샌프란시스코 주택 위기의 해결책: 두 가지 상반된 접근방식

샌프란시스코의 주택 위기를 해결하는 방법에 대해서는 의견이 분분하다.

한쪽은 YIMBY(‘Yes In My Back Yard’) 운동가들이다.

이들은 지난 10년간 모든 종류의 주택 개발자들이 집을 짓는 것을 더 쉽게, 더 저렴하게 만들기 위해 싸워왔다.

그들의 철학은 현재 “풍요” 운동으로 알려진 broader movement에 영향을 주고 있다.

최근 그들이 이룬 성과 중 하나는 캘리포니아 환경 품질 법(California Environmental Quality Act)을 두 개의 새로운 법안을 통해 특정 주택 및 인프라 프로젝트에 대해 완화하는 것이다.

이 조치는 긴 환경 조사 과정을 면제해준다.

갤빈 뉴섬 주지사는 이 변화를 “캘리포니아 역사에서 우리가 본 가장 중요한 주택 개혁”이라고 찬양했다.

다른 한쪽은 진보적 주택 옹호자들이다.

이들은 시장이 도시가 필요로 하는 집의 유형과 수를 제공할 수 있을지에 대해 회의적이다.

YIMBY들이 허가 절차를 개혁한 지 10년이 지났지만, 여전히 집이 지어지지 않고 있다고 그들은 주장한다.

그 이유는 주택 개발자들이 자금을 찾지 못하고 있기 때문이다.

현재 샌프란시스코에 새로운 주택에 투자하는 것은 이자율 상승과 기타 외부적 요인으로 인해 수익이 나지 않는다.

하지만 이 진보적인 측면에서 좌시하지 않고, 몇 가지 주택 금융 아이디어를 제시하고 있다.

첫 번째 해결책: 시정부가 대출자가 된다.

하나의 제안은 회전 대출 기금을 사용하는 것이다.

이것은 자금을 대출하고 나중에 이를 보충할 수 있는 기금이다.

즉, 저렴한 자금이 외부로 나가고 천천히 돌아오며 또 다른 대출이 가능해진다.

이 계획에 따르면, 정부는 주택 자금을 조달하기 위해 채권을 발행하고, 개발자는 임대 수익을 사용하여 이 대출을 갚게 되며, 그 돈이 다른 개발을 위한 자금을 마련할 수 있다.

한편, 채권 투자자들은 수익을 얻는다.

이 전략은 지역 및 주 입법자들 사이에서 점점 더 제안되고 있다.

동부 베이( East Bay) 지역의 의원 알렉스 리(Alex Lee)는 올해 저소득 주택을 위해 약 10억 달러를 생성할 수 있는 법안을 발의했다.

만약 유권자들이 이 법안을 승인하면, 자금은 회전 기금에 들어가 무이자 대출(공짜 돈!)을 발행하는 데 사용될 것이다.

리 의원은 “이것은 지속 가능하고 재정적으로 책임 있는 도구로, 기금을 지속적으로 보충할 수 있으며, 개발자에게 많은 돈을 대출해 줄 수 있다”고 밝혔다.

그는 YIMBY의 규제 완화가 위기를 해결하는 데 한계가 있다고 강조했다.

“주택 허가 절차는 상대적으로 낮은 단의 과제였던 경우가 많았다”고 리는 덧붙였다.

이러한 회전 대출 기금이 개발자들에게 저렴한 대출을 제공하며, 과세당국과 주택을 원하는 대중에게 혜택을 줄 수 있다고 지지자들은 주장한다.

이러한 회전 대출 기금은 매릴랜드주 몽고메리 카운티에서 효과를 보고 있다.

이곳 정부는 주택에 투자하여 혼합 소득 세입자와의 임대료를 낮추는 것을 목표로 하고 있다.

카운티는 또한 민간 개발자와 협력하여 샌프란시스코에서 수천 개의 승인된 주택이 아직 건설되지 않은 사업을 재개하기 위해 같은 저금리 대출과 재산세 면제를 사용하는 전략을 쓰고 있다.

로드아일랜드 유권자들은 작년에 비슷한 프로그램을 통과시켰다.

일부 왼쪽의 비평가들은 이 아이디어가 지나치게 낭만적으로 포장되고 있으며, 그것이 생성하는 주택이 충분히 저렴하지 않을 것이라고 주장하지만, 일반적으로 이것이 개선될 것이라는 데 동의하고 있다.

SF 주택 안정 기금 감시 위원회에 참여하고 있는 알렉스 란츠버그(Alex Lantsberg)는 샌프란시스코가 이 아이디어를 시도해보아야 한다고 말했다.

캘리포니아 입법자들은 학생 및 교사를 위해 주택을 건설하기 위해 회전 대출 기금을 설립하려고 했으나, 지금까지 성공하지 못했다.

그것이 복잡하거나 실행 불가능하기 때문이 아니라는 것을 란츠버그는 강조했다.

“실행 가능하다고 믿습니다.

중요한 것은 무엇을 시도할 의지가 있느냐 하는 것”이라고 그는 주장했다.

두 번째 해결책: 근로자 주택에 대한 세금 면제.

시장 가격 주택은 건설하기가 너무 비싸다.

저소득 주택은 더 많은 도전 과제가 있다.

그러나 필수 도시 노동자들을 위한 제3의 옵션을 만들기 위한 비밀 자금이 있다면 어떨까?

기존에 그들을 위한 주택을 짓기 위해 가지고 있던 계획이 있었다.

지난 7월, 감시 위원회에서 공무원들을 위한 세금 면제 주택을 짓기 위한 아론 페스킨(Aaron Peskin)의 계획을 통과시켰다.

이 계획은 몽고메리 카운티의 방식과 유사하다.

“나는 이를 주택 금융의 골디락스라고 부른다”고 개발자 에릭 타오( Eric Tao)가 말했다.

이러한 프로젝트의 임대료는 시장 가격보다 15% 저렴하게 책정될 것이다.

런던 브리드(London Breed) 시장은 8월에 이 법안에 서명했다.

이번 계획은 시가 세금 면세 채권을 발행하고, 이를 통해 자금을 마련하여 개발자에게 지급하는 방식이다.

시 민간 주택 및 도시 개발국은 채권 신청서를 검토하고 승인된 프로젝트에 대해 이를 발행한다.

하지만 1년이 지나도 시는 여전히 채권을 발행하지 않았다.

기술적 문제 때문이 아니다.

페스킨이 법안을 통과시켰지만, 도시가 세금 면세가 될 것인지에 대한 불확실성이 있다.

차기 시장 다니엘 루리(Daniel Lurie)는 이를 원하지 않는다는 의견이다.

“이는 루리 시장과 [주택 및 도시 개발국장] 단 아담스(Dan Adams)에게로 귀결된다.

우리는 당신이 이 사업을 수행할 수 있도록 법을 만들었습니다.

당신은 이를 수행할 것인가?”라고 주택 옹호자 페르난도 마르티(Fernando Martí)가 말했다.

그의 법안은 근로자 주택을 공공재로 분류하여 기반 시설과 마찬가지로 재산세 면제를 받도록 하는 것이었다.

이는 임대 수익이 채권 상환에 사용될 수 있도록 허용하는 것이다.

하지만 이러한 계획이 세금 면제로 인정될지에 대한 의문이 여전히 남아 있다.

도시는 주나 다른 동의 없이 이를 장담하기 싫어한다.

따라서 이 지역은 프로젝트 개발자가 WHAMI 프로그램을 활용하지 않을 것이다.

루리의 사무실은 질문을 주택 및 도시 개발국으로 전달했다.

그곳 대변인은 신청자의 채권 발행 요청을 검토할 것이라고 밝히고 있지만 아직 신청서를 받은 적이 없다고 말했다.

세 번째 해결책: 정부 자금의 증가.

이러한 창의적인 전략에도 불구하고 주택 옹호자들은 장기적인 해결책이 주택 생산을 위한 정부 자금의 증대라고 주장한다.

샌프란시스코 유권자들은 2018년에 주택 및 정신 건강 서비스와 같은 기타 노숙자 예방 사절을 위한 자금을 확보하기 위해 제안 C를 통과시켰다.

하지만 루리는 이 자금을 대피소 자금으로 재배치했다.

비평가들은 이를 비난하며, 거리는 더 가시적 문제임에도 불구하고 근본 원인을 해결하지 못한다고 주장한다.

따라서 주거 개발을 위한 지속적인 정부 투자 없이는 주택 위기를 해소할 수 없다고 주장한다.

“이는 실제 공공 보조가 필요하다”고 마르티는 말했다.

“공공 주도 주택 생산”은 개발자와 비영리 단체의 연합체인 커뮤니티 주택 조직 위원회의 May 브리프에서 첫 번째 추천 사항이었다.

이 브리프는 진보적 과세, 공공 땅을 혼합 소득 주택 건설에 헌신할 것 및 도시 사회 주택 개발자 설립을 제안하고 있다.

이러한 전략은 시카고에서 시험되고 있으며, 시가 보유한 400개 토지에 중간 소득 주택을 건설하기 위한 계획이 통과되었다.

이 프로그램은 94개의 토지에서의 건설을 파일럿으로 진행 중이다.

마르티, 란츠버그 등은 이러한 모든 전략이 시간이 걸린다는 점을 인정한다.

현재의 철학은 “풍요”이다 — 규제를 줄이고 시장이 주택을 공급하도록 의존하는 것이다.

규제를 줄이는 것이 새로운 주택 자금을 찾는 것보다 훨씬 쉬운 측면이 있다.

하지만 페스킨을 포함한 일부 옹호자들은 정부가 충분한 주택을 구축하기 위해 자금을 모집할 필요가 있다고 강조한다.

“사실, 규제를 더 이상 줄일 것이 별로 남지 않았다.

여러분들은 10년 동안 이룬 것이 무엇인가요?”라고 페스킨은 말했다.

이미지 출처：sfstandard