샌프란시스코의 주택 문제에 대한 여러 질문과 토론

이미지 출처：https://48hills.org/2025/08/letters-we-answer-why-arent-cities-fighting-back-against-wieners-buildathon/

편집자님께: 오늘의 작은 기업 위원회에 관한 기사에 감사드립니다.

저는 이 전체 건축 문제에 대해 몇 가지 궁금한 점이 있습니다.

1) 대부분의 도시들이 위너(Wiener) 의원의 건축 법안에 불만이 있는 것 같습니다. 왜 그들은 주 정부가 지방 정부의 권리를 침해하는 것에 대해 소송을 제기하지 않는 것일까요? 만약 이것이 정말 저소득층 주택이었다면 한 가지일 것이지만, 분명 그렇지 않으니 대부분의 사람들은 지역 자치권을 지원할 것이라고 생각합니다.

2) 샌프란시스코의 현재 유일하게 공석으로 남아 있는 유닛에 대한 감사가 진행된 적이 있습니까? 파크 머셋(Park Merced)에 있는 유닛 1,000개 이상이 대수선이 필요하여 임대되지 않고 있다는 이야기가 있습니다.

3535 와오나(3535 Wawona) 아래의 콘도에는 심각한 문제가 있는 것 같습니다. 그곳은 수년간 비어 있었으며, 대형 상업 공간도 비어 있습니다.

이와 같은 비슷한 유닛이 도시 내에 더 많이 있을 것으로 생각됩니다. 더 많은 건축을 시작하기 전에 우리가 가지고 있는 것이 무엇인지 알아보는 것이 중요합니다.

세입자들은 효과적인 임대 통제에 대한 주 규정을 종료하려고 했지만, 부동산 업계가 주 의회를 지배하고 있습니다.

3) 서부 도시의 주민들이 새로운 건축을 저항하고 있다고 주류 언론과 주택 옹호자들이 말하는 것에 실망하고 있습니다. 위에서 언급한 두 가지를 포함하여, 아래의 셜리 치즐럼(Shirley Chisholm), 지금 건축 중인 어빙(Irving) 지역의 건축물, 그리고 그레이트 하이웨이(Great Highway) 계획의 저소득 노인 주택도 있습니다. 이 몇 마일 내에서 꽤 많은 것으로 보이며, 리치몬드(Richmond)에서의 모든 건축을 말하지 않더라도 말입니다.

4) 45번가와 주다(Judah)에서 제 맞은편에 콘도 괴물 건축물이 올라가고 있습니다. 그것은 매우, 매우 느리게 진행되고 있습니다. 셜리 치즐럼 프로젝트와 거의 동시에 시작되었으며, 그 프로젝트는 몇 달 전에 완공되어 임대가 시작되었습니다.

나는 개발자들이 자금을 다 소진했을 것이라고 추정하고 있습니다. 그렇다면, 이러한 새로운 건축에 대한 비용은 누가 부담할 것인가요?

5) 왜 도시는 또는 비영리 단체들, 아니면 심지어 이익을 추구하는 기업들이 이러한 비어 있는 장소를 구매하여 저소득층에게 임대할 수 없는 것인가요? 새로운 건축보다 분명히 더 저렴할 것입니다. 하지만 그렇게 되면 그들 및 그들의 친구들의 주머니가 채워지지 않겠죠.

많은 고마움을 드리며,

덴이스 셀렉(Denise Selleck)
샌프란시스코 원주민죄 모두 훌륭한 질문들입니다, 덴이스. 제가 최선을 다해 답변해보겠습니다.

주 정부가 지방 정부의 권리를 침해하는 문제는 복잡하지만, 결국 소송이 성공할 가능성은 낮다고 생각합니다.

해결책은 정치적이어야 할 것입니다.

전국의 많은 사람들이 이러한 법을 좋아하지 않는다면, 그들은 지역 입법자들을 압박하여 이를 변경할 수 있습니다.

하지만 그들은 부동산 산업이라는 가장 강력한 로비 단체와 맞서야 할 것입니다.

주 정부는 지방의 임대 통제법을 엄격하게 제한하는 이유가 있습니다.

이러한 제한을 삭제하려는 모든 노력은 실패했습니다.

대형 부동산은 많은 자금을 입법자에게 제공하며, 영향력이 매우 크기 때문에 세입자와 지역 권리를 위해 발언하기가 어렵습니다.

딘 프레스턴(Dean Preston)은 감독이었을 때, 그가 바로 내가 언급한 감사의 필요성을 촉구했습니다.

그 감사는 샌프란시스코에 빈 유닛이 40,000개 이상 존재한다는 것을 밝혀냈습니다.

스콧 위너(Sen. Scott Wiener)와 그의 동맹들은 그 숫자가 중요하다고 보지 않는 것 같으며, 그들은 단지 더 많은 건축을 할 뿐, 임대 시장에 유닛을 내놓도록 집주인에게 강요하는 것에 관심이 없습니다.

시는 또한 50,000개 이상의 주택 유닛을 승인했지만, 여전히 건축되지 않고 있습니다.

그 이유는 NIMBY(주거지 개발 반대자)나 복잡한 규제 때문이 아니라, 현재 주택 수익성이 충분하지 않기 때문입니다.

투자자들이 건축 자금을 조달하지 않고 있는 것입니다.

건축자들은 주택을 지으려고 하지 않습니다. 그들의 목표는 수익을 올리는 것입니다.

투자자들은(오늘날 많은 대형 주택 프로젝트는 투기적 자본에 의해 자금이 조달됩니다) 단지 투자 수익에만 관심이 있습니다.

만약 AI, 암호화폐, 또는 현재 유행하는 다른 것이 더 많은 수익을 창출할 수 있으면, 그곳으로 자금이 향해 가는 것입니다.

과거에는 규제된 저축 및 대출 협회가 주택 개발 자금을 6% 이자율로 대출했습니다.

이들은 저축 계좌에 대해 4% 이자를 지급하며, 그 마진으로 잘 지냈습니다.

오늘날 은행은 규제되지 않으며, 투자자들은 6% 미만의 수익을 요구합니다.

프로젝트는 10% 또는 15% 이상의 수익이 아니면 딱 맞지 않습니다.

1980년대와 1990년대에 진보적인 이들은 사무실 개발자가 신규 노동자를 위해 주택도 함께 지을 것을 요구했습니다.

하지만 사무실에 대한 투자 수익은 주택보다 더 높아서, 개발자들은 주택 대신 사무실을 지었습니다.

도시는 실재 중단된 프로젝트를 구매할 수 있다.

프레스턴과 같은 일부 사람들은 그것을 반복해서 주장해 왔습니다.

유권자들은 재산을 구매하기 위해 자금을 설정하는 조치를 통과시켰지만, 랜던 브리드(London Breed) 시장은 그 자금을 사용하는 것을 거부했습니다.

다니엘 루리에(Daniel Lurie) 시장도 주택 구입 비용을 지출하지 않고 있습니다.

오래전, 필모어와 헤이즈(Fillmore and Hayes)에서 제 8유닛 건물이 240,000달러에 매물로 나왔습니다.

유닛당 30,000달러입니다.

저는 제가 닿을 수 있는 모든 감독들에게 전화를 걸어 “도시가 이를 구매하여 저렴한 주택으로 만들 수 없나요?”라고 말했습니다.

상상해 보세요: 30,000달러에 8개 유닛.

1개월 임대료로 125달러를 부과해도 도시 수익 채권 이자를 지불하고, 그곳은 영원히 저렴한 주택이 될 것입니다.

아무도 반응하지 않았습니다.

40년 후, 우리는 45번가와 주다에 있는 그 콘도들을 돌아보며 “우리는 대체 뭘 생각하고 있었던 것인가?” 하고 묻게 될 것입니다.