부동산 매매 어려움 속, 주택 소유자들이 임대 시장으로 전환

주택 판매가 점점 어려워지고 있다. 공급이 증가하고, 높은 모기지 금리와 소비자 신뢰 저하가 겹치면서 잠재 구매자들은 sidelines에 머물고 있다.

이러한 상황 속에서 일부 불만족한 판매자들은 주택을 매물에서 내리고 임대 시장에 올리기로 결정하고 있다.

이렇게 새롭게 등장한 임대 물건들은 임대 시장에서 활발히 활동하고 있는 기관 투자자들과 직접 경쟁하게 된다. 특히 이러한 투자자들이 두각을 나타내고 있는 시장에서 경쟁이 치열해질 전망이다.

가장 큰 투자자들은 5만 채 이상의 주택을 보유하고 있으며, 이들은 지리적으로 매우 집중되어 있다. Invitation Homes, American Homes 4 Rent, Progress Residential과 같은 기업은 Parcl Labs의 분석에 따르면, 자산의 3분의 1 이상을 아틀란타, 피닉스, 달라스, 휴스턴, 플로리다의 탬파, 노스캐롤라이나의 샬럿 등 여섯 개 시장에 두고 있다.

이러한 시장들은 지난 1년 동안 20% 이상의 주택 재고 성장을 겪었으며, 그중 많은 부분이 기존 주택 소유자들에 의해 이루어진 것이다.

Parcl Labs의 수석 데이터 과학자인 Jesus Leal Trujillo는 “주택 판매자가 구매자를 찾지 못할 경우, 세 가지 선택을 마주하게 된다. 매물을 삭제하고 대기하거나, 가격을 인하하여 시장 가격을 찾거나, 임대로 전환하는 것이다. 마지막 옵션은 Parcl Labs가 ‘우연한 임대인’이라고 부르는 현상을 만들어낸다. 주택 소유자들이 의도적으로가 아니라 필요에 의해 단독 주택 임대 시장에 들어가는 것이다.”라고 말했다.

예를 들어, 가렛 존슨은 2년 전 달라스에서 집을 구매했지만 최근 휴스턴에서 새로운 직장을 얻게 되었다. 그는 작년 3월에 자신의 집을 판매하는 것이 쉬울 것이라고 생각했다.

“구매자가 많지 않았고, 단지 구경하는 사람들이 많았고, 사람들은 더 나은 금리를 기다리며 시간을 끌고 있었다. 판매를 원했던 몇 개월 동안 경제적 불확실성이 큰 영향을 미쳤던 것 같아요.”라고 존슨은 회상했다.

몇 개월이 지나자 존슨은 자신의 집을 임대 시장에 내놓기로 결정했다. 그리고 이것이 그의 이상적인 계획은 아니었지만, 첫 며칠 만에 여러 개의 오퍼를 받았다.

그의 렌트는 항시적으로 론을 완전히 커버하지는 못하지만, 그는 론을 재조정하고 집에 더 많은 자본을 투입하여 지불액을 줄였다. 그는 또한 추가 할인 혜택을 위해 자신의 주택 보험을 임대인 정책으로 변경했다. 존슨은 판매가 수년간 이루어지지 않을 것이라고 예상하고 있다.

“나는 창의성이 생겼고, 희망적으로 다음 몇 년 안에 렌트와 모기지의 월간 수익을 비교할 때 이익을 내기 원한다.”고 그는 말했다.

주택 매물은 빠르게 늘어나고 있다. 팬데믹으로 인해 인기를 끌었던 남부의 시장들과 같은 지역에서 특히 주택 매물은 지속적으로 증가하고 있다.

주택 판매가 오랜 시간 시장에 머물게 되면서, 판매자들은 지난 5년 동안 가격이 급등했던 것에 익숙해져 있어 가격 인하에 대해 주저하고 있다. 이런 상황에서 매물 물량이 늘어나면 임대 시장에서 임대인의 가격 책정에 한계가 생길 수 있다.

“큰 세액 인하가 보이지는 않을 것이지만, 아마도 4% 또는 5%의 인상은 기대하기 어려울 것이다. 경우에 따라 1%에서 2% 정도의 인상에 머물게 될 것”이라고 Mizuho Securities의 선임 주식 조사 분석가 Haendel St. Juste는 말했다.

그러나 전문적인 대형 기업인 INVH, AMH는 여전히 4%에서 5%의 갱신률과 75%의 유지(percent retention)율을 기록하고 있어, 그들의 사업 모델에서 주택 보유를 지속하는 것은 중요한 부분이다.

이와 유사한 상황은 이번이 처음이 아니다. CJ Patrick Co.의 CEO인 Rick Sharga는 “2022년에도 모기지 금리가 두 배로 상승한 후 등기부에 등록된 자산이 증가했던 경우가 있었다.”고 말했다.

현재 주요 단독주택 임대 리츠들은 매수보다 매도가 더 많아지고 있긴 하지만, 시장에서 이탈하고 있는 것은 아니다.

“그들은 재판매 물건을 위해 소규모 투자자 및 전통적인 주택 구매자와 경쟁하기보다는, 임대 주택 건설 프로젝트에 더 많은 자금을 배치하고 있다.”고 Sharga는 말했다. 이렇게 하면 우연한 임대인들로 인한 위협을 제한할 수 있다.

그것은 일부 리스크를 최소화하지만, St. Juste는 가장 큰 임대인들이 자신의 수익을 최적화하기 위해서는 임대 차질을 감수해야 할 것이라고 덧붙였다.

“이번의 느린 판매 시즌에서의 추가적인 리스크는, 내년 임대 성장 상승을 제한할 수 있는 더 많은 공급이 가을이나 다음 봄에 올 수 있다는 것이다.”고 그는 말했다.

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