마이애미 사무실 임대 시장, 2025년 2분기 모멘텀 감소
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2025년 첫 분기 동안 마이애미 사무실 임대 시장이 2023년 이후 최고의 성과를 기록했지만, 이후 그 모멘텀을 지속하지 못하고 있다.
OKO 그룹과 케인 인터내셔널의 자료에 따르면, 2분기 신규 임대 면적은 454,000 평방피트(SF)로, 1분기의 580,000 SF에서 100,000 SF 이상 감소한 수치이다. 이는 2024년의 느린 임대 수요로 돌아가는 현상을 반영한다.
팬데믹 동안의 대규모 기업 이주가 계속해서 감소하고 있다는 것이 사무실 중개업자들과 분석가들이 언급한 내용이다.
사발스의 시장 조사 책임자인 안드레아 두케는 “남부 플로리다로의 국가급 이주가 감소하면서 수요가 소폭 줄어들었다. 여전히 수요는 존재하지만, 이주가 많지 않기 때문에 개발자들도 수요가 그렇게 강하지 않다는 것을 인식하고 있다”고 말했다.
블랑카 상업 부동산이 발표한 분기 보고서에 따르면, 갱신을 포함한 총 임대 활동은 514,000 SF로, 올해 초의 929,000 SF에서 감소했다. 이 수치는 또한 2022년 포스트 팬데믹의 급증을 반영한 5년 평균 770,000 SF보다도 낮은 수치이다.
수요가 감소함에 따라, 집주인들이 임대료를 인상할 수 있는 능력도 줄어들었다. 콜리어스 보고서에 따르면, 클라스 A의 청구 임대료는 1분기 대비 0.3% 감소했다. 이는 콜리어스 대변인이 언급한 바와 같이 2020년 1분기 이후 최초의 감소였다.
이 감소는 브라질 투자은행인 반코 마스터가 830 브릭켈에서 남은 27,000 SF를 임대하며, $180의 청구 가격을 시장에서 제거한 것에 기인한다.
Cushman의 보고서에 따르면 평균 청구 임대료는 $63 SF에서 $63.39 SF로 소폭 상승했다. 그러나 Cushman & Wakefield의 고위 연구 관리자인 에릭 메서는 렌트가 계속 상승할 것으로 예상하지만, 보다 완만한 속도로 진행될 것이라고 말했다.
“상황이 이렇게 유지되고 있고, 약 15%의 공실률이 있기 때문에 집주인들은 협상력을 잃지 않을 것”이라고 메서는 설명했다.
그러나 현재 건설 중인 면적은 500,000 SF에 불과하고, 향후 착공 계획도 많지 않다면 뉴욕이나 시카고에 본사를 둔 기업이 위성 사무소를 열기에는 매력이 떨어질 수 있다.
콜리어스의 남부 플로리다 선임 부사장인 케빈 곤잘레스는 “만약 시장에 새로운 기업들이 들어오려고 하는데 갈 곳이 없다면, 새로운 재고를 강제로 공급할 수는 없다”고 덧붙였다. “신축 건물을 공급하는 데는 4~5년이 걸리기 때문에 최종적으로 수요가 없어지는 상황이 발생할 수 있다.”
최근 시장에 등장한 많은 업체들이 2분기 공간을 확장했다. 아마존은 와인우드 플라자의 임대를 증가시켜 76,000 SF로 전환했으며, 2015년 마이애미 시장에 진입한 우버는 3 마이애미센트럴에서 공간을 두 배로 늘렸다.
J.P. 모건, 애플, 블랙스톤 및 골드만삭스와 같은 다른 기업들도 마이애미 서브마켓에서 발자취를 확대하고 있는 상황이다.
곤잘레스는 “우리는 금융 서비스 기업들이 급격히 성장하고 있는 것을 보고 있다”고 언급하며, “건축가, 전문 서비스, 회계법인, 컨설팅 회사들이 증가하고 있다. 이러한 현상은 시장이 성숙해질 때 발생하는 것이다”라고 말했다.
그렇지만 여전히 불확실성이 커지고 있다. 도널드 트럼프 대통령의 ‘해방의 날’ 관세 정책이 Q2 시작 하루 뒤인 4월 2일 발표되었고, 이는 가격 불안과 거래 중단에 대한 우려를 불러일으켰다. 이 정책은 현재 기준이 10%인 상황에서 다시 오르내리고 있으며, 다음 달에는 더 높은 수준이 예정되어 있다.
곤잘레스는 관세로 인해 중단이나 조정은 목격하지 못했지만, 이는 여전히 시장의 기본 원칙에 둔 감정으로 작용하고 있다. 남부 플로리다의 대규모 개발자들도 불확실함 속에서 프로젝트를 시작하는 데 어려움을 겪고 있다.
곤잘레스는 “선거의 해에 모든 것이 불확실하다는 점이 활동을 늦추는 요소다”라고 덧붙이며, “앞으로 몇 개월 동안 지속될 수 있는 많은 매크로 테마들이 여전히 존재하며, 관세와 관련하여 여전히 불확실성이 존재하고 있다”고 말했다.
이미지 출처：bisnow
