LA 사무실 투자 시장, 회복의 조짐 나타내며 상승세

2024년 상반기 동안 18억 달러의 사무실 투자 판매가 이루어지며, 로스앤젤레스 시장에서 시장이 최저점을 찍었다고 선언하는 목소리가 커지고 있다.

2분기 판매 총액은 지난해 같은 기간의 두 배 이상으로 증가했다. 2024년 2분기에는 4억 6,770만 달러의 사무실 판매가 있었고, 2025년 2분기 판매 총액은 거의 12억 달러에 달했다. 이 급증은 뉴마크 보고서에 따르면 1억 달러 이상의 거래가 5건 있은 것이 큰 힘이 되었다.

2024년 말에는 2020년 이후 가장 많은 사무실 임대 활동이 있었던 분기로 기록되었다.

콜리어스 미국 남서부 자본시장 책임자 숀 펄프는 “이제 시장의 비교 가능한 데이터가 충분하다”며 “특정 시장이든 인접 시장이든, 이제는 기관 투자자들도 시장의 궤적을 평가할 수 있는 충분한 정보가 있다”고 말했다.

비교 가능한 데이터의 증가, 경영난에 처한 자산의 감소, 그리고 자산 클래스에 대한 투자자의 감정 변화 등이 증가세를 자극하며 시장 회복을 향해 나아가고 있다고 사무실 판매 전문가들은 전했다.

비교 가능한 데이터의 증가는 이제 구매자와 판매자가 모두 자신들의 견적을 잡을 수 있는 상당한 양의 데이터를 의미한다.

“1~2년 전에는 데이터 포인트가 없어서 거래하는 데 있어 상당한 장벽이 있었다고 생각합니다.”라며 뉴마크의 미국 자본시장 공동 책임자 케빈 섀넌이 덧붙였다. “매출 비교가 증가하면서 가격 책정에 대한 투명성이 높아졌습니다.”

많은 비교는 대체로 매력적인 거래를 발견한 구매자들에 의해 이루어졌다.

하이브리드 근무 방식과 높은 차입 비용의 영향으로 사무실 임대 활동은 여전히 압박을 받고 있다. 뉴마크의 남서부 시장 연구 책임자 대인 페도라는 “낮은 점유율을 보이고 있는 빌딩들은 만기가 임박한 대출이 있고 매각 압박을 받고 있다”고 말했다.

사무실 시장의 문제는 2분기에 더욱 확대되었으며, 이는 구매자들에게 저렴한 매물을 선보일 더 많은 기회를 의미한다.

“오늘날의 활동적인 사무실 투자자들은 매력적으로 과다하게 레버리지 된 빌딩을 목표로 삼고 있으며, 이러한 빌딩들은 상당히 저렴한 가격에 제공되고 있습니다.”라고 페도라는 이메일에서 전했다.

“이 전략은 그들이 부채 상환을 재조정하고 경쟁력 있는 임대료를 제공하여 세입자를 유치할 수 있도록 합니다.”

중간 해기 기준으로 LA 사무실 시장의 재고 중 47%는 경제적으로 실현 불가능하며, 이는 이들이 생성한 수익으로 부채를 서비스할 수 없음에 좌우된다.

뉴마크 보고서에 따르면, 이는 지역 사무실 재고의 점유율이 70% 이하인 부문을 고려한 수치이며, 이 점유율 이하에서는 긍정적인 순운영 수익을 발생시키기 어려운 상황이 발생한다고 한다.

이러한 경향은 더 많은 빌딩이 시장으로 나오는 것을 촉진할 수 있으며, 이러한 빌딩들은 대출 재융자가 곤란한 경우가 많은 만큼, 일반적으로 판매가 가장 매력적인 선택이 된다.

이러한 사건의 연쇄 반응은 시간이 필요하다.

“우리는 지금 막 1~2년 이상 경영난에 처한 거래들을 순환하고 있는 중입니다.”라며 펄프는 말했다.

현재 사무실 시장의 공실률은 약 25%에 이르며, 이는 뉴마크의 수치에 따른 것이다. 흡수율이 실제로 증가하지 않는 만큼, 펄프는 향후 3~5년간 지속적으로 경영난에 처한 자산들이 이러한 과정을 통해 진행될 것이라고 전망했다.

또한, 자산 클래스에 대한 잠재적 구매자의 범위가 넓어지고 있다. 사무실 빌딩 판매의 주체는 개인 구매자들이었으며, 2025년 현재 이들은 약 3분의 2를 차지하고 있다.

하지만, REIT(부동산투자신탁)는 올해 현재까지 더 많은 거래에서 매수자로 나섰으며, 뉴마크는 이들이 2024년 전체보다 더 많은 매물을 구입했다고 밝혔다. 또한, 기관 투자자들도 사무실 물건에 대한 관심을 다시 보이고 있다는 이론적인 입장이다.

“REIT가 지금 공세적으로 나서고 있습니다.”라고 섀넌은 말하며, 시장이 회복되는 신호가 더 뚜렷해질수록 기관 자본이 다시 투입되는 것에 대해 더욱 편안해질 것이라고 덧붙였다.

그러나 적절한 시장과 적절한 자산의 경우, 그들은 이미 돌아오고 있다. 그는 바링스가 클라리온 파트너스에서 1억 5,100만 달러에 플라야 비스타 사무실 빌딩을 매입한 최근 사례를 언급했다.

“클래스 A 빌딩과 좋은 서브 마켓이 있다면 기관 자본을 보게 될 것입니다.”라고 섀넌은 덧붙였다.

이미지 출처：bisnow