 주택 관련 법규를 기술적으로 준수하고 있으며, 시 당국은 주요 구역 변경을 계획하고 있지 않다.

이론적으로, 저렴한 주택으로 개발되는 경우에는 주의 밀도 보너스 법을 통해 전통적인 구역 설정에서 허용된 것보다 많은 유닛을 건설할 수 있다.

만약 개발자가 단독주택의 용지를 다가구 주택으로 변경하려 한다면, 그 요청은 시의회의 회의를 거쳐야 하지만, 프로코피오는 그러한 제안이 거의 접수되지 않는다고 언급했다.

프로코피오는 파웨이가 주택 목표 달성을 위해 필요한 다양한 주택 유형에 대한 부지 또는 토지의 요구를 이미 파악했다고 설명했다.

푸시 주간의 주거 계획과 함께 파웨이 로드는 보다 많은 주택을 수용할 수 있는 곳으로 식별되었다.

여기에는 민감한 자연 서식지가 없기 때문이다.

프로코피오는
“아직 우리가 개발할 수 있는 다세대의 조례를 보유한 지역이 있어 추가 용량이 많이 존재합니다.”라고 덧붙였다.

프로코피오는 파웨이가 주 주택부와 긴밀히 협력하여 시 조정 계획을 승인받았다고 덧붙였다.

현재까지 주 정부는 다른 도시들과는 달리 파웨이에 구역 변경을 요구하지 않았다.

프로코피오는
“지역 비교는 우리가 매우 지리적으로 다양하기 때문에 어렵습니다.

파웨이에 관한 한, 주 주택부와 모든 주 규정은 민감한 서식지 지역이 아닌 도시 중심부에서 개발이 일어나도록 권장하고 있어 우리는 이러한 야생 생물 기관들이 원하는 방향으로 일치하고 있습니다.”라고 설명했다.

마지막으로, 프로코피오는
“파웨이의 주택 수치는 우리가 가진 전반적인 수용력에 비춰볼 때 꽤 인상적입니다.”라고 밝혔다.

이미지 출처：voiceofsandiego