샌프란시스코, 50년 만에 최대 주택 변화의 한가운데에

샌프란시스코는 50년 만에 가장 큰 주택 변화의 한가운데에 있습니다.
이번 가을에는 새로운 건물의 높이와 밀도를 높이기 위한 많은 청문회와 투표가 Sunset, Haight, Glen Park, Cow Hollow 및 새로운 개발에 대해 자주 반감을 가지고 있는 기타 동네에서 열릴 예정입니다.
이 도시는 또한 많은 복잡한 설계 기준을 단순화하고 (경우에 따라 아예 폐기하면서) 시장에서 느린 허가 절차를 가속화하는 것을 목표로 하고 있습니다.
플래닝 부서는 200명도 안 되는 직원이 있으며, 법률이 너무 방대하여 실제로 인쇄할 수 없는 상황에서 이러한 일들에 한가운데 있습니다.
이러한 혼란의 중심에 새로운 국장인 Sarah Dennis Phillips가 있습니다. 그녀는 한 달 전 논란이 있었던 방식으로 Lurie 시장에 의해 임명되었습니다.
Dennis Phillips는 이전에 도시의 경제 및 인력 개발 사무소를 운영했으며, 2005년에 계획 부서에서 처음으로 근무했습니다. 그녀는 시청에서 잠시 떠났다가 Tishman-Speyer라는 대형 개발 회사에서 몇 년을 보낸 후 다시 돌아왔습니다.
현재 그녀의 주요 임무는 앞으로 몇 년 동안 샌프란시스코가 만들기로 약속한 약 82,000개의 새로운 주택을 추진하는 것입니다.
이는 전혀 놀랄 일이 아닙니다. 그녀는 현재 도시 개발을 선호하는 여러 단체와의 연결을 통해 이를 추진할 계획입니다.
여기에는 도시 연구 싱크탱크인 SPUR와 주택 행동 연합이 포함됩니다.
또한 그녀는 주택이 지역 사회, 주, 국가 차원에서 논의의 중심에 있다며 YIMBY 운동에 대한 찬사를 아끼지 않습니다.
Dennis Phillips는 ‘제가 2013년에 계획을 떠날 때에는 YIMBY 운동이 없었습니다’라고 말하며, 당시 정치의 균형이 바뀌었다고 강조합니다.
‘지난 10년간 우리는 정말 멋진 방향으로 나아갔습니다.’
The Frisc와의 인터뷰에서 Dennis Phillips에게 샌프란시스코의 주택 목표와 경제적 현실, 공간 한계 및 대중의 의견 간의 간극에 대해 물었습니다.
The Frisc: 도시의 주택 목표에 따르면 샌프란시스코는 82,000개 이상의 새로운 주택 용량을 창출해야 합니다. 하지만 샌프란시스코는 실제로 어떻게 그것들을 건설합니까?
SDP: 하나는 우리가 단순히 프로젝트를 규제하는 것이 아니라 능동적으로 이를 추진하는 방향으로 나아가고 있다는 것입니다.
저는 2013년에 떠날 때와 비교하여 플래너들이 가지는 서비스 마인드의 변화에 매우 기쁩니다.
이것은 엄청난 변화입니다.
우리의 코드에는 내재된 장애물이 있기 때문에, 최근 시장에서 통과된 법안 중 하나가 그러한 방향으로 나아가는 데 큰 걸음이 될 것입니다.
우리는 개발을 과도하게 부담하지 않도록 어떤 장애물이 있는지 계속 검토할 것입니다.
일례로 개발이 지연된 Market-Octavia 지역에서 추가 수수료를 제거하는 방안을 검토하고 있습니다.
우리는 또한 새로운 형태의 개발을 지원할 방법을 찾아야 합니다.
저는 우리의 재즈 바운더리 맵을 살펴보면, 고적인 자원이 많이 있는 지역에서 건설될 수 있는 프로젝트 유형이 4층, 6층, 20유닛 이하의 개발이라고 봅니다.
하지만 그 개발을 하는 사람들은 많지 않습니다.
우리가 그들(개발자)을 샌프란시스코로 유치하려면 어떻게 해야 할까요? 이것은 우리가 새롭게 도전해야 할 과제입니다.
현재 고려되고 있지 않은 도구 중 어떤 것이 필요합니까?
우리가 개발 산업 내의 이해관계자들로부터 듣는 것은 수수료 외에도, 포함 비율이 다소 부담이라는 것입니다.
또한, 인근 베이 지역 다른 도시보다 배 이상 높은 이전세가 문제라는 의견도 있습니다.
작은 건물에서 단일 계단의 사용을 허용하는 것도 고려하고 있는 문제입니다.
아주 작은 프로젝트에서 두 개의 출입구를 만드는 것이 아니라 단일 출입구를 갖도록 가능하게 하는 것입니다.
우리는 이런 규모의 재조정을 통해 즉시 큰 건설 붐을 일으키려고 하는 것은 아닙니다.
아주 좋은 일이지만, 즉시 일어나는 것은 아닙니다.
이런 규모의 재조정의 진정한 목표는, 주에서 요구하는 것 외에도 이러한 큰 용량을 창출함으로써 시장이 작동할 수 있도록 유연성을 제공하는 것입니다.
샌프란시스코에서 우리가 해온 일은 건설에 대한 통제를 매우 엄격하게 한 후에, 어느 한 영역 또는 기간 동안 낮은 포함 비율로 풀어주는 것입니다.
이상적으로, 우리는 한 번의 건설 붐을 보는 것이 아니라 규칙적인 개발의 균형 잡힌 속도를 보고 싶습니다.
당신은 포함 비율에 대해 언급했습니다. 이는 시장가격 건물 내에서 포함되어야 하는 저소득 주택의 양을 정합니다.
하지만 이는 향후 주택 물결의 57%에 도달하는 데는 전혀 미치지 못합니다.
단지 기적이 아니고는, 우리가 그 목표에 가까워질 수 있다는 것은 무엇입니까?
좋은 통계가 있습니다: 지난 2년 동안, 우리는 시장 가격보다 30% 이상의 저소득 주택을 완공했습니다.
2023년에 우리는 도시 전체에서 4,800개의 주택 중 1,450개의 저소득 주택을 완공했습니다.
2024년에는 도시 전체에서 5,300개의 주택 중 1,600개의 저소득 주택을 완공했습니다.
이것은 매우 좋은 숫자입니다.
뿐만 아니라, 당신은 정말 맞습니다.
57%라는 목표는 매우 높습니다.
토지의 저소득 주택 및 시가 보조가 필요한 주택 수준을 구축하는 것은 매우 어렵습니다.
이 재조정의 기초는, 요소가 자원 요청이 많은 지역에서 더 자연적으로 저렴한 주택이 창출되도록 하는 것입니다.
비전통적이고 비일반적인 저소득 주택이 포함되는 방안도 고려되고 있습니다.
우리는 현재 다른 포함 비율 외에 추가할 도구들에 관하여 대화를 나누고 있습니다.
우리는 일반 채권을 발행해 왔으며, Melgar 의원이 세수 증가 재원을 살펴보자는 결의를 도입했습니다.
따라서 이 회의는 지금 진화될 것입니다.
2022년, 플래닝 부서는 현재 건설 사이클에서 샌프란시스코가 필요로 하는 저소득 주택을 위한 자금 조달에 약 20억 달러가 필요하다고 추산했습니다.
높은 주택 가격의 목표는 역사적 저조한 주택 건설에 대한 원인이기도 합니다.
우리는 여기에 대해 장기적인 계획을 세우고 있습니다.
희망적으로 이 같은 용량과 더 지속적인 건설의 안정적인 속도로 인해 주택 가격 간의 불균형이 크지 않게 되길 바라는 것입니다.
이러한 목표는 장기적인 목표입니다.
주택 요소에는 ‘서킷 브레이커’가 내장되어 있어, 2027년까지 충분한 빌딩 허가를 발급하지 않는 경우 개발이 더 가속화될 것을 강제합니다.
수치들을 보면 샌프란시스코는 이 서킷 브레이커를 통과할 것입니다.
그렇다면 이는 어떻게 나타날까요?
현재와 같은 스트림라인 및 재조정이 이루어질까요?
아니면 더 크거나 작게 될까요?
우리는 모르겠습니다.
당신이 맞습니다. 상황이 좋지 않아 보입니다.
우리는 우리가 보호해왔던 지역 외에 추가적인 재조정이 필요할 것입니다.
우리는 이 서킷 브레이커에 다가갈 때까지 이러한 제약을 줄이기 위해 지속적으로 작업할 것입니다.
따라서 이 모든 것에 대해 카운트될 수 있는 작업이 있기를 바랍니다.
하지만 쉽지 않습니다.
저는 개발 공동체가 우리의 파트너가 되어 줄 것이라는 희망을 갖고 있으며, 도움이 되는 변화가 생기길 바랍니다.
한 가지 더: 최근의 연방 ‘빅 뷰티풀’ 법안은 좋지 않은 측면이 있었지만, 큰 세금 크레딧 배정의 증가가 있었습니다.
우리는 이를 활용할 계획이며, 희망적으로 이는 서킷 브레이커가 나타나기 전까지 도움이 될 것입니다.
플래너들이 하는 일 중 하나는 새로운 주택에 대해 공개적으로 주민들과 대화하는 것입니다.
사람들이 단지 자신이 거주하는 블록에서의 프로젝트에 자극 받아 참여하게 하는 것이 아니라, 어떻게 더 많은 사람들을 계획에 참여시킬 수 있을까요?
이것은 우리가 항상 고민하는 질문입니다.
우리가 주목하는 한 가지는 단순히 이웃 단체를 통한 아울리치가 아니라, 주요 기업 및 소규모 비즈니스, 그리고 공공의 관점에서 직원들에게까지 다가가는 것입니다.
이는 직원들이 사무실에 격주로 오는 주입구로 거주하게 되는 경우, 그들이 사는 곳으로 더 나아가고 싶어하도록 저희가 더 잘 이해해야 합니다.
우리는 소규모 비즈니스를 장려하고 싶습니다.
사람들은 성냥 기대와 같은 이유로 더 많은 고객을 원하며, 주거 주택만으로도 정기적인 고객이 끌려오도록 할 수 있습니다.
제가 계획에서 떠나기 전에 YIMBY 운동이 없었던 시절, 정말로 이웃 단체 뿐이었는데, 아직 이 도시가 아닌 더 넓은 지역에서 다양한 관점을 가진 사람들을 위한 포럼이 없었습니다.
지난 10년 동안 우리는 매우 멋진 방향으로 나아갔습니다.
YIMBY들은 우리가 지난 50년간 개발을 제한했다고 주장합니다.
반면 밀도에 회의적인 사람들은 지난 50년간 도시가 개발자에게 헌납되었다고 주장합니다.
각 측은 전혀 다른 현상 유지에 대한 신념을 가지고 있습니다.
이는 계획 부서의 책임인가요?
우리의 역할은 양쪽 모두와 대화하는 것입니다.
많은 교육이 단일 채널 포럼에서 이루어지고 있습니다.
모든 사람을 같은 방에 모을 수 있는 더 많은 포럼을 찾을 수 있다면 좋겠습니다.
우리의 ‘우리 대 그들’ 정신은 도시 재개발 시기로부터 기한의 차이가 있습니다.
사람들에게 ‘걱정하지 마세요, 이번에는 다릅니다’는 말을 하는 것이 쉽지 않습니다.
우리는 그러한 과거를 넘겨야 합니다.
이 주택 요소는 그와 같은 위험을 인지하며 시작되었습니다.
여러분이 보시는 바와 같이, 우리는 우선적인 형평성 지역과 과거의 실수를 피하려고 노력하고 있습니다.
그렇지만 서킷 브레이커에 대한 반응으로 ‘아, 더러운 폭탄, 그들은 마지막 순간에 잠입시켰어. 우리는 처음부터 알았어!’라는 반응이 들립니다.
당신의 의견에 감사드립니다.
유형 지구로서 존경받는 문화 유산의 상실과 이주 문제를 피하기 위해 우리는 더욱 노력하고 있습니다.
샌프란시스코는 다른 어떤 곳보다 퇴거를 방지하기 위한 조치를 취해왔으며, 우리는 이 권리들이 필요하다는 것을 강력히 인식하고 있습니다.
이런 방식으로 우리는 과거의 실수를 반복하지 않을 것임을 보여줄 수 있는 방법이 없습니다.
당신이 언급하신 가족 주거 프로그램은 새로운 세입자 보호 및 소규모 비즈니스 보호를 포함할 것입니다.
그러나 아직 많은 내용이 제시되지 않았습니다.
우리는 언제 더 많은 내용을 볼 수 있을까요?
세입자 보호와 관련하여, 퇴거는 전체의 4%도 되지 않는 수치입니다.
우리는 Supervisor Chan과 협력하여 시행할 새로운 세입자 보호로 더 잘할 수 있을 것으로 생각합니다.
다른 단체와 협력했을 때, 이런 목표는 우리가 통제할 수 있는 것이 아니라는 것을 알게 되었습니다.
그러나 협업은 중요합니다.
소규모 비즈니스를 위해, Melgar 의원이 도입한 소규모 비즈니스 기금이 이러한 노력을 이어나가고 있습니다.
그러므로 그들의 사업체를 위해 비어 있는 매장에 들어갈 수 있는 보조금을 마련하고 있습니다.
좋은 소식은 우리가 비즈니스를 배치할 충분한 장소가 있다는 것입니다.
소규모 비즈니스가 이전해야 할 경우, 처음 1년 동안은 수수료가 면제됩니다.
우리는 이전 지원을 제공하고 있습니다.
우리는 이를 더 확장하여 심지어 허가 없이 이사할 수 있도록 만들어줄 수 있습니다.
현재 샌프란시스코의 가장 유망한 개발 전망은 무엇인가요?
물리적 장소와 훌륭한 디자인 모두를 포함해서요.
이상적으로, 우리는 전 도시에서 균형 잡힌 방식으로 개발이 이루어지기를 바랍니다.
완행선과 다운타운에서 대규모 용량 프로젝트를 볼 수 있을 것이며, 하지만 자원이 풍부한 동네에서 소규모 개발도 자주 이루어질 것입니다.
이러한 미래가 발전한다면, Mission Rock와 같은 새로운 동네에서 2000가구 규모의 대형 주택이 진행될 것입니다.
하지만 사람들은 자원 제약이 많은 지역에 대한 인식에 너무 고민하지 않게 될 것입니다.
그것은 단순히 그들의 주택 구조의 일부가 되고, 그곳에서 새 이웃들과 함께 살게 됩니다.

이미지 출처：thefrisc