비영리 개발자, 뉴욕시의 지역 사회 지원을 위한 주도적 역할

최근 뉴욕시의 ‘Yes의 도시’와 ‘모두를 위한 도시’ 이니셔티브, 그리고 주 정부의 15억 달러 기금 투자 계획은 심각한 주택 위기를 해결하기 위한 적극적인 시도로 환영받고 있다. 이러한 계획과 투자, 그리고 두 개의 시헌법 개정위원회에서 논의되고 있는 제안들은 전반적으로 주택 공급을 증가시킬 것으로 기대된다.

하지만 공공 투자가 단지 주택 공급을 증가시키는 데 그치지 않고 지역 사회와 주민들을 위한 건전한 투자가 되도록 하기 위해서는 더 많은 노력이 필요하다. 현재 워싱턴 행정부가 정부의 축소를 추진하고 있는 상황에서, 뉴욕시의 주택 투자가 시민 인프라를 지원하고 평등과 포용을 증진하는 방향으로 나아가도록 하는 것이 더욱 중요해졌다.

시와 주의 목표를 달성하기 위해서는 상당한 공공 투자가 필요하며, 이를 위해 다양한 개발자에게 주택 건설을 의뢰해야 할 것이다. 그러나 모든 공공 투자금이 동일한 공공 이익을 가져다주지는 않는다는 점을 유념해야 한다. 특히 비영리 개발자는 그들의 관리와 소유 구조 덕분에 개발의 재정적 혜택을 지역 사회와 그들이 서비스를 제공하는 사람들에게 재투자하도록 의무화된 유일한 그룹이라는 점을 인식할 필요가 있다.

지난 세대에 발생한 공공-민간 주택 개발 모델은 공공 부문이 주택 건설 및 운영을 완전히 자금을 지원하지 않는 상황에서 진화했다. 그 당시 우리는 주택 정책을 근본적으로 전환했으며, 공공 주택 기관이 연방 자금을 사용하여 공공 주택을 건설하고 운영하는 대신, 상당 부분을 민간 소유의 저소득 주택으로 아웃소싱하는 방향으로 전환하였다.

오늘날 공공 부문은 정책 우선 순위를 설정하고, 민간 개발자가 경쟁할 수 있는 공공 보조금과 인센티브를 제공하고 있다. 일반적으로 공공 부문은 자금을 조달하고 규제하며, 민간 부문은 건설, 소유 및 운영을 담당한다.

이러한 새로운 공공-민간 패러다임이 시작된 뉴욕시에서, 사명에 따른 비영리 단체들이 첫 번째 민간 진입자가 되었다. 1980년대 초, 코크 행정부가 이 접근 방식을 실험하기 시작했을 때, 뉴욕시는 위기 상황에 처해 있었다. 사우스 브롱크스와 센트럴 브루클린과 같은 동네가 방치되고, 시는 세금 압류로 인해 주요 토지 소유자가 되었다.

시와 협력하여 지역 비영리 단체들은 시에서 버려진 재산을 1달러에 사들인 후, 이를 재건축하고 리노베이션하여 저렴한 주택으로 탈바꿈시켰고, 이렇게 다시 지역 사회에 활기를 불어넣었다. 이러한 개념증명은 전국적으로 장려되고 복제되었으며, 1986년 연방 저소득 주택 세액 공제 프로그램과 같은 재정 도구들이 이러한 공공-민간 파트너십 모델의 자원을 가속화하는 데 도움을 주었다.

비영리 단체들이 이 접근 방식을 선보인 직후, 이 분야에 진출한 영리 개발자들이 등장하였다. 저소득 주택 전문 기업들이 이 분야에서 좋은 사업을 이룰 수 있다는 점을 인식했기 때문이다. 이를 위해 정책들은 그들이 이 분야에 참여하고 대규모로 문제를 해결할 수 있도록 수익성을 높이는 방향으로 구성되었다.

공공 프로세스를 관리하고 필요한 인센티브를 확보하기 위한 인내와 용기가 필요했지만, 자금을 조달하고 건설 과정을 관리할 수 있는 이들은 제한된 시장 위험을 가진 부동산 자산을 구축할 수 있었다. 특히 뉴욕시와 같은 고비용 시장에서는 저소득 주택에 대한 수요가 공급을 초과하고 있다.

이제 우리는 이 공공-민간 패러다임에 대한 세대가 지나가면서, 영리 기업과 비영리 기업 간의 경로가 어떻게 diverged 되었는지를 알 수 있게 되었다. 민간 개발자들은 재정적 이익을 가져가고, 대개 그들의 비즈니스를 성장시키는 데 재투자하였다. 그들의 기업은 더 큰 프로젝트를 위해 자본 투자자를 유치하기도 하였다. 그리고 초기의 민간 저소득 주택 개발자들은 회사에서 현금을 인출하고 부유해진 경우도 많았다.

하지만 비영리 단체들은 서로 다른 길을 선택하였다. 이들의 조직은 그들의 주요 책임자들에 의해 소유되지 않으며, 자원봉사 이사회에 의해 관리된다. 그들은 자본 투자자를 유치하지 않았다. 기업 수준의 이익은 일정 부분에서 기업에 재투자되었지만, 더 자주 이들은 비영리단체의 다른 임무나 프로그램적 작업을 지원하는 데 사용되었으며, 종종 최근에 완료된 주택 개발 프로젝트 내에서도 사용되었다.

브루클린에 위치한 제5에비뉴 위원회(FAC)의 예를 들어보자. 저자 중 한 명인 미스 데 라 우즈는 이 조직의 전무이사로 있으며, 미스터 마크스는 이사회 위원으로 활동하고 있다. FAC는 1970년대에 브루클린의 하위 파크 슬로프 지역에서 방치 문제를 해결하기 위해 이웃, 상인 및 블록 협회가 모여 결성된 연합으로 시작되었다. 코크 행정부의 장려에 힘입어 FAC는 곧 부동산 개발로 진입하였고, 1980년대 말까지 저소득 및 중간 소득 브루클리너를 위한 400채 이상의 아파트를 소유하고 리노베이션하였다.

올해로 FAC는 47주년을 맞이하고 있으며, 이들의 부동산 활동은 단지 저소득 주택 파이프라인(현재 2,000채 이상)뿐 아니라 조직 성장에도 기여해왔다. FAC와 그 산하 기관들은 연간 2천만 달러의 예산을 지원하며, 이는 매년 7,000명 이상의 저소득층 및 중간 소득의 뉴요커를 위한 성인 교육, 직업 개발, 세입자 조직 및 퇴거 예방, 재정 코칭, 커뮤니티 건강 근로자 서비스 및 첫 집 구매 지원 등의 프로그램을 통해 지원하고 있다.

FAC는 지속적으로 변화하는 고왈너스와 같은 동네에서 더 포괄적인 개발 및 계획 의제를 형성하는 주요 목소리가 되었다. 이들의 옹호활동은 저소득 및 중간 소득 주민들에게 실질적인 혜택을 안겨주었고, 2021년도 동네 용적률 조정의 일환으로 건설될 8,500 유닛의 주택 중 35%가 영구적으로 저소득 및 중간 소득 주민을 위해 임대될 것이라는 조건을 확보하였다. 또한 FAC와 그 협력자들이 시와 협상한 결과, 지역 공공 주택에 대한 2억 달러 규모의 필수 자본 업그레이드 기금을 확보하였다.

이러한 작업의 규모와 범위는 FAC의 부동산 활동과 분리할 수 없다. FAC는 프로그램을 지원하기 위해 상당한 양의 시 정부 및 주 정부 계약 자금과 민간 기금을 확보하였지만, 일반적으로 매년 수익의 1/3에서 절반이 발생 소득에서 오며, 개발자 수수료의 상당 부분이 그중 포함된다. 요약하자면, 이들의 저소득 주택 공급 능력은 지역 사회를 위한 프로그램에 재투자를 가능하게 하였다. 최근 3년 간 FAC는 저소득 및 중간 소득 뉴요커를 위해 직접적으로 제공한 프로그램에 약 300만 달러를 재투자하였다.

그렇지만 FAC가 지역사회에 투자한 자원에도 불구하고, 이제 이들은 민간 개발자와 경쟁할 때 불리한 입장에서 운영되고 있다. 비영리 조직인 FAC는 그들이 진행한 프로젝트에서 얻은 자원을 사용하여 지역 사회를 구축하고 주민을 지원해온 반면, 민간 개발자들은 그들의 수익을 비즈니스 성장에 재투자하였다.

이로 인해 민간 개발자들이 공공 보조금을 확보하는 데 유리한 입장을 차지하고 있다. 개발 계약을 성공적으로 체결하기 위한 주요 기준 중 하나가 개발 단체의 재정적 능력이기 때문이다. 시와 주 정부가 주택 공급을 신속히 증가시키는 데 초점을 맞추는 가운데, 우리는 의도하지 않게 이익을 위한 개발 회사에 우선 투자함으로써, 단지 건물이 아닌 지역을 구축하는 기회를 놓칠 위험이 있다.

우리가 주민에 투자하고, 지역 사회에 기여하는 주택을 건설하도록 보장하기 위해, 공공 부문은 비영리 조직에 대한 투자를 유리하게 평가할 필요가 있다. 비영리 개발자에게 자금을 투입하는 것이 주변 지역사회에 미치는 파급 효과, 그리고 신규 주택 거주자가 아닌 사람들의 삶을 개선하는 수준을 고려해야 한다.

사명 투자에 대한 보다 집중된 이해는 비영리 개발자들뿐 아니라, 지역 사회 토지 신탁, 제한적 자산 협동조합 및 기타 사명 소유 형태로도 확장하여, 공공 투자가 미래 세대를 위한 시민 부문에 재투자될 수 있도록 할 수 있다.

여기서 자선 재단이 또한 중요한 역할을 수행할 수 있다. 개인 및 기업 재단들은 비영리 단체의 재정적 능력을 구축하기 위해 노력해야 하며, 이들이 대규모로 주택을 건설할 수 있는 능력과 인프라를 갖추도록 지원해야 한다.

우리가 요구하는 것은 단순한 운영 보조금이 아니라, 비영리 단체의 기업 수준에서의 투자이다. 이러한 자금은 비영리 단체가 재정적 강점을 구축하여 그들이 구축하는 저렴한 주택 프로젝트에 필수적인 자원을 포함할 수 있도록 하는 데 도움이 될 것이다.

이미지 출처：citylimits