보스턴 오피스 시장, 긍정적인 실적과 생명과학 부문의 침체 심화

보스턴의 오피스 시장은 지난 분기 긍정적인 실적을 기록하며 임대 계약이 증가했지만, 생명과학 부문은 3년간의 침체가 심화되어 비어 있는 공간이 역사적 수준에 도달했다.

보스턴의 오피스 부문은 제이엘엘(JLL)의 2분기 보고서에 따르면, 2분기에 13만 2천 평방피트의 순 흡수를 기록했으며, 지난 1년 동안의 수요는 약 50만 평방피트로 2019년 이후 가장 높은 12개월 총계였다.

보스턴의 공실률은 4분기 연속 하락하여 21.2%에 달했다.

그레이터 보스턴 지역에서는 뉴마크(Newmark)가 전체 공실률이 계속 증가하고 있다고 보도했지만, 공실률 증가 속도가 둔화되고 있으며 임대 활동이 증가하고 있다고 전했다.

사무실 시장은 안정세를 보이는 반면, 생명과학 부문은 여전히 약세를 보이고 있다.

뉴마크에 따르면 보스턴 지역의 실험실 시장은 12분기 연속 공실률이 상승하여 2분기 말 기준 35.6%에 도달했다. 그러나 전문가들은 시장이 이제 아래에서 반등할 가능성이 있다고 전망했다.

뉴마크의 북동부 리서치 책임자인 엘리자베스 베르텔렛은 “우리는 사무실과 생명과학 부문의 저점을 다지는 초기 단계에 있으며, 긍정적인 신호들이 보인다. 그러나 여전히 직면하고 있는 역풍이 있다. 이것이 이번 분기의 주제라고 생각한다”고 말했다.

CBRE 또한 실험실 시장 공실률이 계속 증가하고 있다고 보고했지만, 점점 더 적은 점유율 손실을 발견했다. 보스턴 메트로 지역은 2분기에 91,500 평방피트의 부정적 흡수량을 기록했으며, 이는 1분기 64만 평방피트에서 줄어든 수치이다.

CBRE의 2분기 실험실 시장 보고서는 “임차 수요는 분기 동안 안정적으로 성장했으며, 하반기에 더 강한 성과를 낼 수 있는 가능성을 시사한다. 그러나 공급이 수요를 초과하고 있어 임대료 하락이 계속되고 있다”고 밝혔다.

오피스 임대 시장이 실험실 시장보다 더 활발하게 움직이면서, 생명과학 임차인에게 건물을 임대하려고 했던 일부 임대업자들은 이제 오피스 시장으로 방향을 전환하고 있다.

알렉산드리아 리얼 에스테이트 이퀴티스의 아스널 온 더 차르스와 같은 프로젝트는 완전히 또는 부분적으로 오피스로 전환되고 있으며, 이는 이전에 120만 평방피트를 시장에서 제거하겠다고 계획된 프로젝트들이다.

베르텔렛은 “임대업자들이 이를 제거하고 오피스로 전환하는 것이 아니라, 기본 구조를 유지하면서 실험실에 필요한 인프라를 구축하지 않고 있다는 점을 알 수 있다”고 말했다.

일부 계획된 실험실 프로젝트도 전환되는 추세를 보이고 있다. 불핀치 컴퍼니의 무지 포드 개발은 최근 50만 평방피트 규모의 생명과학 단지를 계획에서 주거, 의료 오피스 및 호텔로 변경하기 위한 승인을 요청했다.

베르텔렛은 “우리는 원래 실험실 공간이 계획되었던 프로젝트들에서 개발자와 투자자들 사이의 감정 변화가 나타나는 것을 보고 있다”고 전했다.

그러나 공실 건물에 대한 새로운 오피스 임차인 확보는 어려운 과제가 될 수 있다. 그레이터 보스턴의 임대 활동은 대부분 갱신과 계약 만료에 따른 이탈에 의존하고 있다.

지난 분기, 포레스터 리서치는 불핀치 컴퍼니와 헬스피크 프로퍼티스의 60 애콘 스트리트에서 118,000 평방피트를 임대하기 위해 계약 규모를 줄였고, 로펌 너터 매클렌 & 피쉬는 펨브룩의 시포트 웨스트에서 98,000 평방피트의 본사 임대 계약을 갱신했다.

베르텔렛은 “현재의 기본적인 상황을 해결하는 데 여전히 시간이 필요하다. CBD에서 더 많은 직접 거래가 이루어지고 있지만, 여전히 임차인들의 갱신이 많다. 기업들이 결정을 내리는 데 시간이 더 소요되고 있다고 느낀다”고 말했다.

실험실 임대 시장의 과잉 공급을 줄이는 다른 경향은 임차인들이 건물을 임대업자로부터 매입하는 것이다.

노스이스턴 대학교는 5월 메트라이프로부터 19만 평방피트의 벌링턴 생물센터를 3300만 달러에 매입했다. 이 대학은 2022년 판매 가격의 3분의 1도 안 되는 가격에 이 건물을 인수했다.

“자본 시장에서 유리한 상황에 처한 사용자가 더 많은 공실 재고를 줄이는 데 도움이 될 수 있다. 만약 우리는 더 많은 소유자-사용자 인수 사례를 본다면”이라고 베르텔렛은 덧붙였다.

생명과학 건설은 정점에서 현저하게 감소했지만, 여전히 진행 중인 프로젝트가 있다. 보스턴 및 케임브리지 하위 시장에서 440만 평방피트의 실험실 공간이 건설되고 있다고 사바일스에 전했다.

5월, 블랙스톤과 바이오메드 리얼티는 350 매사추세츠 애브뉴를 실험실로 전환하기 위한 특별 허가를 받았다. 난푼 생명과학 부동산은 14층짜리 470 애틀랜틱 애브뉴 오피스 건물의 일부를 생명과학 공간으로 전환하기 위한 승인을 얻었다.

생명과학 시장의 회복에 대한 큰 장벽 중 하나는 계속되는 벤처 캐피털 자금의 약세였다. 이는 여전히 2020년대 초의 역사적 고점으로 반등하지 못하고 있다. 보oston-케임브리지 생명과학 시장의 VC 자금은 2분기에 38억 달러로 증가했지만, 이는 37억 달러에서 소폭 상승한 수치이다.

“결국 자본 문제로 돌아간다고 생각한다. 2025년에는 모두가 조금 더 낙관적이었다. 그러나 시장의 불확실성이 회복에 복잡성을 더하고 있으며, 자본 접근성이 초기 및 중간 단계 기업의 성장을 제한하고 있다”고 베르텔렛은 말했다.

이미지 출처：bisnow