시민단체 Streetsblog, 주택 공급 확대를 위한 SCYTHE 분석 발표

뉴욕시 시장이 주택을 더 많이 공급하기를 원한다면, Streetsblog의 SCYTHE를 채택하면 된다.

아담스 행정부의 ‘City of Yes’ 구역 변경이 작년 말 시행되면서 개발자들은 주차 의무에서 해방되었고, 대중교통이 풍부한 지역에 더 높은 건축물을 세울 수 있게 되었다.

그러나 이 변화는 완벽하지 않았다. 마지막 순간의 거래로 인해 교통 인프라와 가까운 저밀도 지역에서의 성장을 막는 방향으로 수정되었다.

이제 SCYTHE(Streetblog의 City of Yes Transit and Housing Evaluation)가 필요하다.

Streetsblog는 외곽 지역 구역에서 주택 밀도를 높일 가능성에 대해 분석하였다.

SCYTHE 순위는 세 가지 주요 요소에 기반하여 평가된다: 지하철역 근처의 거주 인구 수, 타임스 스퀘어-42번가까지의 지하철 소요 시간, 해당 역 근처의 저밀도 구역의 존재이다.

각 요소는 동일한 비중으로 등급이 매겨지며 100점 만점으로 평가된다.

우선, 인구가 적은 역이 더 높은 점수를 받는다. 지하철이 사람을 보다 효율적으로 이동시킬 수 있기 때문에, 우리는 지하철역 근처에 더 많은 밀도를 장려해야 한다.

둘째, 중간까지의 소요 시간이 짧은 역이 더 높은 점수를 받는다. 주택이 일자리 중심에서 멀리 위치하는 것은 사람들로 하여금 경제성과 편리성을 선택하게 만든다.

우리는 출퇴근 시간이 극단적이지 않은 곳에 주거지를 건설해야 한다.

셋째, 저밀도 구역(R1, R2, R3) 근처에 위치한 역이 더 높은 점수를 받는다. 최근 도시에서 주택 공급을 제한한 많은 부분은 산업 지역에서 발생하였다.

이는 건강 문제를 야기하고 사람들이 주거 편의시설이 부족한 개발되지 않은 지역에서 거주하게 만든다.

이미 살기 좋은 지역에 사람들이 살도록 유도하기 위해 저밀도 주택이 존재하는 지역에서 건물을 세우는 것이 더 유리하다.

이러한 접근법은 ‘City of Yes’ 덕분에 가능해졌다.

이 제도는 대중교통 및 상업 회랑 근처 지역에서 주차 의무를 완화하고 건물 높이 제한을 완화하였다.

자동차에 의존하지 않는 곳에 더 큰 아파트 건물을 지을 수 있도록 개발자들에게 길을 열어주어, 도시 거주자들은 보행이 가능한 공동체와 쾌적한 도로를 조성할 수 있게 되었다.

뉴욕시의 높은 임대료는 주택 공급의 부족에서 비롯된 것이며, 이는 제한적인 구역 규칙 때문에 더욱 심화된다.

주차 의무도 개발자들이 비싼 자동차 보관소를 지어야 하게 만들지만, ‘City of Yes’는 대중교통 근처에서 이를 제거하였다.

최근 새로 지어진 주택의 대부분은 윌리엄스버그와 롱아일랜드시티와 같은 몇몇 지역에 집중되어 있으며, 이는 해당 지역에 주택 공급 부족의 부담을 가중시킨다.

421-a와 같은 저렴한 주택 프로그램은 북부 브루클린과 서부 퀸스 외부에서 주택 건설을 촉진하는 데 별다른 도움이 되지 않았다.

‘City of Yes’의 주요 목표 중 하나는 저밀도 및 중간 밀도 지역에서 적당한 아파트 건물 및 부속 주거 단위를 허용하여 더 많은 주택을 공급하는 것이다.

SCYTHE가 확인한 많은 지역은 이른바 ‘할머니 집(granny flats)’을 세우기에 적합한 곳이다.

세 층에서 다섯 층 규모의 아파트 건물이 철도 교통 근처에 집중되어 교통 지향 개발을 촉진하도록 되어 있다.

불행하게도, 시의회는 마지막 순간에 원래의 계획을 수정하여 단독 주택이 있는 지역에서의 교통 지향 개발 허용을 취소하였다.

SCYTHE 분석의 실질적 실행을 살펴보면, 상위 10개 역은 다음과 같다.

1. 반 코르틀란트 파크 – 242번가
이 역은 많은 인구가 남아 있지 않으며(2,419명), 이 지역의 지리적 특성 때문이다.

동쪽에는 반 코르틀란트 파크가 있으며 서쪽에는 경사가 급한 언덕이 있다.

역 주변은 저밀도 상업 건물과 대형 주차장이 있다.

산 정상에는 필드스턴(Fieldston)이라는 아파트 단지가 있으나, 역사적 지역으로 지정된 만큼 지역 밀도의 변화를 가져오기 어려울 것으로 보인다.

2. 포레스트 힐스 – 71번 애버뉴
포레스트 힐스는 균일한 튜더 건축으로 유명한 독특한 동네이다.

하지만 네 개의 지하철 노선과 롱아일랜드 철도 정거장이 있는 이 지역에는 더 많은 인구가 수용될 수 있다.

역사적 지역으로 지정된 관계로 이곳에 주택을 짓기가 거의 불가능하다.

역사적 배경 상의 인종 차별적 주택 반대 운동이 있었다는 점을 감안할 때, 주택에 대한 다른 방법을 모색하는 것이 중요하다.

3. 뉴커크 플라자
뉴커크 플라자는 브루클린 B선과 Q선에 위치한 여러 역 중 첫 번째이다.

딧마스 파크 커뮤니티는 주로 단독 주택으로 이루어져 있으며, 주차 공간과 앞마당이 있다.

이렇게 저밀도로 이용되고 있는 지역의 30분 거리 이내로 맨해튼에 접근할 수 있는 것은 바람직하지 않다.

4. 코르텔유 로드
동쪽과 서쪽 인근 지역에 비해의 밀도가 낮다.

딧마스 파크는 이 지역이 지하철 노선에 더 많은 주거 공간을 활용하지 못하는 실정을 겪고 있다.

또한, 시의 마지막 결정으로 인해 단독 주택(R1) 구역에서 최소한의 아파트 건물 허용이 삭제되었다.

하지만, 이 구역에 해당하는 상업 지구의 블럭은 재개발해야 한다.

5. 174번가
브롱크스의 샬럿 가든즈 근처는 이 역에 비해 더 많은 주택 밀도를 생성할 수 있는 곳이다.

이 지역 대부분은 밀도가 높지만, 공원 근처에 질 좋은 대중교통 접근성이 있는 장소에서도 더 많은 주거 개발이 이루어질 수 있다.

6. 프리먼 스트리트
프리먼 스트리트 역 또한 174번가와 유사한 배경을 가지고 있다.

왼쪽에 있는 인터벨레 애비뉴는 일부 3층 아파트 건물이 분포하지만, 소규모 이층 주택도 많다.

이런 주택 근처에 거주하는 사람들 또한 지하철 역에서 몇 발 밖에 떨어지지 않았다는 점에서 고려할 만하다.

7. 베버리 로드
딧마스 파크에서 마지막 목록 중 하나인 이 역 주변에는 저밀도 나무가 우거진 도로가 더 많다.

이 노선은 주역들 중 가장 넓은 주거 계획을 가지고 있는 서북쪽 지역에 비해 마주하는 주택 수가 더 많지 않은 양상을 보여준다.

이 역 주위에 더 많은 아파트 건물이 세워진다면 나머지 임차인들에게도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것이다.

8. 처치 애비뉴
지하철이 프로스펙트 파크에 가까워지며, 공원의 존재가 이 역의 점수를 높여준다.

또한 주변에 여전히 많은 저밀도 주택들이 존재하지만, 도시 내에서 공원의 부족이 큰 이슈인 만큼 기존 공원 근처에 더 많은 주택을 짓는 것이 중요하다.

9. 프로스펙트 파크
여기서 말하는 것은 공원 내 주택 개발이 아니다.

공원과 가까운 프로스펙트 레프트 가든즈 지역은 본 지역에서 개발을 추진할 수 있다.

이 지역은 도시에서 가장 낮은 밀도의 지역 중 하나는 아니지만, 인근의 R2 구역은 성장 가능성이 있다.

10. 큐 가든즈 – 유니온턴파이크
큐 가든즈 역이 상위 10개 역에 포함된 이유는 북동쪽 대규모 고속도로 교차로와 역 남쪽 및 서쪽의 저밀도 주택이 있기 때문이다.

퀸스 블러바드 아래를 지나가는 재키 로빈슨 파크웨이는 아파트 건물로 덮일 수 있는 가능성이 있다.

(참고: 이 분석의 인구 데이터는 미국 인구 조사국의 2019-2023 다섯 해 추정치를 통해 수집되었으며, 여행 시간 데이터는 MTA의 GFTS 데이터베이스의 정보를 사용하였다.)

제한 사항
SCYTHE의 가장 큰 제한 중 하나는 공원 근처의 역들이 상대적으로 밀도가 높더라도 더 높은 점수를 받기 때문입니다.

역 주변의 인구 통계학적 사용이 반영되지 않기 때문에 이는 공원 근처에 상대적으로 높은 밀도를 두는 경우로 볼 수 있다.

대부분의 도시 인구가 부족한 녹지 공간에서 살고 있다는 점에서 프레임을 잡는 것이 필요하다.

또한 저밀도 주택 구역에 가까운 역은 상대적으로 더 높은 점수를 받는 경향이 있다.

단독 주택(R1) 인근에 위치한 역은 비슷한 특성을 가진 역과 비교할 때 더 많은 점수를 받을 수 있기 때문이다.

다양한 개발이 진행되는 부시윅와 아스토리아와 같은 지역보다 더 다른 동네의 개발이 중요하다.

이번 분석은 브루클린, 퀸스, 브롱크스에 중점을 두었다.

맨해튼의 경우 많은 지역 밀도와 타임스 스퀘어까지의 접근성으로 인해 분석에서 우위를 차지할 것이다.

주요 인사이트의 이해를 돕기 위해, 72번가 역은 현재 가장 큰 인구를 보유하고 있으며(33,528명), 타임스 스퀘어까지는 지하철로 5분 이내의 거리로 기록되었다.

스타튼 아일랜드의 복잡한 교통 시스템은 맨해튼으로 가기 위한 페리 혹은 급행 버스를 이용해야 하므로 평준화된 비교가 어렵다.

SCYTHE 분석은 지하철역만이 아니라 메트로 노스 또는 롱아일랜드 철도 역도 포함하지 않았기에, 동부 퀸스 역과 같은 저밀도 지역과 중간까지의 짧은 소요시간도 간과될 수 있다.

향후 SCYTHE 분석에서 이러한 지역의 주택 공급을 수확할 수 있도록 할 예정이다.

마지막으로 모든 주택 분석의 궁극적 한계는 거의 모든 주거 개발이 지역 사회의 반대에 직면한다는 점이다.

이 보고서에서 언급된 neighborhood 중 일부는 개발에 매우 저항적인 역사를 가지고 있다.

그럼에도 ‘City of Yes’는 이러한 지역 사회와 그 외의 지역이 적절한 밀도의 주택 수용에 착수하도록 하는 목적이다.

이미지 출처：nyc