다운타운 볼더의 사무실 공실 문제와 높은 임대료

다운타운 볼더의 사무실 임대료는 지난 3년 동안 평당 $25에서 $30 사이를 유지하고 있으며, 공실률은 29%에 머물고 있다. 그러나 여전히 수천 평방피트를 차지하고 있는 사무실 비용 때문에 상황은 더욱 복잡해졌다. 사무실 근무자가 줄어들면서 다운타운의 소매업체, 레스토랑 및 시의 세수에 압박을 가하고 있어 경제 개발자와 사업 옹호자들은 점점 더 우려를 표하고 있다.

재무 컨설팅 회사의 CEO인 크리스 슈왈바흐는 원격 근무와 비용 때문에 다운타운 사무실 공간을 떠나고 있다. 그의 팀은 더 이상 사무실을 두지 않고 필요할 때 회의 공간을 임대해 회의를 진행한다.

“올해 우리 건물 비용이 인플레이션과 기타 여러 예기치 못한 사건으로 인해 예산을 40% 초과했습니다. 이건 너무나도 금전적으로 제한적입니다,”라고 슈왈바흐는 말했다.

경제 이론인 수요와 공급은 가격이 얼마만큼의 재화가 공급되는지(공급)와 사람들이 얼마나 원하는지(수요)에 따라 결정된다고 설명한다.

이 이론이 이번 상황에 적용된다면, 다운타운 볼더의 상업 사무실 공실 문제는 부동산 소유자들에게 임대료를 인하하도록 압박을 가할 것이다. 그러나 이런 일이 발생하지 않고 있으며, 사무실은 여전히 공실 상태로 남아 있다.

시 관계자들은 이에 대해 염려하고 있다.

“공실률이 팬데믹 이전 평균의 약 4배로 급증하고 있으며, 사라진 것은 단순한 사무실 공간이 아니라, 볼더를 정의하던 일상적인 보행자와 활기입니다,”라고 볼더 상공회의소 경제 활성화 부회장인 조 호반칙이 말했다.

그렇다면 무엇이 임대료를 높게 유지하게 하고 있을까?

다운타운 볼더에서 임대료를 높게 유지하는 여러 가지 요인이 있다. 먼저, 몇몇 로컬 부동산 회사에 재산 소유가 집중되어 있다.

W.W. 레이놀즈와 테보 프로퍼티스는 콜로라도 전역에서 상당량의 부동산을 소유하고 있으며, 다운타운 볼더에도 많은 보유지구를 두고 있다. 레이놀즈는 혼자서도 약 600,000 평방피트의 다운타운 공간을 점유하고 있다. 두 회사가 소유한 대부분의 부동산은 수십 년 동안 보유되어 있으며, 따라서 시장 변화에 대한 압박 없이 기다릴 수 있는 능력이 있다.

업계 전문가들은 이를 통해 로컬 소유자들이 세입자와 협력할 수 있는 여력을 가지고 있다고 지적한다.

“테보와 레이놀즈와 같은 로컬 그룹은 더 유연하게 운영할 수 있다,”라고 뉴옵션 파트너스의 상업 중개인인 아론 에반스가 말했다.

테보 프로퍼티스의 소유자이자 창립자인 스티븐 테보는 에반스의 의견을 확인했다.

“우리는 가격과 제공하고 있는 무료 임대를 조정했습니다. 실제로 지금은 더 큰 공간들을 임대하고 있습니다. 그러나 솔직히 많은 양보가 필요하지요,”라고 그는 말했다.

다운타운 볼더 웹사이트에 있는 44개의 리스팅 사무실 중 9개는 테보 프로퍼티스가 소유하고 있으며, 이는 약 35,915 평방피트를 차지한다. 이는 다운타운의 약 493,000 평방피트의 공실 공간 중에서 7%에 해당한다.

부동산 담보대출의 금융 조건이 임대료를 인위적으로 높게 유지하고 공실률에 기여하고 있다고 일부 시 관계자와 미국 언론 조사 결과가 드러났다.

비즈니스 인사이더(Business Insider)가 주요 대도시 시장의 공실률을 조사한 바에 따르면, 상업 공간을 구매하기 위해 대출을 받은 경우, 대출 계약서에는 임대료가 반드시 일정 금액을 유지해야 한다고 명시될 때가 있다. 소유자가 임대료를 낮추고자 하면 이는 대출 계약위반이 될 수 있다. 이로 인해 ‘doom loop’라 불리는 상황이 발생할 수 있는데, 이는 빈 사무실 공간이 인근 소매업체의 활동을 감소시키고, 쇠퇴한 소매 환경이 사무실 건물의 매력을 감소시킨다.

“상당히 많은 해를 겪으면서 거래를 하게 되면, 결국 집주인이 ‘이제는 내 대출자와 이 문제를 논의해야 한다’고 말하는 경우가 있다. 대출 계약에 정의된 조항 때문입니다. ‘예, 당신은 이 거래를 진행할 수 있다,’ 또는 ‘죄송하지만 안 됩니다,’라고 말해야 하는 겁니다,”라고 마켓 부동산의 상업 중개인인 네이트 리트시는 말했다.

오마하 지역 제1 은행(FNBO) 볼더 지점의 커뮤니티 뱅킹 이사인 크리스 멜린은 은행이 상업 임대 조건에 영향을 미치지 않는다고 설명했다: “은행은 차용자 및 집주인의 임대조건을 규정하고 있지 않습니다. 이는 우리의 권한 범위를 벗어납니다.”

은행이 임대 조건을 정하지는 않지만, 차입 계약에 명시된 조건은 임대료 인하를 방지할 수 있다. 예를 들어, 멜린은 상업용 부동산에 대한 대출을 받을 때, 해당 부동산의 순운영소득이 연간 부채 서비스 의무의 125%에 달해야 한다고 설명했다. 낮은 임대료는 대출 계약 위반으로 이어질 수 있기 때문에, 소유자들은 임대료를 인하하고자 하지 않을 수 있다는 것이다.

“공실은 부채 서비스 비율에 부정적인 영향을 미치므로, 꾸준한 소득이 낫다,”라고 그는 언급하며, 많은 소유자들이 신뢰할 수 있는 기업이 임대하는 것을 기다릴 수도 있다고 전했다. “고품질의 기술 세입자가 임대 계약을 통해 10년 간 그 공간을 점유하게 될 경우, 비록 그들이 물리적으로는 공간을 점유하고 있지 않더라도, 기술적으로는 여전히 그 임대료를 지불하는 것이기 때문에 계약 상의 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다. 하지만 모든 세입자가 그런 것은 아니지요. 그래서 집주인들은 그 위험을 관리해야 합니다.”

신뢰할 수 있는 세입자를 기다리는 것은 시간이 걸릴 수 있으며, 리트시는 일부 소유자와 투자자들이 기다릴 수 있다고 말했다.

“제도적인 그룹들은 부동산 가치 상승의 장기적 전술을 취하고 있습니다.”

에반스와 리트시는 제도적 투자자들이 공실률에 한몫하고 있다고 덧붙였다. “지난 20년 동안, 월스트리트 기업들이 볼더에 큰 방식으로 진입하여, 특히 다운타운에 많은 부동산을 사들였습니다,”라고 리트시는 말했다. “20~30%가 공실이 되더라도 그들이 그들의 임대율 절반에 거래를 하지 않기를 더 원해요, 왜냐하면 그러면 건물 가치가 하락할 수 있기 때문입니다.”

에반스는 이에 대한 접근 방식을 요약했다: “그들의 전략은 5~7년 동안 자산을 보유한 후 다음 구매자에게 넘겨서, 투자자에게 수익을 보장하는 것입니다.”

다운타운의 제도적 투자자들이 소유한 부동산의 예로는 1050 월넛, 1900 15번가, 그리고 케논 센터 빌딩 등이 있다. 클라리온 파트너스는 JP 모건의 포트폴리오(Properties)에서 해당 자산들을 매입하였고, 2020년 콜로라도 부동산 저널은 블랙스톤에서 매입했다고 보도했다.

이 건물들의 총면적은 약 235,316 평방피트로, 그 중 20,226 평방피트가 다운타운 볼더 웹사이트에 리스팅 중이다.

그러나 리스팅된 공간의 양만으로는 실제로 공실로 남아 있는 부동산을 충분히 파악하지 못한다. 최근 1050 월넛을 방문했을 때, 5층 전체가 비어 있었으나, 유지 관리 직원들은 그 공간이 정기적으로 청소되고 있으며 현재 임대되고 있다고 말했다.

“공실률은 실제로 사용되고 있는 공간의 비율을 제대로 반영하지 못합니다. 많은 공간이 실제로 비어 있지만, 기업은 여전히 임대료를 지불하고 있고 소유자는 그 임대료를 받고 있기 때문에, 공식적으로는 공실로 보고되지 않습니다,”라고 에반스가 말했다.

비어 있지만 임대료가 지불되는 공간을 고려하면, 사무실 공실률은 보고된 것보다 훨씬 높아진다.

미래는 어떻게 될 것인가?

슐왈바흐는 임대 계약 만료가 상황을 변화시킬 가능성이 있다고 생각한다. “2019년에 시작된 임대 계약이 만료되기 시작하면, 이 공실이 더욱 많아질 것입니다. 그리고 공실이 많아지면 건물의 가치는 하락하게 되고, 어쩌면 모든 것이 원래대로 돌아올 것입니다.”

여기서 호반칙은 볼더 상공회의소에서 기다리지 않겠다고 말했다. “저는 시장이 이 문제를 해결할 것이라고 생각하지 않습니다.”

시장 솔루션이 없는 상황에서, 상공회의소는 행동에 나서고 있다. 이 조직은 기업들을 사무실 공간에 유치하기 위한 방법을 찾고 있다.

“우리는 볼더를 비즈니스 목적지로 마케팅하고, 우리가 사업을 할 수 있는 열린 곳이라는 걸 알리고, 사업을 하기가 쉬운 곳이라고 요청하는 방법은 무엇인지 질문하고 있습니다,”라고 호반칙은 말했다.

상공회의소는 기업 유치, 인허가 및 적응형 재사용을 집중하는 태스크포스를 설립하였고, 그들은 볼더 단체의 상업 중개인들과 협력하고 있다. “우리는 이 문제에 대해 움직임을 창출하기 위해 정기적으로 대화하는 지도자들의 브레인 트러스트가 있습니다,”라고 호반칙은 말했다.

한편, 사무실은 공실로 남아 있으며, 이는 다운타운에 영향을 미친다. “오피스 근무자가 줄어들면 고객도 줄어 듭니다. 우리는 저렴한 공간이 부족하며, 이는 우리의 스타트업 생태계와 창작자, 비영리 단체를 위협합니다. 그리고 다운타운의 경험도 이 문제에 의해 도전받고 있습니다,”라고 호반칙은 말했다.

“이것은 단순히 건물에 관한 것이 아닙니다. 이것은 커뮤니티에 관한 것이고, 연결에 관한 것이며, 경제적 모멘텀에 관한 것입니다.”

이미지 출처：coloradosun