시카고, 고렴한 저렴 주택 건설 비용과의 싸움

시카고 — 시 당국은 2월 로건 스퀘어와 헤르모사의 경계에서 모여, 젠트리피케이션이 진행 중인 지역에서 가족들을 지킬 수 있도록 도와줄 저렴한 주택 개발 프로젝트의 개장을 축하했다.

89유닛 규모의 엔퀸트로 스퀘어 복합 단지는 지역 중위 소득 이하의 가정을 위한 주택을 제공해, 특히 노스웨스트 사이드의 많은 지역에서 가격에 밀려난 사람들에게 집을 마련하고 있다.

엔퀸트로 스퀘어 프로젝트의 건설 비용은 6750만 달러로, 아파트 한 채당 75만 달러가 넘는 비용이 청구되며, 이는 더 많은 저렴한 주택을 건설하는 데 걸림돌이 되고 있다고 전문가들은 지적했다.

“저렴한 주택 개발이 정말 비쌀 때, 누군가가 무언가를 잘못하고 있다는 인식이 있다”고 루카의 공동 이사인 링크린 스탠나드는 말했다.

“사실 고비용 프로젝트가 만들어내는 문제는 누구에게나 도전 과제가 되고, 우리가 하고자 하는 일을 어렵게 만든다. 비용이 높으면 프로젝트가 복잡해지고, 시간이 많이 걸리며, 가능한 한 많은 저렴함을 창출하는데 제약이 된다.”

브랜든 존슨 시장의 사무실은 그가 재임하는 동안 저렴한 주택의 건설 및 자금 조달에 대한 진전을 자랑하고 있으며, 개발 승인 과정의 간소화와 저렴한 주택 건설 자금을 조달하기 위한 시 차원의 비영리 조직의 창설을 포함한다고 밝혔다.

그러나 치솟는 건설 비용, 경쟁이 치열한 자금 조달 과정, 개발자가 넘어야 할 많은 장벽으로 인해, 전문가들은 저렴한 주택 건설 비용을 낮추고 도시의 주택 위기를 해결하기 위해 더 많은 노력이 필요하다고 보고 있다.

고비용 및 과도한 규제

팬데믹 이후 시 자금으로 지원되는 새 저렴한 주택의 비용이 급증했다는 데이터가 시 주택부와 여러 주택 전문가의 발표에 따르면, 2019년부터 2024년까지 단위당 비용이 약 40만 달러에서 거의 75만 달러로 상승했다고 리처드 데이가 그의 정책 뉴스레터인 ‘잘 작동하는 도시’에서 밝혔다.

심지어 고급 고층 건물의 건설 비용조차도 이렇게 많이 상승하지 않았다.

주택 전문가들은 마켓 레이트 아파트 프로젝트 개발자들이 거쳐야 할 절차가 적기 때문에 이런 현상이 발생한다고 말했다.

미국 전역에서 건설 인플레이션과 긴 시 정부 검토 과정, 공공 자금을 사용하는 프로젝트가 준수해야 할 수수료 및 설계 기준이 고비용의 주요 원인이라고 다니엘 케이 헤르츠가 언급했다.

“미국의 저렴한 주택 자금 지원 방식은 매우 복잡한 직소 퍼즐과 같다”고 그는 말했다.

“이 모든 프로젝트의 뼈대는 연방 정부에서 오는 저소득 주택 세금 공제이다. 이는 시카고에 흐르는 자금으로, 우리가 시에 납부하는 세금이 아니다. 그러나 세금 공제는 건설 비용의 1/3에서 2/3만을 커버하기 때문에, 다른 출처와 결합해야 한다.”

법률 비용, 세금 공제 컨설턴트, 설계 및 변호사 비용 등 저명하지 않은 개발 비용이 주택 단가를 높인다.

예를 들어, 저렴한 주택을 건설하고자 하는 개발자는 시와 주에서 관리하는 저소득 주택 세금 공제를 통해 자금을 찾으려 한다.

이러한 자금 조달을 위해 제출하는 신청서는 철저하고 경쟁이 치열하며, 개발 프로젝트에 또 다른 층을 추가한다.

저렴한 주택 프로젝트를 위한 시 자금을 받기 위해서는 경제 정보 서류를 작성해야 하며, 이 서류는 프로젝트 참가자가 과거에 조예로움의 수익을 올린 적이 있는지를 묻는 질문을 포함하고 있어 전문가들은 그러한 정보를 찾기 위해 수백 시간을 소요할 수도 있다고 말했다.

세금 공제가 수여되면, 개발자는 해당 공제를 투자자들에게 판매하여 그들이 연방 세금 부담을 경감하는 데 사용하게 된다.

이러한 공제를 판매하기 위해 브로커를 고용하는 것이 일반적이며, 이는 개발자들이 프로젝트를 시작하기 위해 부담해야 하는 또 하나의 비용이라고 데이는 그의 뉴스레터에서 밝혔다.

“마켓 레이트 개발자가 건설하기로 선택할 경우, 그들은 반드시 그런 다른 비용들을 포함하지는 않을 것이다”라고 그는 덧붙였다.

“그래서 우리는 이 돈으로 단순히 주택만 구매하는 것이 아니라, 저렴한 주택 건설을 위한 정책의 묶음도 구매하고 있는 것이다.”

지역 차원에서 시 자금을 사용하는 프로젝트는 지역 기구의 투표를 포함하는 승인 과정을 거쳐야 하며, 이는 커뮤니티 개발 위원회, 시 의회 재무 위원회 및 전체 시 의회로 이어진다.

많은 프로젝트 또한 알더피플의 찬성을 얻기 위한 커뮤니티 심사 과정을 거쳐야 하며, 이들 프로젝트는 필요한 재조정의 비공식적인 승인 권한을 가진다.

루카의 프로젝트 예를 들어, 교회를 저렴한 아파트로 재개발하는 계획은 2020년부터 이어져 오고 있으며, 시의 복잡한 저렴한 주택 자금 시스템의 복잡성을 잘 보여준다.

11개의 자금 출처로 이뤄진 교회 계획은 2022년부터 시 의회의 다양한 승인을 받았고, 가장 최근 지난해 시 주택부로부터 1000만 달러의 자금을 받았다.

프로젝트의 총 예상 비용은 거의 2000만 달러이며, 여기에는 토지 구입, 건물 리노베이션, 개발 수수료 및 유지 보수 기금 등이 포함된다.

스탠나드에 따르면 각 유닛의 실제 건설 비용은 약 52만 달러이다.

프로젝트가 신축이 아니라 리노베이션이므로 가격이 낮지만, 저렴한 주택 옹호자들이 개발자 및 투자자에게 건설하기엔 너무 높은 가격이라는 우려를 나타내고 있다고 주장했다.

“우리는 시와 저렴한 주택 커뮤니티가 실제 해결책을 찾기 위해 함께 모여, 제한된 자원으로 더 많은 성과를 낼 수 있는 방법을 찾기 위해 노력하고 있다”고 스탠나드는 덧붙였다.

“그동안 우리는 현재 존재하는 시스템 안에서 이뤄지고 있는 족쇄를 받아들이고, 교회를 재개발하는 것과 같은 놀라운 기회가 올 때마다, 내가 해야 할 일은 — 현재 존재하는 시스템 안에서 이 일을 어떻게 진행할 수 있을지 — 그 사례를 만드는 것이다.”

1월 동부 가필드 파크에서 개장한 저렴한 주택 개발은 주택 옹호자들 사이에서 비슷한 논란을 일으켰다.

제 5시 커먼스(3155 W. Fifth Ave)는 43개의 아파트와 두 개의 커뮤니티룸, 테라스, 피트니스룸, 3개의 세탁룸을 제공한다.

또한 전기차 충전소와 현장 퇴비화 시스템도 갖추어져 있다.

이 프로젝트의 비용은 3800만 달러로, 개발자들은 주택을 1유닛당 약 88만 4000달러에 제공하고 있다.

“이건 미친 짓이다,”라고 시카고 네이벌 이니시티브의 회장이자 미션 기반 개발 그룹의 데이비드 도그가 트위터에 올렸다.

“입주자들에게는 저렴할 수 있지만, 납세자에게는 저렴하지 않다.”

최근 승인된 또 다른 웨스트 사이드 개발 — 소매 공간과 함께하는 52유닛 규모의 프로젝트인 ‘더 에이브’ — 는 유닛당 85만 달러에 비용이 소요되며, 이 비용의 최대 절반은 규제 부담과 관련이 있다고 도그는 크레인스의 초청 기고문에서 설명했다.

도그는 저렴한 주택 프로젝트의 규제 요건을 줄이면 프로젝트 비용을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이라고 말했다.

모든 종류의 주택 개발을 촉진하는 것도 도시의 저렴한 주택 증가에 기여할 것이며, 대부분의 신규 개발에는 최소 20%의 유닛이 저렴해야 한다고 그는 블록클럽과의 인터뷰에서 강조했다.

“공급을 늘리면, 가격이 더 저렴해진다”고 도그가 말했다.

그는 리차드 M. 달리 시장의 재임 동안 시의 주택 및 개발 부서에서의 경험을 바탕으로 이러한 주장을 했다.

‘비용을 낮추기 위한 협력’

시 정부는 더 많은 저렴한 주택을 건설하기 위해 노력하고 있지만, 비판자들은 이는 충분히 빠르지 않다고 주장하고 있다.

5월, 시는 남부 및 서부 지역의 300개 이상의 저렴한 아파트 건설이 시작되었다고 존슨 시장은 6월 기자 회견에서 발표했다.

존슨의 주택 건설을 촉진하기 위한 주요 노력 중 하나가 ‘카트 더 테이프’ 이니셔티브이다.

이 계획은 개발을 저해할 수 있는 조정 규정을 개혁하고, 관리 부서에 관리 결정 권한을 부여해 승인 과정을 간소화하며, 개발을 위해 검토 과정을 통합하는 내용을 포함하고 있다.

헤르츠는 이는 올바른 방향으로 나아가는 것이라고 강조했다.

5월에 통과된 그린 사회 주택 계획도 도시의 저렴한 주택 구축 노력에 기여하고 있다.

이 계획은 프로젝트 자금을 지원하고 개발자와 협력하여 최소 30%의 저렴한 단위를 포함하는 친환경 주택을 건설할 수 있도록 하는 시립 비영리 기구를 창설한다.

이 기구는 개발자가 낮은 금리로 건설 자금을 확보할 수 있게 하며, 기존 저렴한 주택을 보존하기 위해 건물을 인수할 수 있도록 권한을 부여받는다.

지난해 통과된 주택 및 경제적 채권 거래를 통해 이 기구가 자금을 제공받는다.

“그린 사회 주택은 수익을 반복할 수 있는 방법으로, 이건 정말 큰 의미가 있다”고 헤르츠는 자신의 조직이 이 조치를 지지한 이유를 설명했다.

“시 자금만으로 모든 프로젝트 비용을 조달할 필요가 없도록 사적 자금을 이끌어내는 방법을 찾는 것도 그린 사회 주택이 하고 있는 일이다.”

지난해 존슨 시장은 12억 5000만 달러 규모의 5년 기한 채권 거래를 승인했으며, 이는 저렴한 주택 및 경제 개발을 자금을 지원하는 데 사용될 예정이다.

이 채권 거래는 보다 유연한 자금 조달 모델을 제시하며, 헤르츠는 이를 통해 저렴한 주택을 구성하는 데 기여할 것으로 보고있다.

“노스 로완데일을 생각해보라. 우리의 남부 지역에 대해 생각해보라 — 이제 우리는 개발자들과 협력하여 다세대 주택 및 단독 주택을 만들고, 밀도를 창출하며, 인구를 재조정하고 이를 상업적 복도 개발 투자를 지원하도록 할 수 있다”고 멕키나 메리트 부시장도 이 거래의 의의에 대해 말했다.

지난해 시는 빈 땅을 재개발하기 위한 프로그램도 개설했다.

미싱 미들 인필 주택 이니셔티브는 전역에 저렴한 주택 단위를 늘리기 위해 대규모 보조금을 제공하는 프로그램이다.

빈 토지는 개발자들에게 1달러에 판매되고, 시는 해당 토지에서 판매할 주택 개발을 위해 유닛당 최대 15만 달러의 지원을 한다.

미싱 미들은 노스 로완데일을 중심으로 시작했으며, 4월에는 모건 파크, 차탐 및 사우스 시카고로 범위를 확장했다.

그러나 전문가들은 여전히 개선할 여지가 많다고 말했다.

시카고는 극저소득 가구를 위한 저렴한 임대 주택이 126,165채 부족하다는 보고서가 2024년 3월에 발표됐다.

특히 극저소득 임차 가구 100세대당 32채의 저렴하고 이용 가능한 임대 주택만 존재한다.

존슨 시장과 시 의회가 저렴함을 높이고 건설 장벽을 허물기 위해 지속적으로 노력하면서, 주택 격차를 메꾸고 사람들을 다시 시카고로 유입하는 것은 시장의 주요 우선 사항 중 하나다.

Axios 주최의 저렴한 주택 현황에 대한 패널에서, 존슨은 그의 행정부의 경제 및 주택 성과와 주택 부족 문제를 해결하기 위해 창의적으로 문제를 해결해야 한다고 강조했다.

“나는 빠르게 움직이고 있다”고 존슨은 밝혔다.

“이 도시와 이 나라의 저렴한 주택 부족은 오늘날의 인권 문제로 여겨질 것”이라고 그는 덧붙였다.

진전은 조금씩 이루어지고 있지만, 저렴한 주택의 필요성에 대한 논의가 심각해지고 있는 가운데, 시 당국자, 주택 옹호자 및 개발자들은 저렴한 주택 승인 및 자금 지원 시스템을 더욱 정교하게 다듬어 나가야 한다고 주장하며 도시의 높은 목표를 달성해야 한다고 강조하고 있다.

“이 문제를 해결할 마법의 총알은 없다”고 도그는 말했다.

“이것은 다양한 요소들이 함께 작동해야 해결될 수 있는 문제이다. 시카고는 전반적으로 주택 공급을 대폭 증가시켜야 하며, 저렴한 주택도 포함된다.”

이미지 출처：blockclubchicago