뉴욕시, 사무실에서 주거지로의 전환 17,000 가구 이상 창출 전망

뉴욕시가 팬데믹 이후 사무실 공간을 주거지로 전환하는 첫 번째 물결을 맞이하며, 17,000 가구 이상의 신규 아파트를 창출할 것으로 기대하고 있다.

이와 관련된 새로운 보고서는 시 감사관인 브래드 랜더에 의해 발표되었으며, 44개의 사무실 전환 프로젝트가 1,520만 평방피트의 사무실 공간을 최대 17,400개의 주택으로 전환할 수 있을 것으로 전망하고 있다.

그러나 이 보고서는 또한 도시의 새로운 467-m 세금 감면이 지나치게 관대할 수 있으며, 37년 동안 51억 달러의 세수 손실을 초래할 수 있다고 경고하고 있다.

랜더의 보고서는 특히 맨해튼 중심 업무 지구에서 사무실에서 주거지로의 전환이 도시의 주택 공급을 증가시키는 데 중요한 잠재력을 지니고 있음을 보여준다.

이 보고서는 개발자들이 완료, 시작 또는 제안한 44개의 전환 프로젝트를 나열하고 있으며, 그 중에는 1,300채의 아파트가 들어설 25 워터 스트리트(구 JP모건 체이스와 뉴욕 데일리 뉴스 본사)와 1,500채의 아파트가 들어설 계획인 제약사 화이자의 전 Midtown East 본사, 그리고 571채의 주택으로 변환된 55 브로드 스트리트(구 골드만 삭스 사무실)와 같은 대규모 프로젝트들이 포함되어 있다.

5타임스퀘어를 1,250개의 새로운 주택으로 바꾸는 프로젝트와 함께, 다운타운 브루클린에 1,200가구 이상이 들어설 72층 건물인 395 플랫부시 애비뉴를 위한 재개발에 대한 발표를 포함한 두 개의 주요 신규 전환 프로젝트가 지난 5월에 발표되었다.

팬데믹 이후 원격 근무의 확산으로 많은 대형 맨해튼 사무실이 대체로 비어있게 되면서 사무실에서 주거지로의 전환이 활발하게 이루어지고 있다.

2024년 467-m 세금 면제 프로그램의 도입 이후 이러한 추세는 더욱 가속화되었으며, 이 프로그램은 개발자들이 사무실을 주거지로 전환할 때 25% 이상의 유닛을 저소득층을 위해 배정할 경우 세금 감면 혜택을 제공한다.

2024년 법안은 또한 12층 바닥 면적 비율(FAR) 한도를 제거하여 주거 건물이 대지 면적의 15배에서 18배까지 커질 수 있도록 허용하며, 저소득 주택의 요구 조건이 포함되어 있다.

랜더의 사무실은 법안이 2026년 6월 이전에 시작되는 프로젝트에 대한 세금 혜택 연장을 승인한 점에 대해 법 lawmakers를 칭찬하고 있지만, 보고서는 96번가 이하 모든 프로젝트에 대해 90%의 감면이라는 관대한 세금 혜택이 하여튼 저가의 사무실 재산 가치를 고려할 때 개발자들이 세금 인센티브 없이도 주거로 전환을 추진할 수 있었을 것이라고 비판하고 있다.

‘크레인의 보도’에 따르면, 이 467-m 면제 프로그램에 따라 법안의 수명 동안 도시가 약 51억 달러의 세수 손실을 입을 것으로 보인다. 이는 사무실로 남아 있었거나 저렴한 유닛 없이 전환되었을 경우 이들 건물이 지불했을 세금에 비해 크게 감소한 수치이다.

보고서는 법 lawmakers가 프로그램의 모든 측면을 “세밀하게 조정”하지 못했고, 저가의 사무실 재산 가치로 인해 하원에서 개발자들이 지나치게 관대한 세금 감면을 받을 가능성이 있다고 경고하고 있다.

사무실 공급 과잉을 “소화”하고 새로운 혼합 사용 및 혼합 소득 지역을 창출하여 주요 비즈니스 지역의 활기를 회복하는 도시의 진전을 뚜렷이 강조하고 있다.

다른 주요 뉴스로, 브롱크스에 위치한 전 트럼프 소유의 골프장에 카지노를 세우려는 발리의 계획이 시의회에서 부결되었다.

최근 시의회는 29대 9로 투표하여 카지노 건설을 위한 토지 사용 변경을 거부하기로 결정했으며, 이는 발리의 제안 중 하나로 다운스테이트 게임 라이센스를 신청하는 8개의 프로젝트 중 하나이다.

하릴럼의 한 구역에 1,000가구 규모의 주택 개발 계획, 원45가 최근 승인되었다.

하리렘의 145번가와 레녹스 애비뉴의 모퉁이에 새 건물이 들어서는 계획은 오랜 지연 후 드디어 이루어지게 되어, 총 1,000개의 주택 중 338개가 저소득층을 위한 주택으로 제공될 예정이다.

이 사이트의 이전 개발안은 부정으로 철회되었으며, 이후 이 지역을 덤프트럭 배차소로 바꾸었다.

다른 뉴스로, 브루클린의 베드포드 애비뉴에 위치한 보호 자전거 도로의 제거가 법원에 의해 두 번도 멈춰졌다.

주주들이 자전거 도로 이동을 방해하도록 하기 위해 시의원들은 시 당국이 도로 중앙으로 자전거 도로를 이동하는 계획을 실행하지 못하도록 임시로 금지하고, 이 결정은 다시 한번 같은 주의 법원이 승인해주었다.

피어 17 소유자는 연중 음악 공연을 개최할 수 있도록 유리 지붕 추가를 제안하였으며, 세포탄 엔터테인먼트 그룹은 최근 발표를 통해 겨울 동안 공연을 수용할 수 있는 구조물을 설치할 계획이라고 밝혔다.

마지막으로, 뉴욕시가 2017년 이후 첫 주요 페리 노선 개편을 제안하였다. 이 제안은 도시의 경제 개발 공사가 발표한 NYC 페리 네트워크 최적화 계획으로, 주요 노선의 접근성을 개선하고 속도를 높이는 것이 목표이다.

이미지 출처：6sqft