무정부 자금 없이 주택을 공급하는 새로운 접근 방식: Better Angels의 도전

로스앤젤레스의 윌셔와 크렌쇼 거리 코너에 위치한 메트로 잉여 재산 개발을 위한 제안 요청에 대해, 노숙자 주택 분야의 유명 대기업들로부터 7개의 입찰이 들어왔다.

비영리 단체인 Abode, PATH, Bridge Housing 등과 함께, 아직 아파트 한 채도 생산하지 못한 8번째 입찰자가 파격적인 계획을 제시하며 도전장을 내밀었다.

기술 기업가가 설립한 비영리단체 Better Angels는, 세금 지원 없이는 이루어낼 수 없던 212개의 저렴한 주택과 의료 오피스 건물을 이 부지에 건설할 것이라고 밝혔다.

다른 입찰자들이 세금 크레딧과 정부 보조금에 의존하는 반면, Better Angels는 30%의 자본을 자기 자본으로 조달하고 나머지는 일반 대출로 자금을 조달할 것이며, 이를 통해 전형적인 저소득 프로젝트보다 더 빠르고 저렴하게 건설할 수 있다고 주장하고 있다.

창립자 아담 밀러가 시작한 여러 노숙자 지원 프로그램 중 Better Angels는 세금 지원 없이는 저렴한 주택을 생산할 수 없다는 기존의 사고를 깨고자 한다.

밀러는 “자본주의가 작동하도록 허용하는 것이 저렴한 주택 위기를 해결할 수 있는 유일한 방법이라고 믿는다”고 말했다.

3억 달러 규모의 투자 기금을 보유한 밀러는, 부유한 시장에서 수익을 추구하는 개발자들을 외면하고, 소규모 개발자들이 이중 주택 및 ADU를 넘어 생각할 수 있는 기회를 창출하고자 하고 있다.

Better Angels는 메트로 제안과 병행하여, 파사데나에서 옛 카이저 퍼머넌트 시설을 재개발하기 위한 프로젝트에도 입찰을 하고 있다.

이 프로젝트는 300개의 시장 가격, 저렴한 가격, 그리고 이전에 노숙했던 이들을 위한 지원 주택이 혼합된 주택 및 정신 건강 허브를 제안하고 있다.

또한 Los Angeles Community College District의 경쟁 제안에도 입찰을 했으며, 선정될 경우, 로스앤젤레스 시 내의 City College 학생들을 위한 54유닛 아파트를 선셋 정션 근처에 건설할 예정이다.

Metro와 LACCD는 수상자를 올 여름에 발표할 것이라고 밝혔다.

파사데나 프로젝트에 대한 입찰은 5월에 마감되었으며, 올해 안에 결정이 내려질 예정이다.

이 입찰에서의 승패와 관계없이, Better Angels는 이미 두 개의 작은 프로젝트를 지원하고 있으며, 이들 프로젝트는 완료를 향해 나아가고 있다.

올 여름 중 남로스앤젤레스에 위치한 폐가를 대체할 51유닛 아파트에 대한 기공식이 예정되어 있다.

그 후에는 맨체스터 거리에서 한 블록 떨어진 위치에 72유닛의 8층 건물이 허가를 받을 것으로 예상되고 있다.

밀러는 그의 주택 모델을 수십 년간 사용된 이중 보조금 시스템 즉 세금 크레딧과 그래치가 보조금을 통한 건설 및 임대 보조금을 지원하는 시스템에 대한 대안으로 홍보하고 있다.

이러한 세금 크레딧 개발은 세금 보조금이 확보되기 전에는 자본을 조달할 수 없기 때문에 느리고 비용이 많이 들며, 자금 조달은 종종 여러 기관에 대한 경쟁 신청 과정이 포함되는 수년 간의 프로세스를 필요로 한다.

이런 동안, 대부분의 경우 비영리 노숙자 서비스 제공자는 토지에 대한 유지 보수 비용을 증가하게 된다.

Better Angels는 자본을 한 번의 서명으로 제공함으로써 프로세스에서 수년을 단축할 가능성이 있다.

웨스트체스터 프로젝트의 수석 개발자인 앤서니 구데는 “매우 간단한 구조다. 공적 지원 없이 자금을 조달할 수 있다. 자본 구조가 더 단순하고 신뢰성이 높아진다”고 말했다.

구데는 72유닛 프로젝트의 비용이 1,550만 달러가 될 것이라고 밝혔다.

이 단위당 21만 5천 달러 수준은 세금 크레딧으로 자금을 조달하는 경우의 현재 건설 비용의 약 3분의 1에 해당한다.

하지만 시간과 비용 절감에는 대가가 따르기 마련이다. “저렴한”으로 분류되지만 이 프로젝트는 노숙자 주택 시스템의 일원이 되지 않을 것이다.

수익을 내기 위해서는, 그 임대료가 사람들을 거리에서 바로 끌어내기 위해 필요한 매우 낮은 수준을 초과할 것이다.

구데는 승인 절차의 일환으로 55개 유닛을 저소득 기준(지역 중위 소득의 80% 이하)으로 제한하고, 15개 유닛은 중간 소득 수준으로 설정할 것을 약속했다.

평균적으로 저소득 유닛의 임대료는 약 2,000달러에 이를 것이라고 그는 말했다.

이는 새로운 고층 건물이 세워지고 있는 LAX 북쪽의 번화한 지역에서의 임대료보다 약 40% 낮지만, 세금 크레딧 프로젝트에 요구되는 매우 저소득 기준보다 높다.

이러한 차별적 요소는 메트로의 윌셔/크렌쇼 프로젝트에 대한 Better Angels의 신청에서도 나타난다.

Better Angels의 메트로 제안은 170유닛을 지역 중위 소득의 80%에서 제공하고, 42유닛은 중위 소득의 110%에서 제공할 예정이다.

후자의 경우는 일반적으로 노동력 주택으로 알려져 있다.

세금 크레딧 자금 지원을 사용하는 7개의 경쟁 제안은 일부 유닛을 단지 중위 소득의 30% 이하인 사람들을 위해 제공할 예정이어서, 환자가 심각하게 낮은 소득 수준으로 간주된다.

Better Angels의 주택 및 투자 책임자인 안드레 F. 부에노는 저렴한 주택을 보장하며, 노숙자들을 위해 비영리 기관과의 주계약 및, 그렇지 않은 경우 연방 주택 바우처를 가지고 있지만 경쟁 임대 시장에서 사용할 수 없는 사람들에게 간접적으로 임대할 것이라고 말했다.

밀러는 이것을 “하락 보호가 있는 노숙자 주택”이라고 묘사하였다.

“우리는 우리의 제한 파트너들이 그들의 수익을 보장할 수 있도록 할 수 있는 유연성을 보유하고 있다”고 그는 말했다.

“더 나은 이 방식이 정부에 대한 비용이 덜 드는 동시에 주택 창출에 더 효과적이라는 것을 증명하려 하고 있다”고 설명했다.

밀러는 글로벌 교육 및 개발 회사인 Cornerstone OnDemand를 2021년 매각한 이후 자선 활동에 집중하기 시작했다.

그는 총기 규제를 해결하기 위한 연구를 지원하는 조직을 설립한 후, 밀러와 그의 아내 스태시 밀러는 지역 사회에서 평생 최대의 목표로 노숙자 문제에 주목하고 있다.

그들은 퀴리(불이행) 상황에 처한 사람들을 돕기 위한 조건없는, 상환 불가의 소액대출 프로그램인 STEP Fund를 창립하였으며, 700개의 대출을 제공하고 65%의 상환률을 기록하고 있다.

2023년, 밀러는 여러 이니셔티브의 우산 역할인 Better Angels United Inc.를 설립하였다.

이 기구는 카운티 전역에서 노숙자들이 서비스에 연결될 수 있도록 돕기 위해 자원 날을 진행하고 있으며, 또한 아웃리치 직원 및 중앙 집중형 쉼터 데이터베이스를 위한 모바일 애플리케이션을 개발하는 기술팀을 고용하고 있다.

로스앤젤레스 화재 이후, Better Angels는 자원 탐색 애플리케이션을 구축하고 구호 기금을 설립하였다.

그들의 저렴한 주택 기금은 Better Angels의 투자 유치를 목적으로 한 자회사로, 저렴한 주택 건설을 위한 자본 유치에 초점을 맞추고 있다.

“우리는 이 프로젝트들에서 기대하는 수익률이 시장 기준에 맞을 것으로 예상하고 있으며, 이는 다른 많은 사람들이 이 분야에 들어오고 새로운 저렴한 주택을 건설하도록 독려할 것이라고 믿는다”고 밀러는 말했다.

밀러 는 세 가지 유형의 주택을 조성할 계획하고 있다.

기금의 약 45%는 표준 신규 주택 건설에 투자할 예정이다.

또한 20%는 청소년들이 육아를 넘어서기 위해 필요한 주택을 건설하기를 원하는 Good River Partners와 함께 투자될 것이다.

남은 부분은 밀러가 주택 개발자이자 모듈 제조업체인 SoLa Impact와 협력하여 남부 로스앤젤레스의 오래된 집주인들이 소유 자산을 다가구 아파트로 변환할 수 있도록 하는 데 사용될 것이다.

밀러는 “새로운 저렴한 주택을 만들 뿐만 아니라, 지역 주민들에게 계승된 자산 기회를 제공하는 것이 목표이다”고 말했다.

구데와 앤드류 슬로컴은 그들의 계획이 카운티 내 주택 개발을 위한 주 및 지역의 유인 덕분에 가능했다는 점을 강조하고 있다.

카렌 배스 시장의 행정명령 제1을 비롯해, 이러한 유인들은 승인 절차를 간소화했다.

남로스앤젤레스의 다섯 층 건물과 웨스트체스터의 8층 건물은 최소한의 거리에서의 후퇴와 주차가 필요하지 않다는 장점을 가지고 있다.

구데는 “우리는 모든 지렛대가 당겨지기를 필요로 했다”고 말했다.

이미지 출처：latimes