캘리포니아 환경 품질법의 개정, 주택 건설에 새로운 기회

55년 동안 환경 보호 단체들은 캘리포니아 환경 품질법(CEQA)을 생태계 파괴와 오염에 대한 방패로 사용해왔습니다.

그러나 개발자들은 일부 집단이 이 법을 주택 건설, 공장, 교통 프로젝트를 중단시키는 무기로 활용해왔다고 주장합니다.

지난 달 주 의회는 주택 건설을 촉진하고 어린이집, 제조업 같은 프로젝트를 확대하기 위해 이 법을 개정했습니다.

캘리포니아 주의회 의원인 버피 윅스는 기자회견에서 “오늘 우리는 세계에 주택 건설 사업을 시작할 준비가 되었음을 알렸다”고 밝혔습니다.

이 법안은 주 예산안의 마지막 순간에 통과되었으며, 갤리포니아 주지사인 개빈 뉴섬은 모든 예산을 인프라 개혁에 걸었습니다.

“나는 금요일에 예산안에 서명했지만, 이러한 법안이 오늘 밤 통과되지 않으면 아무 의미가 없다”고 뉴섬은 기자회견에서 말하며 이번 개정을 “최근 캘리포니아 역사에서 가장 중요한 주택 개혁”이라고 불렀습니다.

전문가들과의 인터뷰를 통해 이러한 개정이 샌디에이고에 미칠 영향을 분석했습니다.

전문가들은 이 개정이 노스 파크, 시티 하이츠와 같은 밀집 지역 및 교외 도심지에서 주택 건설을 촉진할 수 있다고 말했습니다.

그러나 이는 캘리포니아의 높은 노동비와 건축 자재 비용과 같은 다른 문제들은 해결하지 못할 것입니다.

과거 50년 넘게 CEQA는 캘리포니아 지역 사회를 대기 오염, 서식지 손실 및 도시 외곽으로의 확장을 막기 위한 중심 법안으로 자리잡아 왔습니다.

CEQA는 프로젝트 제안자와 공공 기관이 프로젝트의 잠재적 영향을 설명하고 이를 피하거나 해결할 방법을 제시하는 환경영향보고서를 작성하도록 요구합니다.

또한 대중이 의견을 제시하고 법정에서 프로젝트에 이의를 제기할 수 있는 기회를 제공합니다.

그러나 비판자들은 이 법이 개발을 막고자 하는 NIMBY(자신의 지역에만 집을 짓는 것)들, 프로젝트를 중단시키려는 경쟁자들, 또는 노동 계약을 협상하는 노조들에게 법적 도구로 악용될 수 있다고 주장합니다.

샌디에이고 대학교의 법대 교수인 메리 조 위긴스는 “EIR(환경 영향 보고서) 프로세스는 긍정적인 영향을 미치고 더 많은 주택을 제공하며 가격이 저렴한 주택 부족을 줄이는 프로젝트에 걸림돌이 되고 있다”고 말했습니다.

올해 초 샌디에이고의 양당 의원들과 만난 결과, CEQA를 개정할 때가 되었다고 모두 동의했습니다.

알바레즈 의원은 “CEQA는 프로젝트가 건설되는 것을 원하지 않는 사람들에 의해 무기가 되어 버렸다”고 강조했습니다.

미래는 어떻게 될까요?

이번 개정은 개발자들에게 더 많은 확실성을 제공하고, 행정 절차를 줄이며, 법적 도전의 위험을 낮추어 캘리포니아에서 주택 및 기타 프로젝트를 건설하는 과정을 더욱 쉽게 만듭니다.

로리 파일러는 “CEQA가 면제되는 것은 소송의 위험을 제거하는 중요한 문제”라고 말했습니다.

또한 가장 큰 변화 중 하나는 소규모 도시 내 주택 프로젝트에 대한 CEQA 면제입니다.

이번 법안은 개발된 도시 지역 내 20에이커 이하의 주택 개발에 대한 환경 검토 요건을 면제합니다.

위긴스는 이를 통해 사람들이 이미 거주하고 일하고 있는 개발 지역에 주택을 방향을 설정하려는 주 내 인센티브와 일치한다고 말했습니다.

또한 대부분의 주 및 지역 건축 코드를 6년 동안 동결시키며, 산불 예방과 일부 긴급 상황을 제외한 규칙이 중간에 변경될 우려를 덜어줍니다.

파일러는 “우리는 세계에서 가장 안전하고 에너지 효율이 높은 주택을 건설하고 있다”고 언급하며, 건축 규범이 훌륭하다고 주장했습니다.

“규모를 늦추는 것을 통해 확실성을 제공하는 것이 중요하다”고 덧붙였습니다.

이번 법안은 어린이집, 농업 근로자 주택, 고속철도 및 첨단 제조업에 대한 CEQA 면제도 포함하고 있습니다.

뉴섬은 또한 해안 허가 절차를 신속하게 하고 해안 위원회에 대한 일부 항소를 제한한다고 말했습니다.

샌디에이고에 미치는 영향을 분석해보면 위긴스는 밀집된 도시 지역에서 개방되거나 이용되지 않는 부지에 주택건설이 촉진될 것이라고 예상합니다.

특히 노스 파크, 켄싱턴 및 시티 하이츠가 주목됩니다.

빌 풀튼은 이번 개정이 교외 지역에서 더 두드러질 것이라고 설명합니다.

샌디에이고에는 기존 도시 지역에서 교통을 고려한 신속한 주택 허가를 허용하는 법이 이미 있습니다.

“교외 도시에서는 상황이 달라질 수 있다”고 그는 설명하며, 해당 도시들이 유사한 개혁을 이루지 못했기 때문이라고 지적합니다.

두드러진 변화는 오션사이드, 엔시니타스, 츄라 비스타의 다운타운에서 나타날 가능성이 높습니다.

파일러는 노후한 스트립몰을 주거 및 쇼핑 복합체로 전환할 수 있는 프로젝트를 상상합니다.

“이러한 공간은 훨씬 더 생산적인 소매로 전환되고, 주거와 결합될 수 있습니다”라고 그녀는 말했습니다.

첨단 제조업에 대한 면제는 샌디에이고의 생명공학 부문을 촉진할 수 있으며, 혁신적인 기업들이 주 내에서 성장할 수 있도록 도와줄 것이라고 풀튼은 강조했습니다.

“고급 기술이나 생명공학 기업은 샌디에이고에서 시작되고, 종종 UCSD의 분기점에서 탄생하지만, 규모를 확장할 필요가 있을 때 주를 떠나는 경우가 많습니다”고 그는 설명했습니다.

하지만 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?

풀튼은 이번 법안이 CEQA를 실제로 개혁하는 것이 아니라, 소규모 인필 주택과 특정 사용을 위해 ‘구멍을 뚫는’ 것에 불과하다고 주장합니다.

진정한 개혁은 환경과 관련이 없는 소송을 억제하도록 규칙을 변경하는 것을 필요로 한다고 그는 경고합니다.

위긴스와 풀튼 모두 이번 개정으로 새로운 주택을 건설하는 데 시간이 필요할 것이라고 강조합니다.

그리고 높은 재료 및 노동 비용과 같은 주택 건설을 지연시키는 제약 요소들은 여전히 남아있습니다.

파일러는 새로운 주택에서 요구되는 ‘차량 여행 거리’ 비율이 맞지 않을 경우 builders가 돈을 지불해야 한다는 조항이 추가될 수 있으며, 이로 인해 새로운 주택의 가격이 20,000달러에서 320,000달러로 증가할 수 있다고 지적합니다.

위긴스는 샌디에이고에서 ‘인필 주택’의 정의가 복잡할 수 있으며, 도시 이웃이 협곡이나 습지와 접해 있기 때문에 이들이 여전히 개발할 수 있는 구역이 민감한 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 우려합니다.

환경 보호를 최우선으로 여기는 이들은 이번 개정이 비공식적인 밀실 거래인 것처럼 보인다며 우려를 표합니다.

샌디에고350의 집행 이사인 마사디스 디센하우스는 지난 달 수정안이 성급하게 진행되었다며, CEQA 개정은 정상적인 입법 절차를 통해 정해졌어야 했다고 언급했습니다.

뉴섬은 이러한 변화가 “너무 긴급하고 중요하기 때문에 지난 세대처럼 과정이 전개될 시간을 주지 않았다”고 주장했습니다.

위긴스는 일부 개정이 환경 보호와 주택 저비용 간의 균형을 재조정하는 과정에서 지나칠 수 있다고 인정했습니다.

“법과 정책에서 법률가와 정책 입안자들이 균형을 재조정하려 할 때 흔히 발생하는 위험이 있다”고 그녀는 경고했습니다.

이미지 출처：voiceofsandiego