BXP, 뉴욕에서 새로운 사무소 개발로 성공적인 성장 지속

BXP는 현재 53.7 million square feet 규모의 186개 자산을 보유하고 있는 미국 최대의 Class A 오피스 소유자이며, 최근 뉴욕시의 세 가지 개발 사이트를 추가하고 있습니다. 이는 3 Hudson Boulevard, Site K (418 11번가) 및 343 Madison Avenue에서 진행되고 있는 프로젝트입니다. 343 Madison Avenue는 새로운 고급 작업 공간에 대한 필요성을 강조하며, 특히 비즈니스 서비스 시장에서의 수요를 충족하는 것을 목표로 하고 있습니다.

Hilary Spann은 BXP의 뉴욕 지역 부사장으로, 최근 343 Madison에서의 수직 건축 시작을 발표했습니다. 이 프로젝트는 46층, 930,000 square feet 규모의 타워로, 사무실 및 다양한 편의 시설을 갖추고 있습니다.

BXP는 또한 이 건물의 30%를 차지할 “유명한 투자 등급의 금융 기관”과의 의향서를 체결했다고 강조합니다. Spann은 이는 자산에 있어 매우 의미 있는 성과라고 언급했습니다.

3 Hudson Boulevard의 경우, BXP는 1.8 million square feet의 사무소 타워를 계획하고 있으며, Site K는 1,349채의 아파트와 최대 400개 객실의 호텔을 포함한 주거 프로젝트입니다. 이러한 새로운 개발은 BXP의 올해 2분기 실적이 이전 해보다 증가한 868.5 million dollars임을 알리는 긍정적인 지표도 함께 나타났습니다.

BXP의 최근 진행 중인 프로젝트인 343 Madison에 대한 자세한 정보와 그 일정에 대해 Spann은 다음과 같이 설명했습니다. 우리는 MTA와의 협의를 통해 새로운 Madison Concourse의 입구를 건설할 것에 동의하며 10월에 착공했습니다.

2029년 3분기에 완공될 예정이며, 2031년에 안정화될 것입니다. 우리는 2028년 2분기부터 입주자에게 공간을 넘길 수 있을 것이며, 초기 입주자는 새로운 공간을 곧바로 활용할 수 있습니다.

343 Madison은 현재 맨해튼에서 진행 중인 몇 안 되는 사무실 프로젝트 중 하나입니다. Spann은 이 사이트에서의 개발 과정이 매우 오랜 시간이 걸렸음을 인정합니다. MTA가 소유한 이 지역은 세 개의 전통적인 건물이 있었으며, 재개발 제안 요청이 진행된 것은 2012년 또는 2013년으로 거슬러 올라갑니다. 협상 과정에서 10년이 소요되었고, 우리는 2023년 지상 임대 계약을 체결했습니다.

현재 미드타운에는 고급 작업 공간이 부족하다는 점에서 이 프로젝트의 필요성을 강조하고 있습니다. 일반적으로 공간을 두세 해 후에 찾던 입주자들이 지금 당장 공간을 찾지 않으면 안 되는 상황이기에, 이 점은 BXP에 많은 자신감을 주었다고 볼 수 있습니다.

현재 150만 square feet의 의향서가 진행 중이며, 추가적인 주요 입주사도 기대하고 있다고 설명합니다. 고층부는 프라이빗 에퀴티 회사 및 헤지 펀드와 같은 고급 서비스 업체들이 선호할 것으로 예상하고 있습니다.

스팬은 입주자 개선 allowance와 관련하여 현재와 작년을 비교하며 설명했습니다. 최고급 기존 건물에서의 10~15년 임대 계약의 입주자 개선 패키지는 square foot 당 약 175달러입니다. 이는 3년 전과 크게 변동이 없습니다.

스팬은 2019년부터 COVID 이전까지 건축 비용이 급격히 증가했으며, 입주자 개선 비용이 5년 동안 50% 상승했다고 언급합니다. 따라서 현재 입주자들에게 제공해야 할 평균 175달러는 실제로 모든 자금을 Maximum으로 필요한 상황을 반영하고 있습니다.

앞으로의 비용 변동 가능성에 대한 질문에도 스팬은 최근 2년간 건축 비용이 안정세를 찾고 있는 것으로 보이며, 현재는 균형을 이루고 있다고 말했습니다. 최근에 몇몇 대규모 프로젝트가 마무리되면서 최근 비딩 과정에서 예산을 초과하는 경우가 발생하고 있습니다.

BXP는 사무실 외에도 다양한 프로젝트를 진행하고 있습니다. Jersey City에서는 290 Coles Street의 건설을 완료했고, Site K에 대한 사전 개발 및 허가 작업이 진행 중입니다. Site K는 1,300채의 주택과 400개 정도의 호텔을 포함하는 프로젝트로, 현재 3 Hudson Boulevard의 중앙에 위치하고 있습니다.

3 Hudson Boulevard는 기반 시설과 토대를 건설 중이며, Amtrak이 이 지역의 일부를 차지하고 있어 해당 시설을 건설하기 위한 작업이 마무리되었습니다. 1.8 million square feet 규모의 프로젝트를 위해서는 금융 지원이 필요하며, 이에 대한 적절한 사전 임대가 이루어져야 합니다.

대상 세분화와 관련하여, 343 Madison은 주로 고급 금융 서비스 업체를 대상으로 하고 있습니다. 점점 더 높은 수요를 보이고 있는 시장 속에서도 많은 고급 업체들이 자리잡고 있습니다. Hudson Yards의 경우, 맞춤형 공간 및 유연한 조건에 대한 수요가 있습니다.

최근 1년간 뉴욕의 상업 임대 시장이 활기를 띠고 있다는 스팬의 분석이 있었습니다. 42번가 북쪽의 미드타운 동쪽 지역의 실제 공실률이 5%에 근접하고 있으며, 이는 렌트를 크게 오른 것으로 이어지고 있습니다.

예를 들어, General Motors Building에서 새로운 임대가 이루어졌으며, 이는 북쪽으로 250 square foot 이상에서 설정되었습니다. 이러한 절대적 공급 부족이 렌트 상승을 촉진했습니다.

최근의 사무실에서 주거로의 개조 바람은 도심 지역의 긍정적인 변화를 이끌고 있습니다. 스팬은 이러한 변화가 기존 오피스 렌트의 영향을 미치기보다는 고급 신규 건물에 대한 수요가 주도하고 있다고 설명합니다.

여기서 AI 관련 기업들이 증가하는 것에 대한 전망도 남겼습니다. AI가 많은 직업을 대체할 것이란 우려가 있지만, 뉴욕의 경우 고급 인력만 있는 높은 비용의 시장이기 때문에 오히려 기회가 될 수 있다고 언급했습니다. 이미 AI 중심의 기업들이 BXP와 임대 계약을 체결했다고 하며, 이는 기대할 만한 마켓이 되고 있습니다.

뉴욕과 서부 해안의 오피스 시장을 비교하며 뉴욕이 유리하다는 점도 강조했습니다. 보스턴의 Back Bay와 워싱턴 D.C.의 일부 시장도 긍정적인 성과를 보이고 있으나, 샌프란시스코와 같은 서부 시장은 비교적 원격 근무 형식으로 돌아오는 데 더 긴 시간을 요구하고 있기 때문으로 분석했습니다.

스팬은, 343 Madison 프로젝트 진행을 통해 앞으로 4년간 어떤 일들이 있을지에 대한 우려와 기대를 밝히며, BXP는 50년 된 회사로 단기적인 관점을 바탕으로 운영하지 않는다고 주장했습니다.

마지막으로, 최근 뉴욕에서의 보안 문제와 관련하여, BXP는 보안에 대한 조치를 강화하고 있다고 밝혔습니다. 스팬은 BXP가 이미 경험이 풍부한 보안 팀을 운영하고 있으며, 여러 가지 단계를 두고 신원 확인 절차 및 보안 서비스를 강화하고 있다고 강조했습니다.

궁극적으로, 스팬은 자신의 부동산 경력 초기 단계를 밝히며, BXP와 같은 개발 회사에서의 경험이 새로운 기회를 제공하는 것이라고 전했습니다.

마무리하자면, BXP는 뉴욕 시의 재개발 및 업계 내의 긍정적인 성장을 반영하여 장기적 비전을 실현할 준비가 되어 있습니다.

이미지 출처：commercialobserver