오스틴 시장 선거: 주택 문제에 대한 후보자들의 논쟁

이미지 출처：https://www.kut.org/housing/2024-10-16/we-fact-checked-austin-mayoral-candidates-answers-to-questions-about-housing

현재 오스틴의 다음 시장을 선출하기 위해 다섯 명의 후보가 경쟁하고 있습니다. 후보자들에는 전 시의회 의원, 사업체 소유자, 두 명의 비영리 리더, 그리고 현재 시장이 포함됩니다.

지난달, 후보자들은 UT 오스틴 LBJ 공공 정책 학교와 KLRU, 오스틴의 PBS 방송국이 주최한 토론회에서 만났습니다. KUT의 주택 reporter로서 저는 후보자들이 주택에 대해 제기한 두 가지 질문에 주목하고 있었습니다.

후보자들의 답변은 길었지만, 주요 요점을 정리하고 맥락을 추가하며 (적절한 경우) 응답을 사실 검증했습니다. 전체 포럼을 보려면 클릭하세요.

질문 1: 최근 토지 개발 코드에 대한 변화, 즉 HOME 1단계와 2단계는 밀도를 증가시키고 주택 비용을 낮추며 역사적으로 소외된 커뮤니티의 이탈을 피하기 위한 목적이었습니다. 새로운 정책이 주택 비용을 줄이는 데 도움이 될까요, 그리고 그 대상은 누구인가요? 중산층 및 저소득 가족들을 보호하기 위해 어떤 조치를 취해야 하나요?

후보자들의 답변에 들어가기에 앞서, 몇 가지 용어를 정의하겠습니다. HOME 1단계는 작년에 시의원들이 만든 zoning 변화입니다. 이 변화는 토지 소유자가 과거에는 한 가정만 지을 수 있었던 토지에 세 개의 주택을 건설할 수 있도록 허용합니다.

HOME 2단계는 이 수정 사항을 이론적으로 발전시키는 것입니다. 올 초 시의회에서 채택된 이 정책은 도시의 최소 필지 크기를 줄입니다. 수십 년 동안, 도시로부터 주택을 짓고 싶어하는 소유자는 최소 5,750평방 피트의 땅이 필요했습니다. 그러나 5월에 시의회는 이를 크게 줄여 1,800평방 피트로 설정했습니다.

선출직 공무원과 이러한 정책의 지지자들은 중앙 지역에서 더 많은 주택을 건설할 수 있도록 하는 것이 목표라고 말했습니다. 반면, 반대자들은 이러한 지역에서 더 많은 주택을 지을 수 있도록 만드는 것이 현재 거주자들의 이탈로 이어질 수 있다고 주장해 왔습니다.

전 오스틴 시의회 의원인 Kathie Tovo는 다음과 같이 말했습니다: “이 정책 내에는 저렴한 주택을 위한 어떤 조치도 없었습니다. 심지어 저렴한 주택 기여금조차도 … 당신은 현재 발급되고 있는 허가 중 일부가 기존 구조물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 결과를 초래하고 있음을 볼 수 있을 것입니다 …”

Tovo의 첫 번째 주장은 정확합니다. HOME 1단계나 2단계는 토지 소유자에게 소득 제한 주택이나 저소득 주민을 위한 주택을 건설하도록 요구하지 않습니다. (정치인과 정책 입안자들이 ‘저렴한 주택’이라고 말할 때, 보통 이러한 종류의 주택을 언급합니다.) 오스틴 주민의 대다수는 시장 가격 주택이나 소득 제한이 없는 주택에 살고 있음을 잊지 않는 것이 중요합니다.

Tovo의 두 번째 포인트에 대해: 이 새로운 정책들이 현재 주택의 철거를 촉진하고 있나요? 알고 있기는 어렵습니다. HOME 1단계가 2월에 시행되었습니다. KUT가 5월에 공유한 데이터에 따르면, 이러한 새로운 규칙 아래에서 주택을 짓기 위한 62건의 신청 중 7건이 주택의 철거를 포함했습니다. 즉, 약 10%의 지원자가 주택을 철거할 것을 제안했습니다.

동시에, 오스틴 전역에서 단독 주택의 철거는 HOME 1단계와 2단계가 시행된 이후 증가하지 않았습니다. 올해 지금까지 주택 소유자들은 단독 주택 철거를 위한 318건의 허가를 신청했습니다. 이는 지난 10년 동안 평균 648건의 신청보다 훨씬 낮은 수치입니다. 올해는 약 두 달 반이 더 남아 있다고 하더라도요.

Kirk Watson: “우리는 ‘큰 A 저렴한 주택’이라고 부를 수 있는 많은 일을 하고 있습니다. … 지난 21개월 동안 지속적으로 노력해 왔습니다.”

KUT는 Watson의 캠페인 매니저와 확인한 결과, 그는 ‘큰 A 저렴한 주택’이라는 용어를 소득 제한 주택을 의미하는 것으로 사용하고 있습니다. 시장은 도시가 “많은 일을 하고 있다”고 말하는 것이 올바릅니다. 인구를 고려하면, 2024년에 지어진 저렴한 주택의 수는 지난 20년 중 2020년을 제외하고 가장 많습니다.

Jeffery Bowen: “부정적인 영향은 여전히 존재합니다. 왜냐하면 그 누구도 그 두 가지 모두에 저렴함이 없다는 것을 알지 못하기 때문입니다. HOME 1의 경우처럼 뒷마당에 ADU(부속 주택)을 넣을 수 있다는 행위 자체가 사실 얼마나 비용이 드는지 아무도 모르기 때문입니다 …”

Bowen은 Tovo의 반응에서 다룬 것을 반복하고 있습니다.

Doug Greco: “저는 토지 이용 코드를 업데이트할 필요가 있다고 생각합니다. 모든 소득 수준에서 더 많은 주택이 필요합니다. 저는 더 많은 반이탈 조치 및 제도적 투자자들이 오스틴의 40%의 주택을 구매하는 역할을 줄이기 위해 싸웠을 것입니다.”

KUT는 Greco에게 40%에 대한 출처를 요청했으며, 그는 Fox News 기사의 링크를 보냈습니다. 해당 기사는 부동산 협회(NAR)의 보고서를 참조합니다. 이 보고서는 최근에 온라인에서 제거되었습니다. 데이터는 2023년을 준비하고 있기 때문입니다.

KUT는 해당 보고서를 읽을 수 있었습니다. 그것은 NAR이 2022년에 Travis 카운티에서 단독 주택 구매의 41%를 제도적 투자자들이 차지하고 있다고 발견한 내용을 다룹니다.

단독 주택 시장에 대한 투자자의 관심은 감소하는 것으로 보입니다. KUT가 NAR로부터 공유받은 업데이트된 숫자는 제도적 투자자들이 지난해 Travis 카운티에서 단독 주택 구매의 32%를 차지했다고 보여줍니다.

다른 기관들은 제도적 투자자를 더 좁게 정의하여 이러한 투자자들이 구매하는 주택의 비율이 훨씬 낮다는 수치를 보고합니다. 예를 들어, 부동산 데이터 회사 ATTOM은 이들이 그룹 투자자를 위해 부동산을 구매하는 기업으로 정의합니다. 2021년 ATTOM은 오스틴 지역에서 판매된 주택의 거의 10%가 제도적 투자자에게 판매된 것으로 보도했습니다.

Michael Minasi / KUT 뉴스 전체적으로 오스틴에서 제도적 투자자들이 소유하는 주택의 비율은 상대적으로 낮습니다. John Burns Real Estate Consulting에 따르면, 오스틴의 주택 중 2%는 제도적 투자자가 소유하고 있으며, 이 회사는 1,000채 이상의 주택을 전국적으로 보유한 기업으로 정의합니다.

Carmen Llanes Pulido: “부분 시장을 살펴봐야 합니다. 만약 사람들이 실제로 참여할 수 있다면, 우리는 진정한 저렴한 주택을 만들기 위해 이러한 정책을 조정할 수 있습니다. 우리는 사람들이 집에 거주할 수 없을 만큼 비싼 주택이 많이 있습니다.”

Llanes Pulido는 주택이 많은 사람들에게 비싸다는 것이 맞습니다. 하버드 대학교의 주택 연구 센터의 연구에 따르면, 오스틴의 거의 절반의 임차인이 감당할 수 없는 주택에서 살고 있습니다.

질문 2: … 더 많은 저소득 가정이 사용할 수 있는 저렴한 주택을 만들기 위해 무엇을 할 수 있나요?

Llanes Pulido: “우리는 항상 비양적 공급의 필요성에 대한 주장을 정치적으로 선택받아왔지만, 우리는 재개발 시 잃고 있는 저렴한 주택 유닛을 살펴보지 않고 있습니다. 만약 저렴한 주택 유닛이 파괴되거나 토지 가치를 높이기 위해 정책을 통과시키면, 우리는 목표 지점을 더 멀리 이동시키는 것입니다. 단순히 더 많은 주택을 건설하는 것으로는 아무런 저렴함도 없습니다.”

Llanes Pulido는 때때로 저소득 주민에게 저렴한 주택이 아파트가 예전부터 값이 싼 노후된 건물이었다는 주장에 대해 맞습니다. 그러나 그녀가 주장하는 것처럼 더 많은 주택을 건설하는 것이 가격을 낮추지 못한다는 것은 사실이 아닙니다. 많은 연구에 따르면, 더 많은 주택을 건축하면 임대료 상승의 속도를 늦추거나 심지어 임대료를 낮추는 데 기여합니다. 최근 오스틴에서 아파트 건축이 급증하였고, 지난 1년 동안 임대료는 하락하고 있습니다.

Tovo: “제가 주도한 프로젝트 중 하나가 HealthSouth입니다. 다운타운에 있는 이 토지는 노동자 및 저렴한 주택을 만들 기회가 있으며, 일부를 시 직원이나 지역 거주자를 위한 주택으로 예약할 수 있습니다.”

여기에 대한 추가 맥락: 오스틴 시는 1970년대부터 약 2에이커의 땅을 소유하고 있습니다. 이 시가 2016년에 폐쇄된 재활 센터의 위치로 미래에 대한 결정을 내리기 위해 수년을 소비했습니다.

시는 한 개발자와 협약을 맺어 36층의 주거 타워를 건설하도록 했으며, 그 아파트의 약 4분의 1은 저소득층을 위해 예약될 것입니다. 그러나 최근 이 계획이 무산되었습니다.

Watson: “오스틴은 인허가와 부지 계획 과정에서 스스로를 막아버리고 있습니다. 제가 처음 사무실에 들어갔을 때, 시민들은 인허가 과정을 통해 통과하는 것이 매우 어려워 상당한 비용이 들기 때문에 많은 비용이 증가하고 있었습니다. 우리는 컨설팅 회사를 불러서 ‘처음부터 끝까지 검토하고 무엇을 해야 하는지 말해 달라’고 요청했습니다. 그리고 나서 우리는 그 결과를 이행하고 있습니다.”

오스틴에서 건설 프로젝트를 시작하기 전에는 허가가 필요합니다. 그리고 종종 여러 단계에서 허가가 필요하며, 구조물 철거부터 수도관 설치까지 다양합니다.

건축자들은 오스틴에서 인허가를 받는 데 드는 비용과 시간을 오랫동안 불만을 제기해 왔습니다. 2022년, 오스틴 부동산 협회와 오스틴 광역 주택 협회는 건설 과정에서 도시가 부과하는 수수료를 비교한 자료를 발표했습니다.

이 조직에 따르면, 중앙 지역에서 주택을 건설하려는 개발자가 집당 41,303달러의 수수료를 지불해야 합니다 (이는 실제 건축비용을 제외한 세금입니다). 이들은 대도시와 비교할 때 187% 높은 수치입니다.

Watson이 말한 대로, 오스틴 시는 맥킨지 & 컴퍼니를 고용하여 인가 절차를 감사 받았습니다. 그 보고서에서 뭐가 나왔는지 보세요. 지난해 시의회는 맥킨지에게 250만 달러를 지불하여 회사가 강조한 문제들을 일부 개선하도록 했습니다.

지난 주, 이 도시는 인공지능을 활용하여 건축 계획을 평가하기 시작할 것이라고 발표했습니다. 이는 과정을 단축시킬 것이라고 주장하고 있습니다.

Bowen: “실제로 우리는 fee-in-lieu가 존재합니다. 그리고 제가 생각하기에는, 가격을 인상하여 저렴한 유닛을 보장하도록 설득해야 합니다. 이것이 개발자들이 제안하는 저렴한 주택 수도 조절하는 수단이기 때문에, 그것이 너무 비싸지 않다면 저렴한 주택을 더 많이 고민하도록 해야 할 수도 있습니다.”

Bowen은 도시가 개발자와 협상하는 거래를 언급하고 있습니다. 개발자들이 일반적으로 허용된 것보다 더 많이 건축할 수 있도록 허용하는 대신, 저소득 가정을 위한 주택의 특정 비율을 확보해야 하거나 저렴한 주택을 위한 자금조로 쓰이는 돈에 기부해야 합니다. 이것을 fee-in-lieu라고 합니다.

그 숫자는 다양하며 — 일반적으로 개발자가 더 많이 건축할 수 있도록 허용되는 추가 면적당 달러 금액입니다 — 그리고 도시 프로그램에 따라 저렴한 주택을 건설하는 대신 비율이 허용되지 않기도 합니다.

Greco: “시장님, 제가 고등학교에서 가르치기 시작한 해가 1997년이었고, 그 해로부터 당신이 시장으로서의 첫 번째 임기를 시작했습니다. 하지만 그 동안, 우리는 단순히 백만장자에 대한 가장 빠른 성장 도시일 뿐만 아니라, 우리의 소득 불균형은 계속 증가하고 있고, 우리의 블랙 및 라티노 주민의 비율은 감소하고 있습니다. 우리는 노동계급을 잃었습니다.”

Greco는 오스틴이 백만장자로 성장하는 가장 빠른 도시 중 하나라는 것이 정확하다고 말합니다. 2013년부터 2023년 사이, 백만 달러 이상의 자산을 가진 사람들의 수는 두 배로 증가했습니다. 이는 오스틴이 국가에서 백만장자가 가장 빠르게 증가하는 도시가 되었다는 것을 의미합니다.

Greco의 주장 또한 맞습니다. 오스틴에서 블랙 주민의 비율은 2000년 이후 감소했습니다. 9.3%에서 7.9%로 축소되었으며, 그러나 아쉽게도 그는 오스틴의 라티노 인구가 감소했다고 주장하는 것은 올바르지 않습니다. Hispanic 또는 Latino로 자신을 지칭하는 주민의 비율은 인구 조사 데이터에 따르면 28.2%에서 32.5%로 증가했습니다.

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