산프란시스코의 반 네스 애비뉴, 부흥을 위한 기로에 서다

반 네스 애비뉴는 역사적으로 산프란시스코의 주요 교통 아진터리로 자리 잡아왔으나, 최근 수십 년 간 시민들 사이에서 존경, 애정, 또는 소속감이라는 감정을 불러일으키지 못하고 있다.

현재 반 네스는 여러 가지 문제들로 인해 위기에 직면해 있다는 평가를 받고 있다.

슈퍼바이저 스티븐 셰릴은 “반 네스는 위기 상태에 있다”고 밝혔다.

SITELab의 도시디자인 전문가 벤 그랜트는 반 네스를 뉴욕의 브로드웨이나 로스앤젤레스의 윌셔 블루바드와 같은 “작동하는 거리”라고 설명하며, 다른 도시에서는 중산층이 차량 없이 밀집된 도시 생활을 즐기는 것이 중요하다고 강조했다.

그랜트는 “반 네스는 분명히 성과를 내고 있지 않다”며, “소속감이 제대로 형성되지 않고 있다”고 지적했다.

버스 승객들은 반 네스를 따라 새로운 고속 노선의 혜택을 누리고 있지만, 이 노선의 건설은 가게 주인들에게 피해를 주었고, 온라인 쇼핑과 COVID-19로 인한 이중 위기를 악화시켰다.

경제 및 노동 개발국의 상업용 부동산 검색 도구에 따르면 반 네스와 주변 블록들은 매매 및 임대가 가능한 단위로 가득 차 있다.

이 지역은 주거 시설이 거의 없는 상황이다. (베이와 가까운 마지막 몇 블록과 마켓 스트리트 근처의 새로운 고층 건물 군이 예외이다.)

셰릴은 “신규 비즈니스와 주택 구축을 위한 융통성이 필요하다”고 주장하며, 재개발을 통해 이 복합체에 활기를 불어넣어야 한다고 강조하고 있다.

반 네스의 역사적 배경을 살펴보면, 이는 예전에는 포스트 골드 러시 시대에 “고급 주택, 교회, 기타 기관들로 가득 찼던 거리”였다.

20세기 대다수 동안, 산프란시스코에서 가장 유명한 자동차 전시장들이 들어섰고, 이 지역은 미국 산업과 건축의 우아함을 보여주는 “화려하고 널찍한” 전시 공간으로 알려졌다.

현재 이러한 웅장한 건물과 주변의 평범한 건물들은 비어있거나 활용되지 않고 있다.

하지만 반 네스가 영원히 이 상태에 머무를 필요는 없다.

사실, 이 거리는 산프란시스코가 향후 수년 간 82,000개 이상의 새로운 주택을 추가하려는 야심찬 계획에 매우 중요한 역할을 하고 있다.

도시 계획자들이 원하는 대로 반 네스에는 수천, 심지어 수만 개의 주거용 건물이 들어설 예정이다.

이를 통해 SF가 오랫동안 부족했던 중산층 도시 환경을 조성할 수 있을 것으로 기대된다.

하나의 주요 문제는 반 네스 자체가 동네가 아니라는 것이다.

이는 여러 동네를 연결하는 통로로서, 각 지역 주민들이 가지고 있는 이해관계가 상충한다.

일부 이웃들은 특정 블록에서 더욱 밀집되고 높은 건물이 세워지는 것이 그들의 이익에 부합하지 않다고 생각하고 있다.

반 네스 복합체 이웃 연합은 캐서드럴 힐, 러시안 힐 등 여러 지역의 그룹으로 구성되어 있으며, 시의 새로운 지도에서 제안된 최대 높이 기준을 낮춰 달라고 계획자들에게 요구하는 서한을 보냈다.

반 네스 근처 주민들과의 대화에서 전 SF 계획 국장 리치 힐리스는 “반 네스가 얼마나 높아져야 하는지에 대한 견해가 상이했다”고 인정했다.

하지만 계획자들은 도시 전반에 걸쳐 더 많은 주택 수요를 수용해야 한다고 주장하며, 반 네스는 이 수요를 감당할 수 있는 주요 대중교통 통로로 이상적인 후보라고 강조하고 있다.

그것은 이곳이 한때 그랬듯, 사람들이 살고 싶어하는 곳이 되어야 한다는 것이다.

반 네스는 역사적으로 “가장 화려한 주택들이 모여 있던 거리”였다.

산프란시스코의 여섯 번째 시장의 이름을 걸고 지어진 이 도로는 포스트 골드 러시 시대에 주요 주거 지역으로 알려져 있었으며, 1906년의 지진과 화재가 발생하기 전까지도 유명한 거주지였다.

그 재앙 당시 반 네스의 넓은 차선은 화재 방지 구역으로 역할을 하며, 퍼시픽 하이츠와 같은 인근 지역의 많은 주택들이 구역을 지켜낼 수 있었다.

하지만 반 네스 도로를 따라 많은 주택들은 파괴된 채로 남아 있었다.

성공적으로 재건된 SF의 하늘은 현재 반 네스를 대체하여 상업 중심지가 등장하게 만들었으며, 반 네스는 현재의 상업적 정체성을 형성하게 되었다.

반 네스의 많은 건물들은 웅장한 보주 아트 양식으로 지어졌다.

이 거리의 남쪽 구역은 한때 다양한 대중교통 노선들이 얽혀있는 복잡한 장소인 ‘더 허브’로 알려져 있었다.

하지만 많은 미국 도시들과 마찬가지로, 산프란시스코는 대중교통 수단인 기차와 전차의 선로를 제거하며 차량 문화의 확산을 촉진했다.

반 네스에서는 1950년대에 철도 서비스가 종료되었다.

하이웨이 101의 연결 도로로서도 기능하게 되며, 이곳은 “희생 양도로” 불리게 되었다.

SF 유권자들은 1989년에 이 도로에 대한 새로운 철도 노선을 승인했지만, 수십 년 간의 지연 끝에 고속 버스로 변경되었고, 전용 노선으로 인해 복잡한 상황 속에서 상점주들은 사업이 침체 되었던 고통을 호소했다.

버스 노선은 2022년에 서비스를 시작하였고, 봄에 산프란시스코 교통 공사(SFMTA)가 실시한 조사에서는 86%의 승객이 출퇴근 시간이 단축되고 신뢰도가 높아졌다고 응답했다.

SFMTA는 “자동차 용량을 확장할 수 없는 한, 버스 운행은 미래에 최대 500%까지 확대할 수 있는 공간이 있다”고 밝혔다.

만약 시에서 반 네스를 단순히 주요 교통 통로로 유지하고 싶다면, 버스 전용 노선은 큰 진전을 이루었다고 평가할 수 있다.

그러나 수천 명의 산프란시스코 주민들이 이곳에서 살기 위해서는 더 많은 건설이 필요하다.

반 네스에는 “아름다운 역사적 건물들이” 존재하며, 그들은 아마도 그대로 유지되겠지만, 여러 “평범한 건물들”은 재개발을 위한 후보가 될 수 있다.

산프란시스코가 주택 규칙과 경계의 대대적인 재설계를 추진함에 따라, 반 네스 복합체를 따라 몇 곳에서 최대 650피트(약 60층)까지의 고층 건물들이 법제화될 예정이다.

“우리는 주거 성장을 우선시할 때 반 네스와 인근 도로에 더 많은 주택을 모으는 것이 합리적이라고 본다”라고 제니 사우터는 말했다.

시의 이 사안에 대한 공청회는 가을에 열릴 예정이다.

주 정부 규제 기관은 시 당국이 내년 1월 말까지 새로운 지도와 규정을 승인하지 않으면 벌금을 부과할 수 있다.

5월에 반 네스 복합체 주민 연합이 보낸 서한에서 이들은 특히 퍼시픽 하이츠와 러시안 힐, 노브 힐 사이의 여덟 블록에서 제안된 최대 높이를 대폭 줄여줄 것을 요청했다.

이들은 캘리포니아 스트리트와 퍼시픽 애비뉴 사이의 다섯 블록 높이를 100피트에서 250피트로, 그리고 퍼시픽과 그린 스트리트 사이의 세 블록 높이를 120피트에서 350피트로 각각 제한해 줄 것을 요구했다.

시 정부는 해당 단체의 서한을 받은 후 지도를 수정했지만 대부분의 요구가 수용되지 않았다.

현지 보존가이자 빅토리아 스타일 열렬 지지자인 짐 와샤는 주민 연합을 대표하여 반 네스의 개발에 찬성한다고 말하며, “주 정부는 이러한 규제를 요구하고 있으며, 일반적으로 우리는 계획에 동의하고 있다.

하지만 우리는 세부 사항을 조율해야 한다”라고 덧붙였다.

그는 오는 가을 공청회에 참석할 계획이다.

반 네스에 수천 개의 주거 공간을 추가한다고 해서 거리의 상업 문제를 해결하는 건 아니다.

한때 활발했던 상업 복합체는 재정적 지원이 필요하다.

오래된 자동차 전시장들은 주요 문제 중 하나로 작용하고 있다.

사우터는 “한때 변화하는 소매 환경과 팬데믹의 영향으로 우리는 가게 공간을 마케팅할 수 있는 한계에 도달했다”고 밝혔다.

현대적인 비즈니스는 그러한 대단위 공간이 필요하지 않다.

지난 11월 선출된 사우터는 셰릴과 협력하여 반 네스의 여러 규정 변경 사항을 통과시켜 대형 공간을 작은 단위로 나누고, 체인 매장 규제를 완화하는 법을 제정했다.

이번 주에는 작은 동부 체인이 운영하는 영화관이 옛 캐딜락 건물에서 개관하였다.

새로운 주상복합 건물들은 거리와의 밀착을 유지하는 카페, 상점 등을 갖추어야 한다고 도시계획가 라둘로비치는 강조했다.

그는 너무 많은 대형 아파트가 “1층의 생기 없는” 공간으로 남아 있는 것을 경계하고 있다.

수년간 반 네스의 상인들은 도로 앞에서 진행된 교통 건설로 고통을 받았다.

이제 생존한 상인들은 재개발에 대한 두려움으로 새로운 불안감을 느끼고 있다.

산프란시스코에는 강력한 주거 세입자 보호 조치가 있지만, 상업 세입자에 대한 보호는 거의 없으며, 계획자들은 새로운 용적률 계획의 일환으로 몇 가지 보호 조치를 약속했으나, 아직 구체화되지 않았다.

현재로서는 단지 유서 깊은 상업에 대한 보호 장치만 있으며, 등록된 수백 개의 상업 중에서 반 네스 지역에는 단 네 개만이 해당된다.

그럼에도 불구하고 흑자 가게들이 이 위기를 극복하게 된다면, 특히 가까운 거리 속의 많은 고객들이 그들의 상점 바로 위에서 거주하게 될 가능성이 높다.

최근 SFMTA의 보고서에서 반 네스의 승객 수가 높아지고 표준 시간 준수율 또한 높아지고 있으며, 이는 더 많은 인구 밀집 지역으로 변화하기에 적합한 통로로 여겨진다.

그럼에도 불구하고 과연 어떤 변화가 올 지는 여전히 불확실하다.

이미지 출처：thefrisc