보스턴 다운타운 주택 시장의 상승 부진 원인

보스턴 다운타운에서 주택 시장의 가격 상승이 더디게 진행되고 있다는 분석이 제기되고 있다.

코로나19가 발생한 이후 보스턴의 주택 시장은 큰 변화를 겪었다.

어떤 측면에서는 조코스의 슈퍼마켓인 Roche Bros.가 새로운 프로젝트의 일환으로 입주하면서 필요했던 상업 시설을 세웠고, 이듬해에는 고급 일본 레스토랑인 Pabu가 재무구역에서 퇴근 후 식사를 하러 방문한 사람들을 유도했다.

그럼에도 불구하고, 워싱턴 스트리트 상점들 중 많은 곳은 여전히 비어 있었고, 몇몇은 수년째 그렇게 있었다.

2020년 봄, 코로나19가 발생하자 근무자와 일부 주민들이 떠나갔고, Pabu는 문을 영원히 닫았다.

이제 오피스 빌딩의 가격이 급락하면서, 도시는 더 많은 주택을 다운타운에 짓는 데 더 많은 투자를 하고 있다.

일부는 사무실 건물을 콘도나 아파트로 전환하는 복잡한 과정을 통해 진행될 수 있다.

그러는 와중에도 새로운 주거 타워가 700피트에 도달할 수 있도록 하는 것에 대한 치열한 논의가 이어지고 있다.

보스턴 공원, 비컨 힐, 차이나타운, 백 베이까지 10분 거리에 살고 싶은 욕구는 충분히 이해할 수 있다.

재무구역에서 일하는 경우, 매일 I-93를 따라 한 시간 또는 두 시간씩 기분이 좋지 않은 길을 걷기보다는 오피스까지 몇 분이면 걸어서 통근할 수 있다.

하지만 여기에서 문제는 발생한다.

매사추세츠의 주택 가격이 지난 10년간 급등했음에도 불구하고, 다운타운 크로싱의 주택 가격은 정체되고 있다.

주택은 일반적으로 사람들의 가장 큰 투자처 중 하나이지 않나.

결국, 잠재적인 다운타운 주택 구매자들이 친구들의 교외 주택 가치가 계속 오르는 것을 부러워하며 자신들의 투자 가치가 거의 오르지 않는 것을 지켜보는 것을 감수할 의향이 있을까?

밀레니엄 타워의 3801호를 예로 들어보자.

이곳은 2침실, 2.5욕실을 가진 콘도이며 탁 트인 전망을 자랑하고 한 대의 주차 공간이 제공된다.

2017년에 282만5천 달러에 판매되었고, 올해 6월에는 210만 달러에 팔렸다.

인근 45 프로빈스 스트리트에서는 2침실, 2욕실의 럭셔리 콘도가 현재 139만9천 달러에 판매 중이며, 2014년에는 139만5천 달러에 판매되었던 곳이다.

한편, 2014년부터 2025년까지 보스턴 메트로 지역의 주택 가격은 거의 두 배로 증가했다고 Case-Shiller 주택 가격 지수는 보도하고 있다.

2024년 6월에는 그레이터 보스턴의 단독 주택의 중앙값 가격이 100만 달러를 넘었다.

이제 상황이 어떻게 전개되고 있으며, 이는 무엇을 의미하는가?

왜 다운타운 주택 가격이 오르지 않았는가?

전문가들에 따르면, 여러 가지 이유가 있다.

첫째, 교외로의 이주가 활발하다 — 심지어 한때 도시 생활을 선호했던 밀레니얼 세대에서도.

2010년대에는 젊은 세대가 도시 지역을 선호한다는 이야기가 많았다.

하지만 이제 Frost, 하버드 주택 연구소의 수석 연구 분석가는 “더 많은 밀레니얼 세대가 교외로 이주하고 있다”고 분석한다.

이는 팬데믹 때문에 더욱 부각되었다고 Frost는 설명한다.

낮은 밀도의 주택과 원격 근무가 더욱 선호되었고 이는 교외 주택의 수요 상승으로 이어져 하위 밀도 교외 지역, 작은 메트로 카운티 및 비메트로 카운티에서 주택 가격이 더 빠르게 상승하도록 하였다.

Frost는 “도시 지역 카운티 및 고밀도 교외 카운티에서는 여전히 가격이 가장 높다”고 덧붙였다.

따라서, 낮은 밀도의 지역은 보스턴과 인근 마을에 비해 상대적으로 저렴한 느낌을 준다.

“5백만에서 1천만 달러의 고급 타운하우스를 구입할 수 있는 사람들은 종종 백 베이, 사우스 엔드 또는 비컨 힐과 같은 지역으로 간다”고 부동산 업체 Compass의 제안자인 알렉산드라 코니글리아로 비에가는 말했다.

하지만 대부분의 사람들은 그런 여력이 없다.

대부분의 보스턴 지역에는 두세 아이를 둔 가정을 수용할 수 있는 공간이 부족하며, 주차 공간이 필요하다.

“모기지 금리를 감안하면, 그들은 교외로 떠나고 있다”고 비에가는 덧붙였다.

외국인 구매자들이 밀레니엄 타워 전성기 시기에 고급 콘도 유닛 구매에 더 적극적이었던 점도 부가적인 이유로 지적된다.

두 번째로, 도심의 주택 가격이 오르지 않는 또 다른 이유는 많은 사람들이 사무실로 출근하지 않기 때문이다.

2022년 가을에는 미국 노동자 중 18%가 하이브리드 또는 전면 원격 근무를 보고했다.

2024년 가을에 이 수치는 실제로 23%로 증가했다.

근무자들이 도시로 가는 횟수가 줄어들수록 교통 체증의 괴로움이 줄어들게 된다.

매일 출근해야 한다면 참기 어려운 통근이 주 2회라면 그리 참을 수 있는 문제가 아닐 수도 있다.

이러한 현상은 스탠포드 경제학자 닉 블룸과 그의 동료들에 의해 ‘도넛 효과’로 명명됐다.

블룸에 따르면, “2020년 초부터 2023년 중반까지 거의 백만 명이 대도시 중심지를 떠났다”고 한다.

비에가는 “도시의 특정 장소가 매력적일 수 있지만, 사무실에 가까운 매력은 크게 감소했다”고 언급했다.

도움할 사람이 줄어드는 것이었다.

특히 다운타운 크로싱은 다른 보스턴 지역에 비해 회복 속도가 더디고 있다.

비에가는 “그곳에는 안전하지 않으며 별로 매력적이지 않은 구역이 있다”고 했다.

2024년 보스턴 경찰에서는 995건의 범죄가 신고된 바 있으며, 이는 최소 7년 만에 가장 높은 수준이다.

또한, 3월에 다운타운 보스턴 이웃 협회는 이 지역의 어려움을 강조했다.

“보스턴은 폭력 범죄 및 살인 사건이 기록적으로 낮은 수치를 달성했다”고 했던 기구는, “집단적 약물 사용, 소매 절도 등의 경범죄 및 홈리스 문제”가 주거, 사업 및 관광을 영향을 미치고 있다고 지적했다.

시장 후보인 조슈 크래프트는 다운타운을 개선하는 데 집중하겠다고 약속했으며, 메이시 미셸 우는 그녀의 행정부가 이미 이 지역을 안전하게 만들기 위해 열심히 일하고 있다고 주장하고 있다.

마지막으로 다운타운 주택의 가격 상승과 관련된 것은 대부분의 주택이 콘도라는 것이다.

조지 워싱턴 대학교 공공 정책 및 행정학 교수인 리아 브룩스는 “콘도는 단독주택과는 본질적으로 다르다”고 설명한다.

브룩스는 엘리베이터를 예로 들며, “누구나 일반적으로 첫 번째 층에서 살더라도 콘도에는 여전히 엘리베이터가 있다”고 강조했다.

엘리베이터와 조경, 지붕 등은 “공공재”로 유지보수해야 한다고 덧붙인다.

하지만 그녀의 연구에 따르면 모든 콘도 소유자가 공공재로부터 동등한 혜택을 보는 것은 아니다.

예를 들어, 1층의 유닛은 엘리베이터 상태에 신경 쓰지 않을 수 있다.

“콘도는 단독 주택보다 훨씬 더 많은 노후 관련 감가상각이 발생할 수 있다”고 설명한다.

이 문제는 거주자가 저소득층일 경우 더욱 심각해져, 투자 비용을 감당하기 어려운 경우가 많다.

그럼에도 불구하고, 시 및 주 정부는 다운타운에 새로운 주택을 늘리기 위해 큰 투자를 하고 있으며, 일부 주택은 저소득층을 위해 배정될 예정이다.

물론, 법률가나 금융 분석가들이 매주 다섯 번 사무실에 출근하도록 강제할 수는 없다.

또한, 잔디를 원한가는 가족을 쉽게 설득할 수 있는 것도 아니다.

하지만 국가는 다운타운 크로싱을 청소하고 가까운 주변 지역만큼 가족 친화적으로 만드는 데 대노력을 기울일 수 있다.

거주자, 관광객 및 근무자 모두는 그러한 대우를 받을 자격이 있다.

이미지 출처：bostonglobe