보스턴 주택 문제: 시장 선거에서의 논의 필요성

2023년 바이파르티즌 정책 센터(Bipartisan Policy Center)에 따르면, 보스턴의 중산층 가구 수는 1990년에서 2018년 사이에 15,000 가구 감소했으며, 같은 기간 동안 저소득 및 고소득 가구의 수는 상당히 증가했다.

이는 시장 선거에서 주거 문제가 중심이 되어야 한다는 것을 의미한다.

어쨌든 주거 문제는 미셸 우 시장의 재임 동안 가장 약한 점이라고 주장할 수 있다. 2023년과 2024년의 신규 주택 생산은 2011년 이후 가장 저조했다. 이러한 둔화는 우 시장의 통제 밖의 경제적 요인 때문일 수도 있지만, 그녀의 임기 동안 시에서는 일부 개발자들이 비현실적이라고 주장하는 요구 사항을 설정하여 건설이 중단되었다고 한다.

도전자인 조쉬 크래프트(Josh Kraft)는 주택 문제에 대한 불만을 활용하며, 민주당의 정책 전문가들 사이에서 인기를 끌고 있는 ‘풍요의 의제(abundance agenda)’를 차용하여 개발자에 대한 요구 완화를 통해 건설을 촉진하겠다고 주장하고 있다.

즉, 주거 문제에 관해서는 후보자 간의 분명한 차이가 있으며, 유권자들은 각 후보의 비전이 가져올 수 있는 이전의 이점과 단점에 대한 심도 깊은 논의가 필요하다.

보스턴의 주택 가격이 급등하면서, 평균 주택 가치는 2018년 500,000달러에서 804,000달러로 증가했다. 이를 감안할 때, 잠재적인 주택 소유자 커플이 ‘편안하게 생활하기’ 위해 필요한 평균 소득은 이제 320,000달러로, 국가에서 가장 높은 수준 중 하나다.

우 시장은 모든 사람을 위한 주택이 되어야 하며, 가족에게 가장 좋은 도시가 되어야 한다는 말을 하고 있다. 그녀는 올해 주 시정 연설에서 “우리는 건설, 보전, 그리고 우리 도시 전역의 주택 재구상에서 어떤 돌도 뒤집지 않고 있다”고 말했다.

그러나 그녀의 첫 임기의 주요 주택 정책이 도움이 되었는지는 불확실하다.

우 행정부는 개발자에게 저소득자를 위한 주택을 더 많이 포함시키도록 요구해왔다. 이는 임대료 또는 판매 가격이 시장 가격 아래로 설정되도록 하는 것이다. 이것은 바람직한 목표처럼 보일 수 있다. 하지만 이로 인해 반발이 있을 수 있다. 예를 들어, 기존 요건에서 13%의 주택이 소득 제한을 두는 것이 경제적으로 실현 가능했다면, 20%로 변경되면 더 이상 경제적 타당성이 없을 수 있다. “20%의 뭐가 없으면, 개발자들이 농담하듯이 말하는 것처럼, 소득이 없으면 아무것도 아니다.”

그레이터 보스턴 상공회의소의 짐 루니(Jim Rooney) 회장은 “기준이 높아질수록 더 많은 주택 건설이 어려워진다”고 경고했다. 이는 크래프트가 채택한 구호로, 그는 현재 도시의 계획 기관에서 허가된 26,000채의 주택이 경제적으로 실현 불가능해졌다고 주장하고 있다. 그는 요구 사항을 마르티 월시(Marty Walsh) 전 시장 아래의 13%로 되돌려야 한다고 제안했다.

우는 이러한 주장은 사실과 다르다고 반박하며, 편입된 프로젝트 중 많은 수가 새로운 포함 요건의 적용을 받지 않았다고 밝혔다. 일부, 예를 들어, 구 수폭 다운스(Suffolk Downs) 사이트에서 계획된 10,000채의 제품은 높은 이자율과 상승하는 건설비용 때문에 벽에 부딪혔다.

그렇지만 두 가지 사실이 동시에 성립할 수 있다: 우의 저렴한 주택 요구 사항이 새로운 주택을 저해할 수 있는 반면, 경제적 여건이 이미 미진한 프로젝트의 진행을 방해할 수 있다는 것이다. 요구 사항을 설정하는 방식과 경제 여건이 변화했을 때 이를 어떻게 조정할 것인가는 도시와 시장 후보들 간에 중요한 논의가 필요하다.

어떤 비율이든, 포괄적 개발 의존도가 높아지는 것이 주택 정책의 기초가 된다면 위험이 존재한다. 그 이유는 기본적으로 새로 발생하는 시장 가격의 주택이 소득 제한 유닛의 비용을 커버하기 위해 더욱 비싸져야 하기 때문이다. 고급 주택이 중산층에게 도움이 될 것이라는 경제적 주장이 존재한다. 이는 비싼 새 콘돈이 고소득자들의 수요를 흡수해 기존 주택 가격을 올려 놓지 않도록 도와준다는 것이다. 어느 정도는 사실이다. 그러나 도시 역시 중간 계층을 위한 주택 정책이 필요하다.

우는 빨리 조치를 취할 수 있는 여러 조치를 자랑할 수 있으며, 그 중 하나는 해마다 200~300개의 새로운 주택 기회를 창출할 잠재력이 있는 접근ory 주택 유닛(ADU)이다. ADU는 기존 주택 구조에 인접하거나 연결된 작은 건물들로, 친척이나 세입자를 위한 하나의 대안을 제시한다. 새로운 주법과시의 지원은 이 아이디어를 시작하게 하여, ADU 금융지원 프로그램도 널리 퍼질 것이다.

2023년, 전 계획 책임자인 제임스 아서 제미슨(James Arthur Jemison)은 편집 위원회에 2022년 동안 단지 31개의 접근ory 주택 유닛이 허가된 것으로 밝혀졌다. 하지만 지난해 11월 ADU 가이드북이 발행된 이후, 이미 30건의 새로운 신청이 접수되었다.

우는 또한 시의회 통해 1억 1천만 달러의 주택 갑작적 자금(Housing Accelerator Fund)을 확보하여, 닐터버 중재 협력 등의 가치 있는 주택 프로그램에 대한 보조금을 제공하고 있다. 이 기금의 첫 번째 수혜자는 찰스타운의 벙커 힐 재개발(Bunker Hill Redevelopment)로, 이는 2020년에 시작된 공공-민간 파트너십이다. 이 다단계 개발은 노후 주택 프로젝트를 대체하고 공공 주택과 소득 제한 및 시장 가격 주택을 창출한다. 주 정부 역시 이 사업의 파트너이다.

별도로, 60만 달러의 예산이 배정된 공동 주택 파일럿 프로그램이 우리 일을 위한 작은 이자 유예 대출을 통해 직장 가족이 다세대 주택에 투자할 수 있도록 유도하고 있으며, 이 프로그램은 5월에 시작되어 첫 신청이 한 건에 그쳤다.

우 행정부는 또한 도시의 조닝 코드를 21세기로 끌어올리는 느린 작업을 계속 진행하고 있으며, 시 유휴 토지를 유용하게 사용하고 있다. 도시 전체에 대한 토지 감사 후, 보스턴은 소유한 150개의 부지를 식별하며, 단일 필지에서 넓은 주차장에 이르기까지, 개발자에게 단계적으로 제공하고 소득 제한 주택 소유 기회를 제공하고 있다. 도시도 팬데믹 시대의 미국 구조계획법(ARPA)을 통해 처음 주택 구매자에게 6천만 달러를 지원하고 있다.

하지만 반대 입장에서는 사적 시장 가격 주택을 내놓는 경우에 시가 장기적인 지역 사회 검토 과정으로 인해 스스로 방해 놓고 있는 수많은 사례가 존재하고 있다.

하이데파크에 제안된 270채의 크레인 레지드 우즈(Crane Ledge Woods) 아파트 단지가 대표적인 사례로, 이제는 200채로 줄어들었고 최근 고등법원이 계획 기관의 권한 남용 판결을 내리며 프로젝트 진행을 지체시키고 있다고 한다.

또한, 2017년부터 시작된 구 보스턴 에디슨 발전소 사이트에서의 766 썸머 스트리트 프로젝트의 장기성 공백은 1,588개의 주택 단지에서 현재 개발자는 600개 주택을 세우도록 계획하고 있다.

이는 익숙한 장애물과 지체 문제에서 벗어나지 않는 것이지만, 정당화될 수는 없다. 2024년 민주당의 국가적 패배로 인해 생긴 기회 중 하나는 파란 주들 및 도시들이 거버넌스에 대해 환기되었다는 점이다. 이것은, 보스턴과 같은 민주당이 강한 지역 사회에서 유권자들이 이렇게 높은 가격을 보고 재정비해야 한다는 것을 깨달았다는 것을 알게 했다.

시장의 선거는 보스턴이 이러한 환기에 참여할 수 있는 기회가 되어야 한다. 이는 단순히 민주당의 이미지를 개선하는 문제가 아니라는 것이 명확하다. 본질적으로 보스턴(및 나머지 대도시 지역)은 필요한 만큼의 주택을 허용하지 못했고, 이제 주민들과 예비 거주자들이 그 결과를 겪고 있다는 것이다.

사람들이 살고 일하고 싶어하는 도시가 되는 것보다 더 심각한 문제는 없다. 그러나 부유한 사람과 가난한 사람, 그리고 광범위한 중간층을 위한 공간을 만드는 것이 이 도시에 활기찬 장소로 남는 데 중요하다.

이미지 출처：bostonglobe