휴스턴, 제조업 투자 강세 속에서 새로운 전환점 맞이하다

2023년 상반기 동안 휴스턴은 제조업 투자 강세를 보이며 산업 시장에서의 분위기를 고조시켰다.

애플, 엔비디아, 테슬라와 같은 주요 기업들의 연이은 발표는 최근 몇 년간 공급과잉으로 위협받던 도시의 산업 시장에 새로운 활력을 불어넣었다.

그러나 산업 중개인은 이러한 대기업들의 연속적인 발표가 계속되지 않을 것이라고 전했다.

이에 따라, 주요 기업 근처에서 운영되는 소규모 공급업체들이 지원을 받을 것으로 보이며, 이는 이미 높은 수요를 보이고 있는 자산 클래스의 하위 сектор를 보강하는 것이 될 것이다.

50K SF에서 250K SF 규모의 산업 빌딩 점유율은 상승세를 보이며, 임대료가 올라가고 개발자들의 관심을 끌고 있다.

애플은 지난 2월 휴스턴 외곽에 새로운 시설을 건설하는 등 앞으로 4년간 500억 달러를 제조업 투자에 사용할 것이라고 발표했다.

테슬라는 3월 지역 내 1M SF 규모의 배터리 공장 건설 계획을 발표했으며, 그 다음 달 엔비디아는 폭스콘과 파트너십을 통해 휴스턴에 생산 공장을 건설하겠다고 밝혔다.

휴스턴 기반의 에비슨 영(Avison Young) 산업 세입자 대표인 드류 쿠프(Drew Coupe)는 “이러한 크기의 대기업들이 계속해서 발표를 할 수 있는지는 의문이다. 그들은 정말 거대하다”고 말했다.

하지만 이는 휴스턴의 산업 시장이 주요 기업 근처에서 운영될 소규모 공급업체들을 수용할 수 있는 기회를 제공할 것이라는 의미이기도 하다.

크라일 뮬러(Carl Mueller), Cresa의 산업 부동산 중개인은 “20K SF에서 250K SF 규모의 임대가 올 상반기 전체 거래의 94.2%를 차지했다”고 전하며 “20K SF에서 100K SF 규모의 건물들은 현재 5.6%의 가장 낮은 공실률을 기록하고 있다”고 덧붙였다.

그는 또한 “75K SF에서 100K SF 사이의 건물들이 특히 선호되는 경향이 있다”고 설명하며, 해당 범위의 실제 임대료가 지난 3년 동안 48% 증가했음을 밝혔다.

이는 기타 산업 건물들이 25%에서 35% 증가한 것에 비해 상당히 높은 수준이다.

제조업에 대한 수요는 여전히 높은 상태다.

5월 기준으로 시장에 있는 세입자 중 약 34%가 제조 공간을 찾고 있으며, 이는 1년 전 10%에서 큰 폭으로 증가한 수치이다.

해당 중개인은 모든 세입자 정보를 알고 있지는 않지만 많은 세입자들이 AI 및 슈퍼컴퓨팅 산업과 관련이 있는 것으로 보인다고 말했다.

“몇몇은 데이터 센터를 지원하기 위한 컴포넌트, 냉각장치, 랙 등의 자재와 관련된 업체들로 보인다”고 그녀는 설명했다.

JLL 측은 주요 기업 행보에 따른 공급업체들의 대규모 유입은 아직 관찰되지 않았지만, 이는 특히 자연스러운 다음 단계가 될 것이라고 전망하고 있다.

중개인들은 2017년 다이킨(Daikin)이 월러(Waller)에 4.2M SF의 공장을 건설한 사례를 들며 이와 유사한 현상을 기대하는 가운데, 다이킨은 한때 한적한 지역이던 월러를 산업 및 교외의 번화한 허브로 탈바꿈시켰다.

해당 에어컨 제조업체는 지난해 휴스턴 애스트로스( Houston Astros) 스타디움의 명칭을 따러 다이킨으로 이름을 바꿨으며, 현재 월러에서 9,000명의 직원을 고용하고 있다.

이는 도시의 인구보다 두 배 이상 많은 수치이다.

쿠프는 “그들은 시골 한복판에 있었는데, 지금은 공급업체들로 둘러싸여 있다”고 말했다.

앞으로도 유사한 현상이 재현될 것이 확실하다.

뮬러는 특히 NW 휴스턴 캠퍼스에 대한 관심이 높아질 것으로 예상하고 있다.

이는 휴스턴에서 가장 크고 성숙한 고급 제조 시장이며, 기업들이 유통을 위해 가까이 위치해야 할 지역이기 때문이다.

그는 테슬라가 브룩셔(Brookshire) Empire West 비즈니스 파크에 1M SF 규모의 건물을 임대하기로 결정한 점을 언급하며, 이 지역의 매력을 강조했다.

테슬라는 해당 건물을 배터리 저장 제조 시설로 전환하고, 600K SF 규모의 건물을 추가로 지을 계획이다.

“그들은 원래 단기 계약으로 Empire West에 그 공간을 임대했던 이유는 그곳이 오스틴에 가장 가까운 장소였기 때문이었다”고 뮬러는 말했다.

그는 “NW 휴스턴에 위치함으로써 다른 고급 기술 기업들과도 가까워질 수 있다”고 덧붙였다.

올해 들어 이 NW 지역은 7M SF 가까이 임대되며, 전체 재고의 거의 4%를 차지하였다.

자동차 산업은 테슬라에 의해 주도되며, 그 임대 활동의 24% 이상을 차지하고 있다.

비록 대기업들이 일정 부분의 스파이크를 일으켰지만, 전체 시장 상황은 정상으로 돌아온 것을 보여준다고 쿠프는 설명했다.

그는 또한 신규 산업 개발 속도가 올해 가장 낮은 첫 반기 총합을 기록하고 있다는 점에서도 이러한 경향을 확인할 수 있다고 말했다.

휴스턴에서 현재 13.8M SF의 산업 제품이 건설 중이며, 이는 2022년 35M SF 이상에서 감소한 수치지만, 코로나19 이전 평균에 맞춰진 수치이다.

“이러한 상황은 건강한 정상화이다”고 쿠프는 분석하며, “우리는 너무 빠르게 성장하지 않고 있으며, 개발자들이 과도하게 개발하여 수요를 초과하는 건물을 짓는 상황도 피하고 있다”고 덧붙였다.

개발자들은 이러한 수요 추세를 주목하고 있다.

이번 주, 로벳 산업(Lovett Industrial)은 휴스턴 남부 인필 비즈니스 파크인 610 비즈니스 디스트릭트의 두 번째 단계 착공을 발표하였다.

두 번째 단계는 537K SF 규모의 6개 신규 건물로 구성되며, 포트 휴스턴과 적합한 노동력 근처에 위치한 소규모 세입자들을 위한 것이다.

또한 이번 주에는 스트림 리얼티( Stream Realty Partners)가 NW 휴스턴의 17에이커 부지를 인수하여 75K SF에서 전체 건물까지 필요한 세입자들을 수용할 300K SF 규모의 창고를 건설할 예정이다.

이는 팬데믹 초기에 전자상거래 붐으로 인해 1M SF 규모의 산업 건물 개발이 급증했던 것과는 대조되는 변화이다.

쿠프는 “현재 그 공간은 대부분 소진되었다”고 말했다.

2분기의 흡수율은 2020년 2분기 이후 가장 낮은 분기 수준 중 하나로 떨어졌다.

에비슨 영 보고서에 따르면, 2025년 상반기에 3.4M SF가 흡수되었으며, 이는 코로나19 이전의 평균인 3.7M SF와 일치하는 수치이다.

“사람들은 이제 과거의 역사적인 크기의 범위에서 착공을 시작하고 있다”고 쿠프는 소신 있게 말했다.

“우리의 공실률은 이 크기 범위에서 6% 아래로 떨어졌다.

따라서 우리는 더 많은 공간을 수용할 수 있다.”

비상적인 관세 정책이 일부 결정을 지연시키고 있을지 모르지만, 휴스턴은 여전히 지역 기업들의 핵심 세입자 기반을 유지하고 있다.

쿠프는 “시간이 흐름에 따라 더 많은 확실성이 생기면, 소규모 공급업체들이 휴스턴에 자리를 잡을 가능성이 크다”고 전망했다.

그는 “휴스턴의 성장 관점에서 보았을 때, 우리는 결코 사라지지 않을 것”이라며, “우리의 인구는 계속 성장하고 있으며, 땅은 여전히 저렴하고, 여전히 많은 땅이 남아있다.

또한 우리는 조닝이 없기 때문에 많은 기업들이 결정할 수 있는 시기가 오면 타겟이 될 것”이라고 덧붙였다.

휴스턴은 산업적 관점에서 여전히 상당한 성과를 내고 있으며, 알렉산더는 “휴스턴은 2025년 상반기 동안 점유율 증가에서 전국 4위에 올랐다”고 말했다.

이는 휴스턴이 아홉 번째로 큰 시장임에도 불구하고 인구 증가, 휴스턴 항만의 회복력, 텍사스 삼각주를 통한 상업 흐름의 영향을 잘 보여주는 것이다.

“이런 요소들은 단순히 말로만 하는 것이 아니다. 이들은 모든 다양한 산업의 힘을 보여준다”고 알렉산더는 강조했다.

이미지 출처：bisnow