휴스턴, 사무실 공간 변환 프로젝트 부상

휴스턴은 현재 계획되거나 진행 중인 사무실 변환 면적이 670만 평방피트에 이르러 미국 내에서 세 번째로 높은 수치를 기록하고 있습니다.

이는 사무실 공간의 잉여 상태를 줄이는 데 큰 도움을 줄 전망입니다.

사무실 공간을 다가구 주택 또는 기타 용도로 전환하는 광범위한 경향은 새로운 사무실 건설이 급감하는 것과 함께 나타나고 있습니다.

CBRE에 따르면, 올해 미국은 신축된 사무실 공간보다 철거된 사무실 공간이 많을 것으로 예상하며, 이는 지난 25년 동안 처음 있는 일입니다.

CBRE의 미국 사무실 리서치 디렉터인 제시카 모린은 이를 국가적 시장 상황에 크게 기인한다고 설명했습니다.

다가구 주택 시장은 여전히 강력한 기초를 갖고 있는 반면, 사무실 공실률은 사상 최고 수준에 이르고 있습니다.

휴스턴에서는 두 번째 분기 동안 25.9%의 사무실 가용률을 기록했습니다.

“다시 말해, 다가구 주택의 경우 공실률이 낮고 코로나19 이후 임대료가 두 자릿수로 상승하는 등 기회가 뚜렷하게 보인다”고 모린은 덧붙였습니다.

이러한 기본적 요소들은 신규 사무실 건설을 덜 매력적으로 만들고 있습니다.

지난 10년 동안 미국에서 연평균 4400만 평방피트의 새로운 사무실 공간이 공급되었으나, 올해에는 1300만 평방피트만 공급될 것으로 예상되며, 내년에는 그 수치가 절반으로 줄어들 것이라고 모린은 말했습니다.

한편, 2018년부터 2024년까지 전국적으로 매년 평균 58개의 사무실 변환 프로젝트가 완료되었습니다.

2024년에는 사상 최고인 94개가 완료되고, 올해에는 68개가 예상됩니다.

이 많은 변환 프로젝트가 휴스턴에서 진행되고 있으며, 신규 사무실 건설은 감소하고 있습니다.

현재 진행 중인 사무실 건물 두 개가 있으며, 또 여덟 개의 사무실 변환이 계획되거나 발표되었습니다.

이 중 10개 프로젝트 중 6개가 다가구 주택으로의 전환을 목표로 하고 있습니다.

휴스턴 시장에서 가장 큰 변환 프로젝트 중 하나는 슈가 랜드의 이전 플루어 캠퍼스를 재개발하는 것입니다.

이 캠퍼스는 110만 평방피트의 사무실 공간을 포함하고 있으며, 플루어사는 2023년에 에너지 복합단지 내의 30.8만 평방피트 규모의 더 작은 공간으로 이전했습니다.

슈가 랜드 시의회는 53에이커 규모의 캠퍼스를 위한 재개발 지구를 설립하고, 새로운 공원, 시민 공간, 철거, 환경 복원 및 공공 인프라에 대해 최대 2430만 달러의 인센티브와 환급을 승인했습니다.

휴스턴 기반의 로베트 그룹이 개발하는 이 프로젝트는 약 720개 다가구 주택 유닛이 포함된 ‘레이크 포인트 그린’이라고 불립니다.

전국의 도시들은 사무실에서 주거로의 변환을 용이하게 하기 위해 규제를 완화하고 인센티브를 제공하고 있습니다.

이러한 변환은 주택 부족 문제를 해결하고, 저하된 건물의 가치를 높여 재산세 수익을 증대시킬 수 있습니다.

모린은 “빈 사무실 건물이 존재하는 것은 도시의 이익에 맞지 않는다”고 언급하며, “빈 사무실 건물의 변환은 전체 동네의 모습, 인식 및 안전성을 개선할 수 있다”고 덧붙였습니다.

그러나 건설 비용 상승, 관세, 노동력 감소 및 지속적으로 높은 이자율이 향후 변환 프로젝트에 장애물이 될 수 있다고 보고서는 전했습니다.

건물의 노후화, 층면 크기 및 변화의 예측 불가능성과 같은 요인들은 변환의 실현 가능성을 이미 도전받고 있습니다.

이러한 요소들은 잉여 사무실 공간에 대한 철거가 하나의 선택지로 떠오르는 데 기여하였습니다.

CBRE는 올해 1050만 평방피트의 사무실 공간이 철거될 예정이라고 보고하며, 이는 CBRE 보고서에 포함된 지난 8년 동안 연간 철거 면적이 1000만 평방피트를 초과한 첫 사례라고 밝혔습니다.

“변환에 유리한 요소와 불리한 요소가 동시에 발생하고 있다”고 모린은 설명했습니다.

사무실 시장이 서서히 개선되고 있음을 나타내는 4분기 연속 긍정적인 흡수 현상에도 불구하고, CBRE는 여전히 도전 과제가 존재한다고 지적했습니다.

올해 말까지 총 2330만 평방피트의 사무실 공간이 철거 또는 변환될 예정입니다.

“이 프로젝트를 위한 강력한 파이프라인이 여전히 존재합니다.”라며 모린은 마무리했습니다.

“도시들은 이러한 프로젝트가 진행되는 데 관심을 가지고 있으며, 향후 더 많은 프로그램들이 이러한 프로젝트를 용이하게 만들거나 비용을 완화하는 데 도움을 줄 것입니다.”

이미지 출처：bisnow